某某业主委员会诉北京某房地产开发有限责任公司等要求履行清册义务并撤离物业管理现场案
判决书字号
一审判决书字号：北京市朝阳区人民法院（2005）朝民初字第24896号。
二审判决书字号：北京市第二中级人民法院（2005）二中民终字第15363号。
案由：物业管理合同纠纷。
诉讼双方
原告（被上诉人）：某某业主委员会（以下简称某业委会），住所地：北京市朝阳区定福庄北里美然动力街区A3区2号楼地下室。
负责人：丁某某，主任。
委托代理人：尹丹，男，北京市金开律师事务所律师，住所地：北京海淀区西土城路。
被告（上诉人）：北京某房地产开发有限责任公司（以下简称某房地产公司），住所地：北京市大兴区旧宫镇旧中路工业区。
法定代表人：杨某某，总经理。
被告（上诉人）：北京某物业管理有限公司（以下简称某物业公司），住所地：北京市大兴区旧官镇旧忠路8号。
法定代表人：李宝红，经理。
二被告委托代理人：马克，男，某物业公司法务部经理，住所地：北京市海淀区。
审级：二审。
审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
独任审判：审判员：胡显发。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：申小琦；代理审判员：罗珊、张濡。
审结时间
一审审结时间：2005年9月28日。
二审审结时间：2005年12月19日。
一审诉辩主张
原告某业委会诉称：某房地产公司系美然动力街区的开发商，某物业公司系某房地产公司指定的美然动力街区前期物业管理公司。依照某物业公司与小区业主签订的“物业管理合同”的约定，自我委员会成立之日起，该“物业管理合同”便自行解除。我委员会根据相关法律规定，对小区的物业公司进行了招投标，后与北京城建物业管理公司签订了物业管理合同，约定自2005年1月起由城建物业管理公司对美然街区进行物业管理。另根据《物业管理条例》第二十九条之规定，某物业公司应自我委员会成立之日起向我委员会移交下列资料：（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。然而某物业公司直到2005年3月15日才向我委员会移交部分资料，并声称是某房地产公司移交的全部资料，而某房地产公司对此不作任何说明和解释。现某房地产公司拒不移交相关清册资料、某物业公司拒不撤离美然动力街区，导致新的物业公司无法进驻并提供物业服务，损害了美然动力街区全体业主利益。现诉至法院，要求判令某房地产公司、某物业公司履行物业管理条例规定的清册义务并赔偿我委员会经济损失1000元，某物业公司撤离美然动力街区物业管理现场。
被告某房地产公司辩称：某业委会的成立系少数业主行为，不具备法律效力和诉讼主体资格。我公司系美然动力街区的开发商，未与我公司签订过相应合同，该小区相关清册资料在我公司，但我公司无义务移交清册资料，所以我公司不应成为被告，不同意某业委会的诉讼请求。
被告某物业公司辩称：某业委会的成立系少数业主行为，不具备法律效力和诉讼主体资格。我公司现在尚未收齐小区部分业主的物业管理费、水电费、供暖费，所以不同意撤离美然动力街区的物业管理现场。
一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经审理查明：某房地产公司系北京市朝阳区定福庄美然动力街区开发商，某物业公司系某房地产公司指定的该小区前期物业管理公司。该小区业主人住时均与某物业公司签订“物业管理委托合同”，合同第五条约定，委托管理期限为“自本合同签订之日起，至业主委员会成立之日止。”2004年8月9日，某业委会取得北京市朝阳区国土资源和房屋管理局的备案证明及备案单。2004年8月18日，该业委会向某物业公司发出关于解除“物业管理合同”的函，称自业委会成立之日解除某物业公司与动力街区小区业主签署的全部“物业管理合同”，要求某物业公司退出小区，向业委会移交相关物业管理设施及资料。2004年8月22日，某业委会向某物业公司发出“关于向动力街区业主委员会移交相关资料事宜的函”，要求某物业公司移交《物业管理条例》第二十九条第一款规定的清册资料。2004年12月29日，某业委会经物业管理招投标与北京城建物业管理有限责任公司签订“美然动力街区物业管理委托合同”，合同期限为2005年1月1日至2005年12月31日。2005年3月4日，某业委会向某物业公司发出“关于新旧物业交接等事宜工作安排的函”。2005年3月7日，某物业公司给业委会发出“回复函”，2005年4月26日，某物业公司向某业委会发出“关于美然动力街区产权清册交接的说明”，称其向业委会交接的图纸系目前所保管的所有图纸。后某房地产公司拒不移交相关清册资料、某物业公司拒不撤离美然动力街区，导致新的物业公司无法进驻并提供物业服务。
以上事实，有某物业公司与业主签订的“物业管理委托合同”、某业委会备案证明、备案单以及与某物业公司往来函件、北京市物业管理招投标备案表、某业委会与北京城建物业管理有限公司签订的“物业管理委托合同”等以及当事人陈述在案。
一审判案理由
北京市朝阳区人民法院根据上述事实和证据认为：依据美然动力街区业主与某物业公司签订的“物业管理合同”的约定，该合同期限至小区业主委员会成立之日止。2004年8月9日，某业委会取得北京市朝阳区国土资源和房屋管理局颁发的“业主委员会备案证明”及“备案单”，即合法成立。因此小区业主与某物业公司的合同应于2004年8月9日终止，且某业委会未与某物业公司继续签订物业管理委托合同，而是另行选择其他物业管理公司。因此，按照有关规定，某物业公司理应向业委会移交物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料。
关于某业委会的诉讼主体资格问题，根据现行有关物业管理规定，在出现如物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会等情形时，业主委员会可作为原告参加诉讼，因此某业委会的原告诉讼主体适格。
某房地产公司掌握相应清册资料，应于办理物业承接验收手续时向某物业公司移交《物业管理条例》第二十九条第一款规定的清册资料。因该公司未向某物业公司移交，故考虑本案实际情况，某房地产公司应直接向某业委会移交清册资料。
某物业公司以部分业主拖欠物业管理费、水电费、供暖费为由拒绝退出美然动力街区物业管理现场的抗辩理由并不充分，法院不予采纳。某物业公司应另行向特定的欠费业主直接主张权利。
关于某房地产公司及某物业公司辩称业委会成立系少数业主个人行为，系非法成立的主张，因均未提供相应证据，法院不予采纳。
某业委会主张的经济损失，因无相应证据佐证，法院不予认定和支持。
一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《物业管理条例》第二十九条之规定，判决：
（1）被告北京某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内，向原告某某业主委员会移交北京市朝阳区美然动力街区的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。
（2）被告北京某物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，退出北京市朝阳区美然动力街区物业管理现场并将物业管理用房移交原告北京市朝阳区美然动力街区业主委员人。
（3）驳回原告某某业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告北京某房地产开发有限责任公司和被告北京某物业管理有限公司各负担25元（均于判决生效后七日内交纳）。
二审诉辩主张
上诉人某房地产公司、某物业公司诉称：（1）某房地产公司不是本案适格被告。按《物业管理条例》第二十九条的规定，某房地产公司应将上述资料移交给某物业公司，而且这些资料已经在办理物业承接验收手续时已经移交。故某业委会要求某房地产公司移交竣工平面图等资料没有法律依据。（2）一审法院判令某物业公司于判决生效后7日内退出物业管理现场，破坏了小区生活秩序，影响社会和谐，也不具有实际操作性。某业委会本身不具有物业管理的具体操作职能，一旦某物业公司从小区管理现场撤出，势必造成物业管理的混乱。（3）目前小区物业管理的设备设施产权人均为某房地产公司，同时，原中标的北京城建物业管理有限公司已明确表示不再履行物业委托合同。因此，如某物业公司撤出，必然会引起新的纠纷。故一审判决有违物业管理法规的基本原则和精神，不具有实际操作性，也会损害某房地产公司的经济利益，请求二审法院撤销一审法院的判决。
被上诉人某业委会辩称：某房地产公司确实没有与业主发生物业管理行为，但有管理义务，某房地产公司有义务将小区的材料移交给前期指定的物业公司，但某房地产公司未履行，那么就应该移交给我方，故某房地产公司应为本案被告。我委员会成立后，解除了物业管理合同，某物业公司应交出有关材料。北京城建物业管理虽放弃了已签订的合同，但还有其他物业公司可以接手管理，小区也可以自治。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审事实和证据
二审法院经审理查明一审法院所查事实属实。
二审判案理由
二审法院根据上述事实和证据认为：某业委会系合法成立的主体，依据“物业管理合同”的约定，某业委会成立，合同期限终止。因此，某物业公司应退出美然动力街区物业管理现场并移交法定的清册资料。现某房地产公司称并无清册资料，与其在一审陈述相互矛盾，且某物业公司所述亦与一审陈述不符，针对二审中的现有情况，对一审判决的相应内容予以变动。某房地产公司上诉其不是适格主体，与事实不符，其与某物业公司主张某业委会不具备物业管理能力等均不是其于物业管理合同终止后拒绝履行法定义务的抗辩理由，不予采信，故某房地产公司、某物业公司的上诉理由，不能成立，其上诉请求不予支持。原审判决正确，但根据现有情况，予以适当调整。
二审定案结论
二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决：
（1）维持北京市朝阳区人民法院（2005）朝民初字第24896号民事判决第二、三项。
（2）变更北京市朝阳区人民法院（2005）朝民初字第24896号民事判决第一项为：北京某房地产开发有限责任公司和北京某物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，共同向某某业主委员会移交北京市朝阳区美然动力街区的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。
（3）驳回北京某房地产开发有限责任公司、北京某物业管理有限公司的上诉请求。