中国物业行业协会政策速递
（2025年12月刊）
各会员单位：
2025年12月，物业管理行业迎来承上启下的关键节点。全国住房城乡建设工作会议全面部署2026年重点工作，住建部发布《关于提升住房品质的意见》，明确拓展物业服务内容、推动“物业服务进家庭”。地方物业管理条例密集施行或获批，物业专项维修资金管理在杭州、深圳等地实现制度突破，物业服务标准体系迭代升级，“红黑榜”制度多点开花。同时，岁末年初安全生产部署全面铺开。现将本月重点政策梳理如下，供广大会员单位学习参考。
一、全国住房城乡建设工作会议召开，2026年重点工作全面部署
12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议全面盘点2025年工作，系统总结“十四五”时期住房城乡建设事业发展成就，研究部署“十五五”时期和2026年重点任务。住房城乡建设部党组书记、部长倪虹作工作报告。
会议明确，2026年是“十五五”开局之年，要着力抓好四个方面工作。在物业领域，会议强调：实施物业服务质量提升行动，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭”。
会议指出，“十五五”时期推动房地产高质量发展，要准确把握房地产市场供求关系的重大变化，人民群众对“好房子”形成新期待。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”，以高品质供给满足人民群众多样化住房需求。
中指研究院物业事业部研究副总监彭雨表示，规范物业管理市场、提升物业服务质量是当前重要的政策方向，有助于稳定住房消费预期，也能推动房地产市场从“重开发”向“重运营”转型。
二、住建部发布《关于提升住房品质的意见》，物业服务质量提升再获政策加持
12月底，住建部正式发布《关于提升住房品质的意见》，明确了主要目标和八项重点任务，加大安全舒适绿色智慧的“好房子”供给。该意见对物业管理行业提出多项重要部署：
在运维服务方面，《意见》要求建立住房全生命周期安全管理长效机制，构建住宅建筑信息动态更新和安全隐患消除机制，全面提升房屋安全保障水平。实施物业服务质量提升行动，推动物业服务企业按照合同约定提供优质服务。拓展物业服务内容，推动物业服务进家庭，引导有条件的物业服务企业提供养老、托幼、助餐、家政等生活服务。推动建立智慧社区综合信息服务平台，整合周边服务资源，提升便民利民服务和运维服务水平。
在既有住房更新改造方面，《意见》提出稳步推进城中村和危旧房改造，持续开展城镇老旧小区改造，统筹推动既有住房节能改造。加快建设完整社区，完善城市社区嵌入式服务设施，打造高品质居住生活空间。鼓励采用以旧换新、原拆原建、模块化建造等方式，支持居民自主更新老旧住房。积极发展装配式装修，推广集成厨卫、架空地面、装配式隔墙等，缩短装修时间，方便更新维护。
《意见》明确了总体目标：到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展，住房标准、设计、材料、建造、运维水平大幅提升，形成有效支撑住房品质提升的政策体系、标准体系、技术体系和产业体系。
三、地方物业管理条例密集施行与获批，法治化治理纵深推进
12月，多地物业管理条例正式施行或获批通过，地方物业立法进入集中收获期。
《湛江市物业管理条例》于12月1日正式施行。该条例经湛江市第十五届人大常委会第四十次会议通过、广东省第十四届人大常委会第二十一次会议批准，共设七章，明确本市物业管理纳入基层社会治理体系，坚持党建引领、政府指导、协商共建、科技支撑的工作原则，建立基层党组织领导下多方主体共同参与的住宅小区治理体系。《条例》鼓励有条件的物业服务人向养老、托育、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。
《丽水市人民代表大会常务委员会关于修改〈丽水市物业管理条例〉的决定》获批。12月23日，该决定经浙江省第十四届人大常委会第二十一次会议批准，自公布之日起施行。修改内容涵盖街道职责、业主代表大会表决程序、物业服务合同变更、维修资金应急使用等方面，其中维修资金应急拨付比例调整为申请额度的50%至70%。
《宁波市人民代表大会常务委员会关于修改〈宁波市住宅小区物业管理条例〉的决定》通过。12月26日，宁波市第十六届人大常委会第二十九次会议通过了该修改决定，后续报省级批准后施行。
十堰市召开《十堰市住宅小区物业服务与管理条例》新闻发布会。12月19日，十堰市首次就地方性法规颁布施行召开新闻发布会，对该条例进行深入解读。条例共7章60条，历经26次修改、三次审议，在市人大常委会会议上全票通过，11月27日获省人大常委会全票批准，12月8日向社会颁布，将于2026年3月1日起正式实施。立法过程中创新推出“扫码提建议”小程序，吸引4.3万人次参与，收集意见建议3200余条，聚焦业主大会成立难、业委会履职难、公共收益“糊涂账”等十大焦点难点。
此外，此前11月修订通过的《山西省物业管理条例》明确鼓励运用物联网、人工智能、大数据等技术推动智慧物业、绿色物业发展，并将于2026年1月1日起施行。
四、物业专项维修资金管理实现制度突破，多地密集出台新规
本月，物业专项维修资金管理成为政策创新最为活跃的领域，杭州、深圳、厦门等地密集出台规范性文件，破解“维修资金使用难”的行业痛点。
《杭州市物业专项维修资金管理办法》发布，将于2026年1月1日起施行。该《管理办法》共二十八条，明确建立市级统管资金、区县经办业务的新管理模式，强化街道（乡镇）、社区在资金管理中的指导、协调作用。针对小区共有部分常规维修和紧急维修，分别设置了一般程序和简易程序。简易程序为快速处置突发安全隐患开辟了“绿色通道”，在电梯严重故障、消防设施严重损坏、建筑外立面脱落等六种危及公共安全的险情下，业主委员会审核维修方案并经镇街或居委会确认，可直接申请维修资金实施维修，免于业主表决。《管理办法》还明确物业专项维修资金可通过公共收益补充和组织业主续交两条途径进行续筹，近三年全市已有52个小区利用公共收益补充维修资金3556万元。
《深圳市物业专项维修资金管理规定》优化完善，将于2026年1月1日起实施。新版《规定》紧扣“企业减负、应急提速、业主自主”三大核心，共五章五十条。在“企业减负”方面，推出“分类缴交”机制，近五年可惠及近60个物业项目，释放沉淀资金近7亿元；在“应急提速”方面，将“危及公共安全需加装消防设施、防灾救灾设施”等情形纳入应急范畴，实现安全隐患“发现即处置”；在“业主自主”方面，将第三方造价审核从“全面强制”改为“分类管理”，应急使用费用在十万元以上的项目须进行造价审核，其余项目由业主大会自主决策，赋予业主大会更多自主决策权，进一步简化优化了使用程序。
《越城区物业专项维修资金操作细则》修订。12月17日，越城区对该操作细则进行修订，进一步规范维修资金的使用和管理流程。
此外，厦门市施行《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见》，明确建筑年限超40年、存在安全隐患的老旧楼房可申请自主更新改造，遵循“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”原则，业主可按规定提取住房公积金、使用专项维修资金、申请住房公积金组合贷款等多渠道筹措资金。
五、物业服务收费监管持续细化，多地出台规范性文件
本月，多地围绕物业服务收费管理密集出台文件，收费监管更加精细化、规范化。
合作市公开征求物业服务收费基准价意见。12月19日至30日，合作市发展改革局会同住建局，依据成本监审结论，拟定《合作市普通住宅小区（含保障性住房）物业服务收费基准价（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。
广州市发展改革委批复桂圃花园住宅前期物业服务收费标准。12月8日，广州市发展改革委批复桂圃花园住宅前期物业服务收费最高限价为每月每平方米6.50元（不含水电费公摊），有效期五年。
恩平市明确物业服务收费有关事项。12月15日，恩平市发展改革局印发《关于明确我市物业服务收费有关事项的通知》（恩发改价格〔2025〕4号），进一步完善物业服务收费管理机制。
十二师规范住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准。12月29日，十二师发布通知，明确未成立业主大会的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，按物业服务质量等级（一级至四级）分别确定收费标准，具体收费标准可上下浮动10%。
西安市暂继续执行现行物业服务收费管理办法。12月31日，西安市灞桥区发改委发布公告，暂继续执行《西安市物业服务收费管理办法》。
此外，淄博高新区更新了实行政府定价或政府指导价的经营服务性收费项目目录清单，其中明确了普通住宅前期物业服务收费按5个服务星级实行分类定价。
六、物业服务质量提升与评价体系建设加速
12月，北京等地出台物业服务企业综合评价管理办法，推动行业从“粗放式管理”向“精细化评价”转型。
《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》发布，将于2026年1月1日起施行。该《办法》明确每半年开展一次住宅项目物业企业综合评价，综合评价结果作为行政主管部门对企业进行差异化监管的依据。《办法》建立了涵盖服务履约、安全管理、投诉处理、业主满意度等多维度的评价指标体系，评价结果将向社会公布，为业主自行选聘物业企业和行政部门开展差异化监管提供参考。中指研究院物业事业部研究副总监彭雨分析称，综合评价体系通过设置清晰的量化指标，为政府实施分类监管、精准施策提供了客观依据，引导行业向标准化、规范化方向发展。
北京物业管理行业协会副秘书长刘立华介绍，北京物协从2021年开始建立标准化工作机制，制定发布多项团体标准，其中《物业服务企业等级评定规范》填补行业空白，已完成52家企业评定。
七、“红黑榜”制度多点开花，信用监管持续深化
本月，多地密集发布物业服务企业及项目“红黑榜”，信用评价体系建设向纵深推进。
晋城市发布2025年物业服务企业第十批“红黑榜”。12月4日，晋城市住建局发布第十批“红黑榜”，共11家物业企业上榜红榜，2家上榜黑榜。红黑榜实行按月动态公布，对一年内累计3次名列“黑榜”的物业服务企业，将重新核定其物业服务等级，适时启动退出程序；对一年内累计3次进入“红榜”名单的企业，及时宣传表扬，形成示范带动效应。
老河口市通报2025年第五期住宅小区物业服务项目“红黑榜”。12月3日，老河口市住建局通报12月份“红黑榜”，红榜企业以党建引领深化基层治理，构建“红色微家园”工作体系；黑榜企业存在楼道乱堆杂物、垃圾清运不及时、公共设施维护不及时等问题。
巴东县公示2025年物业服务企业红黑榜（第五批）。12月11日，巴东县住建局公示第五批“红黑榜”，黑榜企业因未及时更新消防巡查记录、消防控制室无持证人员上岗等问题被通报，明确对连续3次获得“黑榜”的物业服务企业将采取协商清退处理。
此外，东城区发布2025年12月物业企业“红黑榜”，综合评出接诉即办红榜企业10家、垃圾分类红榜企业7家，以及黑榜企业9家；安庆经开区公示住宅小区物业服务项目2025年12月“红黄榜”名单；小店区公布2025年12月物业服务企业及小区红黑榜名单。
八、岁末年初安全生产部署全面铺开，物业服务企业责任进一步压实
12月，正值岁末年初，冬季火灾风险增大，从国家到地方全面部署安全生产工作，物业服务企业安全管理责任进一步压实。
上海市消防救援局发布冬季火灾防范6条提示。12月1日，上海市消防救援局发布冬季火灾防范提示，明确要求物业服务企业加强对居民小区的消防安全管理，确保消防设施完好、通道畅通，加强电动自行车停放和充电管理，确保不在楼道、楼梯间、安全出口处停放或充电。
福鼎市住建局部署今冬明春和2026年物业服务区域安全生产工作。12月31日，福鼎市住建局印发通知，要求各物业服务企业树牢安全发展理念，落实企业主体责任，加强对物业服务区域消防、特种设备、房屋安全、治安等方面风险隐患排查，依托闽政通安全检查系统开展检查工作，明确企业负责人每月至少检查1次、安全机构负责人每月至少4次等频次要求。
灵武市城区街道部署常态化安全生产工作。12月2日，灵武市城区街道办事处印发通知，要求各社区、物业服务企业对住宅小区等物业管理区域开展全覆盖、无死角、无盲区的安全生产大检查，重点聚焦消防安全、电气安全、高空坠物防范、有限空间作业安全、公共设施设备安全五大关键领域。
黄石市住建局强化既有房屋火灾防控。12月4日，黄石市住建局发布通知，要求全市物业服务企业全面强化既有房屋火灾防控，持续推进打通“生命通道”专项整治行动，做好公共消防设施设备日常维护保养。
此外，上海市房管局发布关于加强房管领域岁末年初安全生产工作的通知，督促物业服务企业严格落实防冻防寒、防火防灾措施，加强外墙、屋顶、地下车库等重点部位巡查，加强电动自行车违规停放充电管理。
九、城市更新与老旧小区改造持续推进，行业发展空间拓展
本月，城市更新领域政策持续推进，为物业行业深度参与城市更新和老旧小区改造提供政策支撑。
全国住房城乡建设工作会议指出，2025年城镇老旧小区改造、住宅老旧电梯更新、地下管网管廊建设改造、环卫污水处理设备设施更新等一大批城市更新项目落地实施，完成基本消除县级城市黑臭水体任务。
住建部《关于提升住房品质的意见》明确，稳步推进城中村和危旧房改造，持续开展城镇老旧小区改造，统筹推动既有住房节能改造。稳步推动燃气、供水、供热、排水、消防管道更新改造，开展居民供水加压调蓄设施更新改造，推动专业化运维。
厦门市施行《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见》，为全国老旧小区自主更新提供制度样板。该政策遵循“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”的原则，允许建筑年限超40年、存在安全隐患的老旧楼房申请自主更新改造，从“政府主导”到“居民当家”，为城市更新提供了新思路。
十、物业服务标准体系迭代升级，行业标准化建设迈上新台阶
本月，物业服务标准化建设取得重大进展，标准体系从2.0版升级至3.0版，地方标准密集发布。
《物业服务标准体系（3.0版）》正式印发。12月3日，全国物业服务标准化技术委员会第二届第二次全体委员会议审议通过了《物业服务标准体系（3.0版）》，并于12月15日向全体委员印发。这标志着我国物业服务标准体系建设进入新阶段，为行业标准化工作提供了更加完善的顶层设计和框架指引。
内蒙古自治区发布多项物业服务地方标准。12月25日，内蒙古自治区市场监管局批准发布15项地方标准，其中物业服务领域共6项，包括《绿色物业管理规范》《物业会议服务规范》《物业服务项目星级建设指南》《物业服务人员管理规范》《物业特约服务规范》《物业承接查验规范》，将于2026年1月25日起实施。
安徽省物业管理协会发布多项团体标准。12月13日，安徽省物业管理协会发布《住宅物业服务价格评估规范》（T/AHPMI2—2025）团体标准，为住宅物业服务价格评估提供规范性指引。
17省市物业协会共话“好服务”标准。12月22日，“服务‘四好’建设促进物业行业高质量发展”座谈会在合肥召开，来自广东省、江苏省、福建省、山东省、北京市、上海市等17家外省（市）物业协会负责人共同擘画行业高质量发展新蓝图。会上发布了《安徽省物业“好服务”导则》，从党建引领、基础服务、智慧物业、质量监督、人才保障等多维度为物业行业提供了“好服务”的标准和实践指引。
广东省物业管理协会会长杨国贤在座谈会上介绍，广东物业行业已形成“地方标准立标杆、团体标准补空白、企业标准强特色”的发展格局，为物业行业提质升级提供了坚实支撑。
协会观点
综合来看，2025年12月物业管理行业政策呈现出以下显著特点：
一是国家层面战略部署进一步明确。全国住房城乡建设工作会议全面部署2026年重点工作，明确实施物业服务质量提升行动，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭”。住建部《关于提升住房品质的意见》将物业服务纳入“好房子”建设的运维环节，行业从“社区服务者”向“城市生活服务集成商”的战略定位进一步跃升。
二是地方立法与制度建设集中收获。《湛江市物业管理条例》正式施行，丽水、宁波等地物业管理条例修改决定获批，十堰市举行条例颁布新闻发布会，地方物业法治化治理网络不断织密。
三是维修资金管理实现制度突破。杭州设立应急使用“绿色通道”免业主表决，深圳推行“分类缴交”减轻企业负担、下放决策权给业主大会，两地新规将于2026年1月1日起同步实施，为全国维修资金管理改革提供了可复制的制度样本。
四是标准体系建设迈上新台阶。《物业服务标准体系（3.0版）》正式印发，内蒙古发布6项物业服务地方标准，安徽发布《住宅物业服务价格评估规范》团体标准，17省市物业协会共话“好服务”标准，行业标准化建设从顶层设计到落地实施全面提速。
五是信用监管与评价体系持续深化。“红黑榜”制度在多地落地生根，晋城、老河口、巴东等地建立“连续三次黑榜启动退出”的惩戒机制。北京率先建立物业企业综合评价体系，每半年评价一次，推动行业从“粗放式管理”向“精细化评价”转型。
六是岁末年初安全生产责任进一步压实。从国家到地方全面部署冬季安全生产工作，物业服务企业消防管理、电动自行车充电管理、设施设备安全检查等责任进一步明确，安全生产监管力度持续加大。
协会将持续跟踪政策动态，及时向会员单位传递政策信息，组织开展政策解读和培训，助力行业高质量发展。
中国物业行业协会政策研究室
2025年12月31日
（2025年12月刊）
各会员单位：
2025年12月，物业管理行业迎来承上启下的关键节点。全国住房城乡建设工作会议全面部署2026年重点工作，住建部发布《关于提升住房品质的意见》，明确拓展物业服务内容、推动“物业服务进家庭”。地方物业管理条例密集施行或获批，物业专项维修资金管理在杭州、深圳等地实现制度突破，物业服务标准体系迭代升级，“红黑榜”制度多点开花。同时，岁末年初安全生产部署全面铺开。现将本月重点政策梳理如下，供广大会员单位学习参考。
一、全国住房城乡建设工作会议召开，2026年重点工作全面部署
12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议全面盘点2025年工作，系统总结“十四五”时期住房城乡建设事业发展成就，研究部署“十五五”时期和2026年重点任务。住房城乡建设部党组书记、部长倪虹作工作报告。
会议明确，2026年是“十五五”开局之年，要着力抓好四个方面工作。在物业领域，会议强调：实施物业服务质量提升行动，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭”。
会议指出，“十五五”时期推动房地产高质量发展，要准确把握房地产市场供求关系的重大变化，人民群众对“好房子”形成新期待。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”，以高品质供给满足人民群众多样化住房需求。
中指研究院物业事业部研究副总监彭雨表示，规范物业管理市场、提升物业服务质量是当前重要的政策方向，有助于稳定住房消费预期，也能推动房地产市场从“重开发”向“重运营”转型。
二、住建部发布《关于提升住房品质的意见》，物业服务质量提升再获政策加持
12月底，住建部正式发布《关于提升住房品质的意见》，明确了主要目标和八项重点任务，加大安全舒适绿色智慧的“好房子”供给。该意见对物业管理行业提出多项重要部署：
在运维服务方面，《意见》要求建立住房全生命周期安全管理长效机制，构建住宅建筑信息动态更新和安全隐患消除机制，全面提升房屋安全保障水平。实施物业服务质量提升行动，推动物业服务企业按照合同约定提供优质服务。拓展物业服务内容，推动物业服务进家庭，引导有条件的物业服务企业提供养老、托幼、助餐、家政等生活服务。推动建立智慧社区综合信息服务平台，整合周边服务资源，提升便民利民服务和运维服务水平。
在既有住房更新改造方面，《意见》提出稳步推进城中村和危旧房改造，持续开展城镇老旧小区改造，统筹推动既有住房节能改造。加快建设完整社区，完善城市社区嵌入式服务设施，打造高品质居住生活空间。鼓励采用以旧换新、原拆原建、模块化建造等方式，支持居民自主更新老旧住房。积极发展装配式装修，推广集成厨卫、架空地面、装配式隔墙等，缩短装修时间，方便更新维护。
《意见》明确了总体目标：到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展，住房标准、设计、材料、建造、运维水平大幅提升，形成有效支撑住房品质提升的政策体系、标准体系、技术体系和产业体系。
三、地方物业管理条例密集施行与获批，法治化治理纵深推进
12月，多地物业管理条例正式施行或获批通过，地方物业立法进入集中收获期。
《湛江市物业管理条例》于12月1日正式施行。该条例经湛江市第十五届人大常委会第四十次会议通过、广东省第十四届人大常委会第二十一次会议批准，共设七章，明确本市物业管理纳入基层社会治理体系，坚持党建引领、政府指导、协商共建、科技支撑的工作原则，建立基层党组织领导下多方主体共同参与的住宅小区治理体系。《条例》鼓励有条件的物业服务人向养老、托育、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。
《丽水市人民代表大会常务委员会关于修改〈丽水市物业管理条例〉的决定》获批。12月23日，该决定经浙江省第十四届人大常委会第二十一次会议批准，自公布之日起施行。修改内容涵盖街道职责、业主代表大会表决程序、物业服务合同变更、维修资金应急使用等方面，其中维修资金应急拨付比例调整为申请额度的50%至70%。
《宁波市人民代表大会常务委员会关于修改〈宁波市住宅小区物业管理条例〉的决定》通过。12月26日，宁波市第十六届人大常委会第二十九次会议通过了该修改决定，后续报省级批准后施行。
十堰市召开《十堰市住宅小区物业服务与管理条例》新闻发布会。12月19日，十堰市首次就地方性法规颁布施行召开新闻发布会，对该条例进行深入解读。条例共7章60条，历经26次修改、三次审议，在市人大常委会会议上全票通过，11月27日获省人大常委会全票批准，12月8日向社会颁布，将于2026年3月1日起正式实施。立法过程中创新推出“扫码提建议”小程序，吸引4.3万人次参与，收集意见建议3200余条，聚焦业主大会成立难、业委会履职难、公共收益“糊涂账”等十大焦点难点。
此外，此前11月修订通过的《山西省物业管理条例》明确鼓励运用物联网、人工智能、大数据等技术推动智慧物业、绿色物业发展，并将于2026年1月1日起施行。
四、物业专项维修资金管理实现制度突破，多地密集出台新规
本月，物业专项维修资金管理成为政策创新最为活跃的领域，杭州、深圳、厦门等地密集出台规范性文件，破解“维修资金使用难”的行业痛点。
《杭州市物业专项维修资金管理办法》发布，将于2026年1月1日起施行。该《管理办法》共二十八条，明确建立市级统管资金、区县经办业务的新管理模式，强化街道（乡镇）、社区在资金管理中的指导、协调作用。针对小区共有部分常规维修和紧急维修，分别设置了一般程序和简易程序。简易程序为快速处置突发安全隐患开辟了“绿色通道”，在电梯严重故障、消防设施严重损坏、建筑外立面脱落等六种危及公共安全的险情下，业主委员会审核维修方案并经镇街或居委会确认，可直接申请维修资金实施维修，免于业主表决。《管理办法》还明确物业专项维修资金可通过公共收益补充和组织业主续交两条途径进行续筹，近三年全市已有52个小区利用公共收益补充维修资金3556万元。
《深圳市物业专项维修资金管理规定》优化完善，将于2026年1月1日起实施。新版《规定》紧扣“企业减负、应急提速、业主自主”三大核心，共五章五十条。在“企业减负”方面，推出“分类缴交”机制，近五年可惠及近60个物业项目，释放沉淀资金近7亿元；在“应急提速”方面，将“危及公共安全需加装消防设施、防灾救灾设施”等情形纳入应急范畴，实现安全隐患“发现即处置”；在“业主自主”方面，将第三方造价审核从“全面强制”改为“分类管理”，应急使用费用在十万元以上的项目须进行造价审核，其余项目由业主大会自主决策，赋予业主大会更多自主决策权，进一步简化优化了使用程序。
《越城区物业专项维修资金操作细则》修订。12月17日，越城区对该操作细则进行修订，进一步规范维修资金的使用和管理流程。
此外，厦门市施行《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见》，明确建筑年限超40年、存在安全隐患的老旧楼房可申请自主更新改造，遵循“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”原则，业主可按规定提取住房公积金、使用专项维修资金、申请住房公积金组合贷款等多渠道筹措资金。
五、物业服务收费监管持续细化，多地出台规范性文件
本月，多地围绕物业服务收费管理密集出台文件，收费监管更加精细化、规范化。
合作市公开征求物业服务收费基准价意见。12月19日至30日，合作市发展改革局会同住建局，依据成本监审结论，拟定《合作市普通住宅小区（含保障性住房）物业服务收费基准价（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。
广州市发展改革委批复桂圃花园住宅前期物业服务收费标准。12月8日，广州市发展改革委批复桂圃花园住宅前期物业服务收费最高限价为每月每平方米6.50元（不含水电费公摊），有效期五年。
恩平市明确物业服务收费有关事项。12月15日，恩平市发展改革局印发《关于明确我市物业服务收费有关事项的通知》（恩发改价格〔2025〕4号），进一步完善物业服务收费管理机制。
十二师规范住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准。12月29日，十二师发布通知，明确未成立业主大会的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，按物业服务质量等级（一级至四级）分别确定收费标准，具体收费标准可上下浮动10%。
西安市暂继续执行现行物业服务收费管理办法。12月31日，西安市灞桥区发改委发布公告，暂继续执行《西安市物业服务收费管理办法》。
此外，淄博高新区更新了实行政府定价或政府指导价的经营服务性收费项目目录清单，其中明确了普通住宅前期物业服务收费按5个服务星级实行分类定价。
六、物业服务质量提升与评价体系建设加速
12月，北京等地出台物业服务企业综合评价管理办法，推动行业从“粗放式管理”向“精细化评价”转型。
《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》发布，将于2026年1月1日起施行。该《办法》明确每半年开展一次住宅项目物业企业综合评价，综合评价结果作为行政主管部门对企业进行差异化监管的依据。《办法》建立了涵盖服务履约、安全管理、投诉处理、业主满意度等多维度的评价指标体系，评价结果将向社会公布，为业主自行选聘物业企业和行政部门开展差异化监管提供参考。中指研究院物业事业部研究副总监彭雨分析称，综合评价体系通过设置清晰的量化指标，为政府实施分类监管、精准施策提供了客观依据，引导行业向标准化、规范化方向发展。
北京物业管理行业协会副秘书长刘立华介绍，北京物协从2021年开始建立标准化工作机制，制定发布多项团体标准，其中《物业服务企业等级评定规范》填补行业空白，已完成52家企业评定。
七、“红黑榜”制度多点开花，信用监管持续深化
本月，多地密集发布物业服务企业及项目“红黑榜”，信用评价体系建设向纵深推进。
晋城市发布2025年物业服务企业第十批“红黑榜”。12月4日，晋城市住建局发布第十批“红黑榜”，共11家物业企业上榜红榜，2家上榜黑榜。红黑榜实行按月动态公布，对一年内累计3次名列“黑榜”的物业服务企业，将重新核定其物业服务等级，适时启动退出程序；对一年内累计3次进入“红榜”名单的企业，及时宣传表扬，形成示范带动效应。
老河口市通报2025年第五期住宅小区物业服务项目“红黑榜”。12月3日，老河口市住建局通报12月份“红黑榜”，红榜企业以党建引领深化基层治理，构建“红色微家园”工作体系；黑榜企业存在楼道乱堆杂物、垃圾清运不及时、公共设施维护不及时等问题。
巴东县公示2025年物业服务企业红黑榜（第五批）。12月11日，巴东县住建局公示第五批“红黑榜”，黑榜企业因未及时更新消防巡查记录、消防控制室无持证人员上岗等问题被通报，明确对连续3次获得“黑榜”的物业服务企业将采取协商清退处理。
此外，东城区发布2025年12月物业企业“红黑榜”，综合评出接诉即办红榜企业10家、垃圾分类红榜企业7家，以及黑榜企业9家；安庆经开区公示住宅小区物业服务项目2025年12月“红黄榜”名单；小店区公布2025年12月物业服务企业及小区红黑榜名单。
八、岁末年初安全生产部署全面铺开，物业服务企业责任进一步压实
12月，正值岁末年初，冬季火灾风险增大，从国家到地方全面部署安全生产工作，物业服务企业安全管理责任进一步压实。
上海市消防救援局发布冬季火灾防范6条提示。12月1日，上海市消防救援局发布冬季火灾防范提示，明确要求物业服务企业加强对居民小区的消防安全管理，确保消防设施完好、通道畅通，加强电动自行车停放和充电管理，确保不在楼道、楼梯间、安全出口处停放或充电。
福鼎市住建局部署今冬明春和2026年物业服务区域安全生产工作。12月31日，福鼎市住建局印发通知，要求各物业服务企业树牢安全发展理念，落实企业主体责任，加强对物业服务区域消防、特种设备、房屋安全、治安等方面风险隐患排查，依托闽政通安全检查系统开展检查工作，明确企业负责人每月至少检查1次、安全机构负责人每月至少4次等频次要求。
灵武市城区街道部署常态化安全生产工作。12月2日，灵武市城区街道办事处印发通知，要求各社区、物业服务企业对住宅小区等物业管理区域开展全覆盖、无死角、无盲区的安全生产大检查，重点聚焦消防安全、电气安全、高空坠物防范、有限空间作业安全、公共设施设备安全五大关键领域。
黄石市住建局强化既有房屋火灾防控。12月4日，黄石市住建局发布通知，要求全市物业服务企业全面强化既有房屋火灾防控，持续推进打通“生命通道”专项整治行动，做好公共消防设施设备日常维护保养。
此外，上海市房管局发布关于加强房管领域岁末年初安全生产工作的通知，督促物业服务企业严格落实防冻防寒、防火防灾措施，加强外墙、屋顶、地下车库等重点部位巡查，加强电动自行车违规停放充电管理。
九、城市更新与老旧小区改造持续推进，行业发展空间拓展
本月，城市更新领域政策持续推进，为物业行业深度参与城市更新和老旧小区改造提供政策支撑。
全国住房城乡建设工作会议指出，2025年城镇老旧小区改造、住宅老旧电梯更新、地下管网管廊建设改造、环卫污水处理设备设施更新等一大批城市更新项目落地实施，完成基本消除县级城市黑臭水体任务。
住建部《关于提升住房品质的意见》明确，稳步推进城中村和危旧房改造，持续开展城镇老旧小区改造，统筹推动既有住房节能改造。稳步推动燃气、供水、供热、排水、消防管道更新改造，开展居民供水加压调蓄设施更新改造，推动专业化运维。
厦门市施行《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见》，为全国老旧小区自主更新提供制度样板。该政策遵循“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”的原则，允许建筑年限超40年、存在安全隐患的老旧楼房申请自主更新改造，从“政府主导”到“居民当家”，为城市更新提供了新思路。
十、物业服务标准体系迭代升级，行业标准化建设迈上新台阶
本月，物业服务标准化建设取得重大进展，标准体系从2.0版升级至3.0版，地方标准密集发布。
《物业服务标准体系（3.0版）》正式印发。12月3日，全国物业服务标准化技术委员会第二届第二次全体委员会议审议通过了《物业服务标准体系（3.0版）》，并于12月15日向全体委员印发。这标志着我国物业服务标准体系建设进入新阶段，为行业标准化工作提供了更加完善的顶层设计和框架指引。
内蒙古自治区发布多项物业服务地方标准。12月25日，内蒙古自治区市场监管局批准发布15项地方标准，其中物业服务领域共6项，包括《绿色物业管理规范》《物业会议服务规范》《物业服务项目星级建设指南》《物业服务人员管理规范》《物业特约服务规范》《物业承接查验规范》，将于2026年1月25日起实施。
安徽省物业管理协会发布多项团体标准。12月13日，安徽省物业管理协会发布《住宅物业服务价格评估规范》（T/AHPMI2—2025）团体标准，为住宅物业服务价格评估提供规范性指引。
17省市物业协会共话“好服务”标准。12月22日，“服务‘四好’建设促进物业行业高质量发展”座谈会在合肥召开，来自广东省、江苏省、福建省、山东省、北京市、上海市等17家外省（市）物业协会负责人共同擘画行业高质量发展新蓝图。会上发布了《安徽省物业“好服务”导则》，从党建引领、基础服务、智慧物业、质量监督、人才保障等多维度为物业行业提供了“好服务”的标准和实践指引。
广东省物业管理协会会长杨国贤在座谈会上介绍，广东物业行业已形成“地方标准立标杆、团体标准补空白、企业标准强特色”的发展格局，为物业行业提质升级提供了坚实支撑。
协会观点
综合来看，2025年12月物业管理行业政策呈现出以下显著特点：
一是国家层面战略部署进一步明确。全国住房城乡建设工作会议全面部署2026年重点工作，明确实施物业服务质量提升行动，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭”。住建部《关于提升住房品质的意见》将物业服务纳入“好房子”建设的运维环节，行业从“社区服务者”向“城市生活服务集成商”的战略定位进一步跃升。
二是地方立法与制度建设集中收获。《湛江市物业管理条例》正式施行，丽水、宁波等地物业管理条例修改决定获批，十堰市举行条例颁布新闻发布会，地方物业法治化治理网络不断织密。
三是维修资金管理实现制度突破。杭州设立应急使用“绿色通道”免业主表决，深圳推行“分类缴交”减轻企业负担、下放决策权给业主大会，两地新规将于2026年1月1日起同步实施，为全国维修资金管理改革提供了可复制的制度样本。
四是标准体系建设迈上新台阶。《物业服务标准体系（3.0版）》正式印发，内蒙古发布6项物业服务地方标准，安徽发布《住宅物业服务价格评估规范》团体标准，17省市物业协会共话“好服务”标准，行业标准化建设从顶层设计到落地实施全面提速。
五是信用监管与评价体系持续深化。“红黑榜”制度在多地落地生根，晋城、老河口、巴东等地建立“连续三次黑榜启动退出”的惩戒机制。北京率先建立物业企业综合评价体系，每半年评价一次，推动行业从“粗放式管理”向“精细化评价”转型。
六是岁末年初安全生产责任进一步压实。从国家到地方全面部署冬季安全生产工作，物业服务企业消防管理、电动自行车充电管理、设施设备安全检查等责任进一步明确，安全生产监管力度持续加大。
协会将持续跟踪政策动态，及时向会员单位传递政策信息，组织开展政策解读和培训，助力行业高质量发展。
中国物业行业协会政策研究室
2025年12月31日