中国物业行业协会政策速递
（2025年11月刊）
各会员单位：
2025年11月，物业管理行业政策法规密集出台，住建部在全国城市更新工作推进会上明确提出推动“物业服务进家庭”，行业战略定位实现重要跃升。地方立法进程持续加快，物业服务收费监管进一步细化，标准体系不断健全，信用评价建设纵深推进。现将本月重点政策梳理如下，供广大会员单位学习参考。
一、住建部召开全国城市更新工作推进会，明确推动“物业服务进家庭”
11月21日，住房城乡建设部在安徽省芜湖市召开全国城市更新工作推进会，深入学习贯彻党的二十届四中全会精神和中央城市工作会议精神，研究部署高质量开展城市更新，推动建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
住建部部长倪虹出席会议并发表重要讲话，强调要着力在规划、资金、运营、治理四方面下功夫，因地制宜、探索创新，持续推进城市更新行动。在治理方面，倪虹明确提出要下功夫抓好系统治理和基层治理，发挥好“一委一办一平台”作用，推动“城市管理进社区”“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化。
倪虹同时强调，35个中央财政支持城市要结合实际、创新突破，形成可复制、可推广的经验模式，要建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度。在强化基础保障上，要加快建立健全与城市高质量发展相适应的政策和制度体系，构建城市更新法规和标准体系，强化数智赋能，提升城市更新信息化水平。
此次会议将物业服务纳入“城市治理现代化”框架，标志着其功能从传统的“稳定维护”向“城市有机更新”升级，物业行业从“社区服务者”向“城市治理参与者”的职能跃升。
二、五部门联合发文推进全域数字化转型，智慧物业发展迎来政策东风
11月，国家发展改革委、国家数据局、财政部、住房城乡建设部、自然资源部五部门联合印发《深化智慧城市发展推进全域数字化转型行动计划》，旨在通过数据赋能推动城市全域数字化转型，提升治理效能与民生服务水平。
《行动计划》提出多项与物业管理密切相关的重要部署：一是推动城市数字更新行动，利用数字技术对闲置商业楼宇、老旧厂区、老旧街区进行功能改造；二是加快基础设施数字化改造，推动燃气、供水、排水、桥梁、隧道等基础设施的智能化管理；三是深化智慧社区建设，打造高品质智慧社区，推广高楼消防预警、智能充电桩、绿色智能建筑等应用；四是强化CIM/BIM等技术在城市管理中的深度应用，推动国土空间信息模型、城市信息模型、建筑信息模型的融合应用。
《行动计划》明确，到2027年底，数据赋能城市经济社会发展取得明显进展，建成50个以上全域数字化转型城市，超大特大城市率先建成智慧高效治理新体系。对物业服务企业而言，应把握数字化转型机遇，加快智慧物业管理服务系统建设，推动服务模式从传统劳动密集型向技术驱动型转型升级。
三、八部门联合印发招标人主体责任履行指引，物业招投标制度进一步规范
国家发改委、住建部等8部门联合印发《招标人主体责任履行指引》，自2026年1月1日起实施。该指引旨在进一步规范招标投标活动，强化招标人主体责任，对物业服务招投标市场秩序具有重要指导意义。
与此同时，黑龙江省住建厅同步印发《黑龙江省住宅物业服务招标投标工作指导规则》和《黑龙江省住宅物业服务退出工作指导规则》。其中，招标投标指导规则首创“评定分离”定标方法，在物业服务项目招投标领域引入创新机制；退出工作指导规则则系统明确了物业服务退出情形、程序及监管措施，为物业服务合同的规范解除和项目平稳交接提供了制度保障。上海市房管局亦印发《上海市物业服务招投标管理办法》，自2026年1月1日起施行至2030年12月31日。
协会提醒各会员单位认真研读上述文件，在参与物业项目招投标过程中严格履行主体责任，依法依规开展竞标活动。
四、地方物业管理条例密集通过审议，法治化治理持续深入
11月，多地物业管理条例通过省级人大常委会审议批准，地方物业立法进入集中收获期。
《山西省物业管理条例》修订通过。11月26日，山西省第十四届人民代表大会常务委员会第二十五次会议修订通过《山西省物业管理条例》，自2026年1月1日起施行。新修订的《条例》共设八章，涵盖物业服务区域、业主组织、前期物业服务、物业服务收费、物业使用和维护等核心内容。《条例》明确提出鼓励和支持运用物联网、人工智能、大数据等技术，推动智慧物业、绿色物业发展，提升物业管理质量和服务水平。同时要求物业行业协会定期公布物业服务收费的市场动态信息，协助开展物业服务企业信用评价。
《十堰市住宅小区物业服务与管理条例》获批。11月27日，湖北省第十四届人民代表大会常务委员会第二十一次会议全票批准《十堰市住宅小区物业服务与管理条例》，自2026年3月1日起施行。这是十堰市人大常委会2025年“一号工程”，也是近年来矛盾最集中、修改次数最多的民生立法。立法过程中创新推出“扫码提建议”小程序，吸引市民4.3万人次参与讨论，收集建议3200余条，参与人数和建言数量均创十堰立法史新高。条例聚焦业委会组建、公共收益监管、维修资金使用、物业服务质量提升等焦点问题，旨在为全省物业治理工作提供有益经验。
《淄博市物业管理条例》修改决定施行。10月30日经淄博市第十六届人大常委会第二十九次会议通过、11月20日经山东省第十四届人大常委会第十八次会议批准的《关于修改〈淄博市物业管理条例〉的决定》，于11月24日正式公布施行。此次修改进一步明确物业管理纳入基层治理体系，坚持党建引领，构建社区党组织领导下的多元共治治理架构，同时对承接查验程序、首次业主大会召开条件等作出细化规定。
《大庆市物业服务和管理条例》正式施行。该条例于4月24日经大庆市第十一届人大常委会第二十八次会议通过、7月31日经黑龙江省第十四届人大常委会第二十三次会议批准，自11月1日起正式施行。《条例》要求市、县（区）物业行政主管部门组织实施物业服务诚信评价工作，建立或共享物业管理信息平台，受理物业管理方面投诉举报并依法及时处理。
此外，丽水市第五届人大常委会第三十一次会议于11月28日通过了修改《丽水市物业管理条例》的决定。
五、物业服务收费监管持续细化，多地出台规范性文件
本月，多地围绕物业服务收费管理出台规范性文件，收费监管更加精细化。
商洛市市场监管局印发《商洛市住宅小区物业服务收费及电梯安全使用规范经营指引（试行）》，聚焦业主反映强烈的收费不透明、电梯维护不到位等突出问题，构建全流程规范体系。《指引》明确物业服务收费实行政府指导价与市场调节价分类管理模式，要求物业企业严格执行明码标价制度，在显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目及举报电话等信息，不得巧立名目收取未公示费用。针对转供水电收费，明确规定代收公用事业费用实行“等额进出，不得加价”的原则。
佳木斯市发展改革委与住建局联合修改物业服务收费管理通知，自11月1日起施行，有效期至2029年5月31日。修改后明确业主大会成立之前或物业管理委员会组建之前的住宅前期物业服务收费及电梯费实行政府指导价，住宅前期物业服务阶段终止后实行市场调节价。
东阿县发展改革局印发《关于东阿县物业服务收费管理有关事项的通知》，自11月26日起执行，有效期至2030年11月26日。《通知》明确普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月以上的，物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。
茌平区发展改革局于11月10日至25日就物业服务收费管理有关事项公开征求意见，拟明确普通住宅前期物业公共服务费根据服务等级、服务质量、服务成本实行分等级定价。
镇雄县发布普通住宅前期物业服务等级及收费标准的通告，自2026年1月1日起执行，明确等级收费标准实行动态调整。
广州市发展改革委印发通知，规范住宅小区配建公共服务设施物业服务收费，明确配建公共服务设施确需由物业服务企业提供服务的，应由双方自愿协商并签订物业服务合同，物业服务企业不得单方面强行提供服务。
佛山市住建局印发通知，允许物业服务按照“质价相符”原则，优化物业服务费用收费标准，支持优质优价。
六、物业服务标准体系持续完善，地方团体标准密集发布
11月，多地物业服务相关团体标准密集发布，行业标准化建设稳步推进。
福建省标准化协会于11月25日批准发布《住宅物业服务规范》团体标准，自发布之日起实施。
浙江省质量协会于11月9日发布《物业服务客户关系管理规范》团体标准（T/ZZB8075—2025），为物业服务客户关系管理提供规范性指引。
无锡市大数据协会发布《大数据住宅智能物业服务规范》团体标准（T/WXBDA009-2025），于11月10日发布、12月11日起实施，推动大数据技术在住宅智能物业服务中的应用。
此外，中国物业管理协会于11月4日公开征求《住宅物业秩序维护巡查服务规范》《住宅房屋体检规范》等团体标准意见。
在地方层面，深圳市物业管理行业协会正式发布首个《住宅项目物业服务合规手册》，涵盖物业服务合规指南、典型案例解析及监管法规汇编三大板块，为物业企业合规经营提供精准指引与实践参考。银川市印发《住宅小区物业服务质量星级化评定实施办法》，自11月30日起施行，共设一星级至五星级五个等级，实行一年一评、全覆盖管理。
七、城市更新地方立法加速，行业发展空间进一步拓展
11月，城市更新领域地方立法密集出台，为物业行业深度参与城市更新提供了制度保障。
天津市第十八届人大常委会第二十二次会议于11月28日通过《天津市城市更新条例》，自2026年1月1日起施行。《条例》明确城市更新的主要任务涵盖既有建筑改造利用、城镇老旧小区整治改造、完整社区建设、老旧街区及城中村更新改造等九大方面，明确物业权利人依法开展城市更新活动。
盐城市正式发布《盐城市城市更新办法》，自11月15日起施行，涵盖既有建筑改造利用、城镇老旧小区整治改造、完整社区建设等九大类活动范围，允许物业权利人、市场主体等通过多种方式参与更新，鼓励物业权利人实施自主更新。
济南市人大常委会公布《济南市城市更新条例》，自2026年1月1日起施行。
楚雄州政府办公室印发推进城市更新行动工作方案，要求科学编制城镇老旧小区改造规划，完善政府、居民和社会力量合理共担改造资金机制，加强改造全过程质量安全监管。
开封市住建局召开老旧小区改造、电梯加装、积分制物业管理推广等重点攻坚工作部署会。济南市财政局同步发布既有住宅增设电梯财政补助实施细则，按层定标，最高每部电梯补助22万元。
八、物业服务专项整治与质量提升行动纵深推进
本月，多地持续深化物业服务专项整治和质量提升行动。
包头市住建局召开物业服务领域专项宣讲会，重点解读住建部《关于扎实开展物业服务领域突出问题集中整治、推动物业服务水平提升的指导意见》，全市300余家物业服务企业通过“线下+线上”方式参会。会议明确，将通过强化党建引领、推动业主参与监督、健全监管与信用体系、规范物业选聘、强化履约监管等措施，重点解决群众反映强烈的“服务履约不到位、侵占公共收益”等问题。
浔阳区住建局召开物业服务质量提升暨安全生产工作部署会，通报前期整治情况并部署下一阶段重点工作。崇明区住房保障和房屋管理局组织第二期物业服务履约提升专题培训会，全区130余名物业服务企业项目经理及业务负责人参会。平房区住建局启动物业服务专项整治攻坚行动，深化“网格+物业”管理模式。
武汉市某小区落地“十大民生行动”，结合城市现代化治理2025—2026年度“十大行动”中的物业矛盾化解专项行动，精准策划落地措施。五星办事处组织召开住宅小区物业服务质量提升工作推进会，明确要求辖区32个小区物业企业将服务质量提升列为当前重点工作。
值得关注的是，河北省在制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议中，明确实施物业服务质量提升行动，将物业服务质量提升纳入省级中长期发展规划。
九、信用评价体系建设纵深推进，“红黑榜”制度多点开花
本月，物业服务信用评价体系建设取得显著进展，“守信激励、失信惩戒”的市场导向更加明确。
湖南省住建厅起草《湖南省物业管理行业信用管理办法（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。根据征求意见稿，物业服务市场主体的信用信息主要包括基本情况、市场行为信息、失信信息、表彰奖励信息等，明确了守信激励和失信惩戒的具体措施。
柳林县住建局印发《柳林县物业服务行业“红黑榜”制度（试行）》，明确评级标准，得分120分及以上评为AAA级、105—119分为AA级、90—104分为A级、75—89分为B级、60—74分为C级、60分以下为D级。被评为AA级及以上的物业服务企业且一年内未发生违法违规行为的，可列入“红榜”名单。
亭湖区住建局公布2025年11月份全区物业服务企业信用评价考核情况。信用评价优良的企业将上报列入红名单，在评优评先、物业招投标等方面给予政策支持和适当加分；失信企业将被列入黑名单，取消评优评先资格，在物业招投标等方面予以限制。
黄石市为每家物业服务企业建立信用档案，从保安、保洁、收费到投诉处理、业主评价，一举一动都转化为信用分数，企业据此获得从A（优秀）到E（差）的信用等级。
麻城市住建局通过建立物业服务“红黑榜”及相应信用奖惩机制，推动形成“守信者受益、失信者受限”的行业氛围。娄底市住保中心举办物业服务企业信用信息采集评价工作专题实操培训，围绕“谁来采、采什么、怎么评”三大核心问题进行系统指导。屯昌县营商局联合工商联走访物业公司，就信用等级与项目招投标、评优评先的直接关联进行深入交流，为建立物业行业信用管理机制奠定基础。
十、住房租赁条例施行引发持续关注，消防安全治理力度加大
《住房租赁条例》自9月15日起施行以来持续引发行业关注。11月，多地法院、住建部门围绕《条例》开展解读和宣传。针对“甲醛房”“群租房”、恶意克扣押金等市场乱象，《条例》明确了各方主体的行为规范与法律责任，构建了以信用监管为核心、多部门协同的现代化监管体系。
国务院安委会部署开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动。国家消防救援局发布《消防行政处罚裁量权基准》，自11月9日起正式实施，为消防安全执法提供了明确裁量标准。
商洛市《指引》也特别强调电梯安全管理，明确物业企业作为电梯使用单位的主体责任，要求建立24小时救援值班制度，确保困人救援快速响应，电梯运行维护费用单独设账、专款专用，定期向业主公布收支情况。宁波市出台《宁波市施工噪声污染防治规定》，将于2026年1月1日起施行，要求物业服务人书面告知室内装修噪声禁止行为和注意事项，并做好日常巡查。
此外，泉州市发布《泉州市社会信用条例》，自2026年1月1日起施行，为物业公司破解物业费“收费难”问题提供法律支持。
协会观点
综合来看，2025年11月物业管理行业政策呈现出以下显著特点：
一是行业战略定位实现重要跃升。住建部在全国城市更新工作推进会上首次明确提出推动“物业服务进家庭”，将物业服务纳入城市治理现代化框架，行业从“社区服务者”向“城市治理参与者”的职能升级方向进一步明确。
二是城市更新为行业发展打开新空间。天津、盐城、济南等多地密集出台城市更新地方立法，老旧小区改造、完整社区建设等任务与物业管理深度融合，物业企业在城市更新中的参与渠道和方式更加清晰。
三是数字化转型成为行业重要发展方向。五部门联合推进全域数字化转型，明确深化智慧社区建设，推动智慧物业发展，鼓励物业服务企业建设智慧物业管理服务系统，行业从劳动密集型向技术驱动型转型的政策支持不断加码。
四是地方立法进程加速推进。山西、十堰、淄博、大庆等多地物业管理条例密集通过审议或施行，物业监管法治化水平持续提升，行业发展制度基础更加牢固。
五是信用监管体系建设纵深推进。“红黑榜”制度在多地落地实施，信用评价与招投标、评优评先等市场活动的关联更加紧密，“守信激励、失信惩戒”的行业生态加速形成。
协会将持续跟踪政策动态，及时向会员单位传递政策信息，组织开展政策解读和培训，助力行业高质量发展。
中国物业行业协会政策研究室
2025年11月30日
（2025年11月刊）
各会员单位：
2025年11月，物业管理行业政策法规密集出台，住建部在全国城市更新工作推进会上明确提出推动“物业服务进家庭”，行业战略定位实现重要跃升。地方立法进程持续加快，物业服务收费监管进一步细化，标准体系不断健全，信用评价建设纵深推进。现将本月重点政策梳理如下，供广大会员单位学习参考。
一、住建部召开全国城市更新工作推进会，明确推动“物业服务进家庭”
11月21日，住房城乡建设部在安徽省芜湖市召开全国城市更新工作推进会，深入学习贯彻党的二十届四中全会精神和中央城市工作会议精神，研究部署高质量开展城市更新，推动建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
住建部部长倪虹出席会议并发表重要讲话，强调要着力在规划、资金、运营、治理四方面下功夫，因地制宜、探索创新，持续推进城市更新行动。在治理方面，倪虹明确提出要下功夫抓好系统治理和基层治理，发挥好“一委一办一平台”作用，推动“城市管理进社区”“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化。
倪虹同时强调，35个中央财政支持城市要结合实际、创新突破，形成可复制、可推广的经验模式，要建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度。在强化基础保障上，要加快建立健全与城市高质量发展相适应的政策和制度体系，构建城市更新法规和标准体系，强化数智赋能，提升城市更新信息化水平。
此次会议将物业服务纳入“城市治理现代化”框架，标志着其功能从传统的“稳定维护”向“城市有机更新”升级，物业行业从“社区服务者”向“城市治理参与者”的职能跃升。
二、五部门联合发文推进全域数字化转型，智慧物业发展迎来政策东风
11月，国家发展改革委、国家数据局、财政部、住房城乡建设部、自然资源部五部门联合印发《深化智慧城市发展推进全域数字化转型行动计划》，旨在通过数据赋能推动城市全域数字化转型，提升治理效能与民生服务水平。
《行动计划》提出多项与物业管理密切相关的重要部署：一是推动城市数字更新行动，利用数字技术对闲置商业楼宇、老旧厂区、老旧街区进行功能改造；二是加快基础设施数字化改造，推动燃气、供水、排水、桥梁、隧道等基础设施的智能化管理；三是深化智慧社区建设，打造高品质智慧社区，推广高楼消防预警、智能充电桩、绿色智能建筑等应用；四是强化CIM/BIM等技术在城市管理中的深度应用，推动国土空间信息模型、城市信息模型、建筑信息模型的融合应用。
《行动计划》明确，到2027年底，数据赋能城市经济社会发展取得明显进展，建成50个以上全域数字化转型城市，超大特大城市率先建成智慧高效治理新体系。对物业服务企业而言，应把握数字化转型机遇，加快智慧物业管理服务系统建设，推动服务模式从传统劳动密集型向技术驱动型转型升级。
三、八部门联合印发招标人主体责任履行指引，物业招投标制度进一步规范
国家发改委、住建部等8部门联合印发《招标人主体责任履行指引》，自2026年1月1日起实施。该指引旨在进一步规范招标投标活动，强化招标人主体责任，对物业服务招投标市场秩序具有重要指导意义。
与此同时，黑龙江省住建厅同步印发《黑龙江省住宅物业服务招标投标工作指导规则》和《黑龙江省住宅物业服务退出工作指导规则》。其中，招标投标指导规则首创“评定分离”定标方法，在物业服务项目招投标领域引入创新机制；退出工作指导规则则系统明确了物业服务退出情形、程序及监管措施，为物业服务合同的规范解除和项目平稳交接提供了制度保障。上海市房管局亦印发《上海市物业服务招投标管理办法》，自2026年1月1日起施行至2030年12月31日。
协会提醒各会员单位认真研读上述文件，在参与物业项目招投标过程中严格履行主体责任，依法依规开展竞标活动。
四、地方物业管理条例密集通过审议，法治化治理持续深入
11月，多地物业管理条例通过省级人大常委会审议批准，地方物业立法进入集中收获期。
《山西省物业管理条例》修订通过。11月26日，山西省第十四届人民代表大会常务委员会第二十五次会议修订通过《山西省物业管理条例》，自2026年1月1日起施行。新修订的《条例》共设八章，涵盖物业服务区域、业主组织、前期物业服务、物业服务收费、物业使用和维护等核心内容。《条例》明确提出鼓励和支持运用物联网、人工智能、大数据等技术，推动智慧物业、绿色物业发展，提升物业管理质量和服务水平。同时要求物业行业协会定期公布物业服务收费的市场动态信息，协助开展物业服务企业信用评价。
《十堰市住宅小区物业服务与管理条例》获批。11月27日，湖北省第十四届人民代表大会常务委员会第二十一次会议全票批准《十堰市住宅小区物业服务与管理条例》，自2026年3月1日起施行。这是十堰市人大常委会2025年“一号工程”，也是近年来矛盾最集中、修改次数最多的民生立法。立法过程中创新推出“扫码提建议”小程序，吸引市民4.3万人次参与讨论，收集建议3200余条，参与人数和建言数量均创十堰立法史新高。条例聚焦业委会组建、公共收益监管、维修资金使用、物业服务质量提升等焦点问题，旨在为全省物业治理工作提供有益经验。
《淄博市物业管理条例》修改决定施行。10月30日经淄博市第十六届人大常委会第二十九次会议通过、11月20日经山东省第十四届人大常委会第十八次会议批准的《关于修改〈淄博市物业管理条例〉的决定》，于11月24日正式公布施行。此次修改进一步明确物业管理纳入基层治理体系，坚持党建引领，构建社区党组织领导下的多元共治治理架构，同时对承接查验程序、首次业主大会召开条件等作出细化规定。
《大庆市物业服务和管理条例》正式施行。该条例于4月24日经大庆市第十一届人大常委会第二十八次会议通过、7月31日经黑龙江省第十四届人大常委会第二十三次会议批准，自11月1日起正式施行。《条例》要求市、县（区）物业行政主管部门组织实施物业服务诚信评价工作，建立或共享物业管理信息平台，受理物业管理方面投诉举报并依法及时处理。
此外，丽水市第五届人大常委会第三十一次会议于11月28日通过了修改《丽水市物业管理条例》的决定。
五、物业服务收费监管持续细化，多地出台规范性文件
本月，多地围绕物业服务收费管理出台规范性文件，收费监管更加精细化。
商洛市市场监管局印发《商洛市住宅小区物业服务收费及电梯安全使用规范经营指引（试行）》，聚焦业主反映强烈的收费不透明、电梯维护不到位等突出问题，构建全流程规范体系。《指引》明确物业服务收费实行政府指导价与市场调节价分类管理模式，要求物业企业严格执行明码标价制度，在显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目及举报电话等信息，不得巧立名目收取未公示费用。针对转供水电收费，明确规定代收公用事业费用实行“等额进出，不得加价”的原则。
佳木斯市发展改革委与住建局联合修改物业服务收费管理通知，自11月1日起施行，有效期至2029年5月31日。修改后明确业主大会成立之前或物业管理委员会组建之前的住宅前期物业服务收费及电梯费实行政府指导价，住宅前期物业服务阶段终止后实行市场调节价。
东阿县发展改革局印发《关于东阿县物业服务收费管理有关事项的通知》，自11月26日起执行，有效期至2030年11月26日。《通知》明确普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月以上的，物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。
茌平区发展改革局于11月10日至25日就物业服务收费管理有关事项公开征求意见，拟明确普通住宅前期物业公共服务费根据服务等级、服务质量、服务成本实行分等级定价。
镇雄县发布普通住宅前期物业服务等级及收费标准的通告，自2026年1月1日起执行，明确等级收费标准实行动态调整。
广州市发展改革委印发通知，规范住宅小区配建公共服务设施物业服务收费，明确配建公共服务设施确需由物业服务企业提供服务的，应由双方自愿协商并签订物业服务合同，物业服务企业不得单方面强行提供服务。
佛山市住建局印发通知，允许物业服务按照“质价相符”原则，优化物业服务费用收费标准，支持优质优价。
六、物业服务标准体系持续完善，地方团体标准密集发布
11月，多地物业服务相关团体标准密集发布，行业标准化建设稳步推进。
福建省标准化协会于11月25日批准发布《住宅物业服务规范》团体标准，自发布之日起实施。
浙江省质量协会于11月9日发布《物业服务客户关系管理规范》团体标准（T/ZZB8075—2025），为物业服务客户关系管理提供规范性指引。
无锡市大数据协会发布《大数据住宅智能物业服务规范》团体标准（T/WXBDA009-2025），于11月10日发布、12月11日起实施，推动大数据技术在住宅智能物业服务中的应用。
此外，中国物业管理协会于11月4日公开征求《住宅物业秩序维护巡查服务规范》《住宅房屋体检规范》等团体标准意见。
在地方层面，深圳市物业管理行业协会正式发布首个《住宅项目物业服务合规手册》，涵盖物业服务合规指南、典型案例解析及监管法规汇编三大板块，为物业企业合规经营提供精准指引与实践参考。银川市印发《住宅小区物业服务质量星级化评定实施办法》，自11月30日起施行，共设一星级至五星级五个等级，实行一年一评、全覆盖管理。
七、城市更新地方立法加速，行业发展空间进一步拓展
11月，城市更新领域地方立法密集出台，为物业行业深度参与城市更新提供了制度保障。
天津市第十八届人大常委会第二十二次会议于11月28日通过《天津市城市更新条例》，自2026年1月1日起施行。《条例》明确城市更新的主要任务涵盖既有建筑改造利用、城镇老旧小区整治改造、完整社区建设、老旧街区及城中村更新改造等九大方面，明确物业权利人依法开展城市更新活动。
盐城市正式发布《盐城市城市更新办法》，自11月15日起施行，涵盖既有建筑改造利用、城镇老旧小区整治改造、完整社区建设等九大类活动范围，允许物业权利人、市场主体等通过多种方式参与更新，鼓励物业权利人实施自主更新。
济南市人大常委会公布《济南市城市更新条例》，自2026年1月1日起施行。
楚雄州政府办公室印发推进城市更新行动工作方案，要求科学编制城镇老旧小区改造规划，完善政府、居民和社会力量合理共担改造资金机制，加强改造全过程质量安全监管。
开封市住建局召开老旧小区改造、电梯加装、积分制物业管理推广等重点攻坚工作部署会。济南市财政局同步发布既有住宅增设电梯财政补助实施细则，按层定标，最高每部电梯补助22万元。
八、物业服务专项整治与质量提升行动纵深推进
本月，多地持续深化物业服务专项整治和质量提升行动。
包头市住建局召开物业服务领域专项宣讲会，重点解读住建部《关于扎实开展物业服务领域突出问题集中整治、推动物业服务水平提升的指导意见》，全市300余家物业服务企业通过“线下+线上”方式参会。会议明确，将通过强化党建引领、推动业主参与监督、健全监管与信用体系、规范物业选聘、强化履约监管等措施，重点解决群众反映强烈的“服务履约不到位、侵占公共收益”等问题。
浔阳区住建局召开物业服务质量提升暨安全生产工作部署会，通报前期整治情况并部署下一阶段重点工作。崇明区住房保障和房屋管理局组织第二期物业服务履约提升专题培训会，全区130余名物业服务企业项目经理及业务负责人参会。平房区住建局启动物业服务专项整治攻坚行动，深化“网格+物业”管理模式。
武汉市某小区落地“十大民生行动”，结合城市现代化治理2025—2026年度“十大行动”中的物业矛盾化解专项行动，精准策划落地措施。五星办事处组织召开住宅小区物业服务质量提升工作推进会，明确要求辖区32个小区物业企业将服务质量提升列为当前重点工作。
值得关注的是，河北省在制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议中，明确实施物业服务质量提升行动，将物业服务质量提升纳入省级中长期发展规划。
九、信用评价体系建设纵深推进，“红黑榜”制度多点开花
本月，物业服务信用评价体系建设取得显著进展，“守信激励、失信惩戒”的市场导向更加明确。
湖南省住建厅起草《湖南省物业管理行业信用管理办法（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。根据征求意见稿，物业服务市场主体的信用信息主要包括基本情况、市场行为信息、失信信息、表彰奖励信息等，明确了守信激励和失信惩戒的具体措施。
柳林县住建局印发《柳林县物业服务行业“红黑榜”制度（试行）》，明确评级标准，得分120分及以上评为AAA级、105—119分为AA级、90—104分为A级、75—89分为B级、60—74分为C级、60分以下为D级。被评为AA级及以上的物业服务企业且一年内未发生违法违规行为的，可列入“红榜”名单。
亭湖区住建局公布2025年11月份全区物业服务企业信用评价考核情况。信用评价优良的企业将上报列入红名单，在评优评先、物业招投标等方面给予政策支持和适当加分；失信企业将被列入黑名单，取消评优评先资格，在物业招投标等方面予以限制。
黄石市为每家物业服务企业建立信用档案，从保安、保洁、收费到投诉处理、业主评价，一举一动都转化为信用分数，企业据此获得从A（优秀）到E（差）的信用等级。
麻城市住建局通过建立物业服务“红黑榜”及相应信用奖惩机制，推动形成“守信者受益、失信者受限”的行业氛围。娄底市住保中心举办物业服务企业信用信息采集评价工作专题实操培训，围绕“谁来采、采什么、怎么评”三大核心问题进行系统指导。屯昌县营商局联合工商联走访物业公司，就信用等级与项目招投标、评优评先的直接关联进行深入交流，为建立物业行业信用管理机制奠定基础。
十、住房租赁条例施行引发持续关注，消防安全治理力度加大
《住房租赁条例》自9月15日起施行以来持续引发行业关注。11月，多地法院、住建部门围绕《条例》开展解读和宣传。针对“甲醛房”“群租房”、恶意克扣押金等市场乱象，《条例》明确了各方主体的行为规范与法律责任，构建了以信用监管为核心、多部门协同的现代化监管体系。
国务院安委会部署开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动。国家消防救援局发布《消防行政处罚裁量权基准》，自11月9日起正式实施，为消防安全执法提供了明确裁量标准。
商洛市《指引》也特别强调电梯安全管理，明确物业企业作为电梯使用单位的主体责任，要求建立24小时救援值班制度，确保困人救援快速响应，电梯运行维护费用单独设账、专款专用，定期向业主公布收支情况。宁波市出台《宁波市施工噪声污染防治规定》，将于2026年1月1日起施行，要求物业服务人书面告知室内装修噪声禁止行为和注意事项，并做好日常巡查。
此外，泉州市发布《泉州市社会信用条例》，自2026年1月1日起施行，为物业公司破解物业费“收费难”问题提供法律支持。
协会观点
综合来看，2025年11月物业管理行业政策呈现出以下显著特点：
一是行业战略定位实现重要跃升。住建部在全国城市更新工作推进会上首次明确提出推动“物业服务进家庭”，将物业服务纳入城市治理现代化框架，行业从“社区服务者”向“城市治理参与者”的职能升级方向进一步明确。
二是城市更新为行业发展打开新空间。天津、盐城、济南等多地密集出台城市更新地方立法，老旧小区改造、完整社区建设等任务与物业管理深度融合，物业企业在城市更新中的参与渠道和方式更加清晰。
三是数字化转型成为行业重要发展方向。五部门联合推进全域数字化转型，明确深化智慧社区建设，推动智慧物业发展，鼓励物业服务企业建设智慧物业管理服务系统，行业从劳动密集型向技术驱动型转型的政策支持不断加码。
四是地方立法进程加速推进。山西、十堰、淄博、大庆等多地物业管理条例密集通过审议或施行，物业监管法治化水平持续提升，行业发展制度基础更加牢固。
五是信用监管体系建设纵深推进。“红黑榜”制度在多地落地实施，信用评价与招投标、评优评先等市场活动的关联更加紧密，“守信激励、失信惩戒”的行业生态加速形成。
协会将持续跟踪政策动态，及时向会员单位传递政策信息，组织开展政策解读和培训，助力行业高质量发展。
中国物业行业协会政策研究室
2025年11月30日