马鞍山市大康科工贸发展有限公司诉马鞍山市地产综合开发总公司、马鞍山市地产综合开发总公司物业管理分公司抗诉案
【抗诉机关和受诉法院】
抗诉机关：安徽省人民检察院
受诉法院：安徽省高级人民法院
【基本案情】
申诉人（原审原告、二审被上诉人）：马鞍山市大康科工贸发展有限公司。住所地，安徽省马鞍山市雨山区湖西南路15—3号。
法定代表人：陈国琪，经理。
被申诉人（原审被告，二审上诉人）：马鞍山市地产综合开发总公司。住所地，马鞍山市雨山路中段建管大厦14楼。
法定代表人：赵才水，经理。
被申诉人（原审被告）：马鞍山市地产综合开发总公司物业管理分公司。住所地：马鞍山市花雨路24号。
负责人：郑燕，经理。
1996年郑州大康实业开发有限公司（以下简称郑州大康公司）依据其与马鞍山市国土管理局签订的国有土地使用权租赁合同，开发建设了该市湖西南路14#、15#底商楼。该底商楼总面积的72％归郑州大康公司经营所有，其余28％面积无偿返还马鞍山市国土局下属单位马鞍山市地产综合开发总公司（以下简称地产总公司）所有，实为冲抵地产总公司的投入。1996年12月1日，因经营需要，郑州大康公司与马鞍山市地产综合开发总公司物业管理分公司（以下简称物业分公司）签订了房屋租赁合同一份。根据该合同，郑州大康公司反租地产总公司享有产权的湖西南路底商房15#楼11—17号，建筑面积为303m。（即上述28％部分）。自1996年12月1日至1999年9月30日，郑州大康公司应付物业分公司房租费211800元，扣除押金62192元，尚欠149608元。
1999年8月26日，甲方郑州大康公司与乙方马鞍山市大康科工贸发展有限公司（以下简称马鞍山大康公司）签订协议书约定，甲方自愿将其所有总面积1082㎡的底商楼经营所有权全部转让给乙方。该底商楼自经营之日起至期满交给马鞍山市国土局，期间所发生的一切债权、债务均由乙方全权负责。乙方应按期向国土局交纳租金及水电费、物业管理费等。
1999年10月21日，郑州大康公司因停电一事致函物业分公司，内容为：“在9月6日我公司与马鞍山大康公司已共同致函贵公司，将物业管理和水电费等业务交由马鞍山大康公司管理并承担义务，9月6日贵方已收函认可。”物业分公司工作人员陈万华签收了该函件。马鞍山大康公司在9月24日交纳了9月份水电费‘7907．40元，其后，将底商楼陆续出租给诸多承租户。为便于税务管理，马鞍山大康公司于2000年8月20日在有关行政主管部门办理了该两处房产的房屋租赁（许可）证。2000年1月3日，地产总公司、物业分公司针对郑州大康公司所发传真提示事项，就上述所欠房租数额及付款方式和时间等问题，作了回复，并告知马鞍山大康公司陈国琪经理，关于地产总公司房租债务还付事宜决定如下：（1）房租债务由马鞍山大康公司用其所属经营的马鞍山市湖西南路底商房偿付；（2）与地产总公司、物业分公司房租债务的谈判由陈国琪同志代表郑州大康公司及马鞍山大康公司全权负责，房屋产权转移、交接、客户顺延等具体事务由马鞍山大康公司负责。郑州大康公司与马鞍山大康公司均在该函件上加盖了公司印章。
2000年2月15日，物业分公司、地产总公司与郑州大康公司签订协议，主要内容为物业分公司同意郑州大康公司用其在湖西南路开发的底商房折价冲抵房租149608元，双方一致同意按“马土[1999]100号批复”规定的490元／㎡折价计算，所抵房租149608元，应折合房屋建筑面积305．32㎡由于房屋面积难以精确分割，因此双方同意按264．5㎡的实际面积冲抵欠款。陈万华作为物业分公司方代表在该合同上签名，并加盖了公司的公章。陈国琪作为乙方代表在该合同上签名，同时加盖了郑州大康公司和马鞍山大康公司的公章，并明确了具体用来冲抵房租的房屋名称。前述房屋当时都正在出租当中，其产权自2000年2月1日起归物业分公司所有。签订合同同时双方办理了产权交接手续，移交人为陈国琪，接交人为陈万华。
2003年6月21日，地产总公司与马鞍山大康公司根据该市步行街建设需要，就湖西南路大康公司14#、15#楼拆迁事宜，签订协议约定：14#、15#楼的面积为523㎡，双方同意按马土[1999]110号文件关于市中心区底商房拆除补偿问题的批复，每平方米补偿人民币400元。马鞍山大康公司在与地产总公司商谈湖西路底商拆迁补偿时，发现双方在2000年2月15日签订的以房抵债协议中，按有关文件规定，折价有误：协议为490元／㎡，文件为700元／㎡，遂于6月18日、11月16日两次致函地产总公司，认为当时用于折抵房租的底商房系3至5年内房屋，应按700元／㎡补偿。底商房在建成后已以房屋分割产权面积的形式给地产总公司以补偿，若扣除210元／㎡的前期补偿，而以490元／㎡计算折价，显属二次补偿，故210元／㎡的前期补偿应归马鞍山大康公司所有，在折价时不应扣除。随后，马鞍山大康公司向地产总公司数次申明并主张权利。遭到拒绝后，马鞍山大康公司遂向马鞍山市雨山区人民法院提起民事诉讼，要求撤销2000年2月15日其与被告物业分公司、地产总公司签订的协议书第四项关于双方同意按“马土[1999]100号批复”即按490元／㎡折价，判令被告物业分公司、地产总公司归还其多付款项61845元，赔偿其因此遭受的经济损失114066元。
另查，马鞍山市国土局1999年11月12日马土[1999]100号文件是关于要求宁芜路拆迁安置房A栋免费安置配套户口的请示。1999年12月7日马土[1999]110号文件是马鞍山市国土局针对地产总公司关于拆除马鞍山市中心区底商房有关补偿问题的请示而作的批复。该文件规定，使用期3年，如因建设需要拆除底商房，按以下标准予以补偿：3至5年内拆除的，按建设成本的70％，即700元／㎡，其中前期补偿210元／㎡，建筑补偿490元／㎡，5至8年内拆除的，按建设成本的40％，即400元／㎡。用地单位不论何年度使用市中心区底商房地块，均按1000元／㎡建筑面积予以补偿。2000年12月15日签订以房抵债协议时，物业分公司未向对方出示马土[1999]110号文件。
【原审裁判】
2004年3月15日，马鞍山市雨山区人民法院（2004）雨民一初字第330号民事判决认为：（1）原告马鞍山大康公司的主体资格适格，故对被告关于原告与郑州大康公司之间系委托关系的抗辩，本院不予采纳。（2）诉讼中原、被告对协议约定的抵债房屋按马土[1999]110号文件关于市中心区底商房拆除补偿的文件规定进行折价均不持异议。但双方在签订协议时，原告因不知晓文件的内容，而对抵债房屋的490元／㎡存有重大误解。2003年6月，原告在知道了马土[1999]110号文件的具体内容后，于2004年4月诉请撤销。撤销权自债权人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，故对原告关于撤销2000年2月15日协议第四项的诉请，本院依法予以支持。（3）被告应按文件700元／㎡的价格对房屋进行折价。依据该价格，原告当时就多折出房屋给了被告。对多折抵的房屋，因无法返还实物，被告应按700元／㎡的价格折款返还，并赔偿原告因此造成的房租损失114629．51元。依据当事人处分原则，对原告114066元的诉请，本院予以支持。遂判决：一、撤销原、被告2000年2月15日协议书第四项中关于按490元／㎡折价的约定；二、被告物业分公司、地产总公司自本判决生效之日起5日内一次性共同支付原告马鞍山大康公司多折房屋款56539元；三、被告物业分公司、地产总公司支付马鞍山大康公司多折房屋的租金114066元。
地产总公司不服，提出上诉。
2004年11月1日，马鞍山市中级人民法院作出（2004）马民一终字第127号民事判决认为：综合本案情况分析：第一，马鞍山大康公司以自己的名义提起诉讼，符合法律规定。第二，双方签订的以房抵债协议不存在重大误解情形。首先，双方当事人对引用马土[1999]110号文件规定的相关精神确定抵款价格均没有异议，仅是由于打印错误，将110号打印成100号。其次，该协议的核心为价格问题，而双方确定的．490元／㎡属于文件规定的价格范围之内，在双方充分协商一致的前提下确定的。该协议与2003年6月双方签订的拆迁补偿协议性质不同，拆迁补偿协议是严格执行相关文件内容，而以房抵债协议的价格可由双方当事人协商选择。最后，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条对重大误解的解释中，仅规定了行为人在行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等方面存在错误认识可以构成重大误解，对合同价格是否可以构成重大误解未作规定。如果民事主体对交易价格随意反悔，将会严重影响民事行为的稳定性，与立法本意相冲突。第三，马鞍山大康公司的撤销权未能在法定期限内行使，已经归于消灭。依照《中华人民共和国合同法》第55条的规定，当事人行使撤销权的期限为不变期间，双方当事人在2000年2月签订的以房抵债协议明确引用了马土[1999]110号文件，应视为马鞍山大康公司当时知晓文件的内容，故其行使撤销权的期限应从协议签订时起算。而马鞍山大康公司于2004年4月提起诉讼时，已经超过法定的一年期限。综上，地产总公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决虽认定事实清楚，但适用法律不当，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（二）项之规定，判决：一、撤销马鞍山市雨山区人民法院（2004）雨民一初字第330号民事判决；二、驳回马鞍山大康公司的诉讼请求。本判决为终审判决。
【抗诉理由】
马鞍山大康公司不服，向人民检察院申诉。马鞍山市人民检察提请安徽省人民检察院抗诉。2006年9月7日，安徽省人民检察院以皖检民行抗字（2006）第82号民事抗诉书向安徽省高级人民法院提出抗诉。抗诉理由为：马鞍山市中级人民法院（2004）马民一终字第127号民事判决认为双方当事人在2000年2月签订的以房抵债协议明确引用了马土[1999]110号文件，应视为马鞍山大康公司当时知晓文件的内容，故其行使撤销权的期限应从协议签订时起算，而马鞍山大康公司于2004年4月提起诉讼，已超过法定的一年期限，属认定事实和适用法律错误。
1．判决对本案马鞍山大康公司重大误解民事行为的效力不予认定，属于认定事实错误。
（1）本案所涉合同系地产总公司的行为而导致出现的误解。本案中马鞍山大康公司与地产开发总公司所签订的合同中约定按“马土[1999]100号文件”关于市中心区底商房拆除补偿问题的批复执行，即按490元／㎡折价。事实上该约定相互矛盾。因为按照文件的规定，存在两个不同的补偿价格。其中一个是700元／㎡，另一个是490元／㎡。前者含前期补偿的价格，而后者则不含前期补偿的价格。而本案合同所涉的房产，郑州市大康公司已经给予马鞍山国土管理局28％的房屋面积作为前期补偿，所以如按该文件执行应该是700元／㎡。马鞍山大康公司在没有见到该文件的情况下，认为该文件规定的适用于自己拆迁补偿价格是490元／㎡，在这一错误认识的影响和支配下，才签订了本案所争议的协议。
（2）上述误解属于马鞍山大康公司对行为内容的认识错误。根据《中华人民共和国民法通则》第59条第1款第（一）项的规定，重大误解是指行为人对行为内容的重大误解。显然，本案中马鞍山大康公司在不了解文件真实内容的情况下，对补偿价格的错误认识属于对行为内容的重大误解，这与民事主体对交易价格随意反悔之间有着本质的区别。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”但是，该解释仅仅是对构成重大误解的几种情形作了有限的列举，并未排除合同价格可以构成重大误解，如将重大误解的情形理解为仅限于该司法解释的几种情形，不符合《合同法》确立的公平原则，有违立法初衷。
（3）马鞍山大康公司的重大误解与其所实施的行为之间存在因果关系，且给自己造成了重大的损失。本案中马鞍山大康公司正是由于误以为文件所规定的补偿价格为490元／㎡，才签订了诉争协议，该协议的履行已经给马鞍山市大康公司造成了17万多元的经济损失。
综上，马鞍山大康公司是在不了解文件真实内容的情况下对补偿价格产生的错误认识，而且这种误解的产生与地产开发总公司所实施的行为之间存在因果关系，且该协议的履行已经给马鞍山大康公司造成了17万多元的重大损失，这种情况应当认定为属于民事主体对行为内容的重大误解。原审判决对马鞍山大康公司重大误解民事行为的可撤销、可变更效力不予认定，属于认定事实错误。
2．判决认定本案中马鞍山大康公司行使撤销权超过法定的一年行使权利期限，认定事实和适用法律均有错误。根据《中华人民共和国合同法》第55条第（一）项的规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。虽然双方当事人在2000年2月签订的以房抵债协议中明确了马土[1999]110号文件，但是马鞍山大康公司在签订协议时，并不真正了解该文件的内容。2003年6月，马鞍山大康公司在同地产开发总公司协商14#、15#楼的拆迁事宜时，知道了马土[1999]110号文件的具体内容后，于2004年4月诉请撤销，没有超过一年期限。原审判决以协议中引用了文件为由，推断马鞍山大康公司当时知晓该文件的内容，以协议的签汀时间作为马鞍山大康公司撤销权行使期限的起算点，判决认定马鞍山大康公司行使撤销权超过法定的一年期限，在认定事实和适用法律上均有错误。
【再审结果】
2006年9月26日，安徽省高级人民法院（2006）皖民一监字第0135号函指令马鞍山市中级人民法院对该案进行再审。马鞍山市中级人民法院依法另行组成了合议庭，再审认为：
1．马鞍山大康公司对协议内容存在重大误解，490元／㎡的以房抵债价格并非其真实意思表示。第一，马土[1999]110号文件规定的补偿标准为700元／㎡而非490元／㎡，700元／㎡补偿际准中所包含的前期补偿与建筑成本补偿均应属于对底商房享有相应权利的开发商。本案中，马鞍山大康公司开发建设了湖西南路14#、15#底商楼，享有遇到拆除获得相应补偿的权利。因此，本案中以房抵债价格应当按照110号文件所规定的为700元／㎡。第二，双方协议中关于以房抵债价格问题所作约定的真实意思表示是按110号文件执行。第三，双方签约时，马鞍山大康公司对文件内容并不知晓，误认为110号文件规定的补偿标准为390元／㎡。第四，根据《中华人民共和国民法通则》第59条规定，行为人对行为内容有重大误解的，可以请求人民法院予以撤销。马鞍山大康公司误认为文件规定的补偿标准为490元／㎡，从而作出了与其真实意思表示不符的错误表示，并给自己造成了较大损失，应当属于《民法通则》规定的重大误解情形，有权请求人民法院予以撤销。
2．大康公司行使撤销权没有超过期限。大康公司在2003年6月与地产公司商谈拆迁事宜时才得知文件的真实内容，故应从此时起计算撤销权行使期限。地产公司认为应从协议签订时起计算撤销权行使期限，与立法本意不符。
3．关于大康公司的损失。《中华人民共和国民法通则》第61条规定，民事行为被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，地产公司因合同取得的财产为多折抵房屋面积的折价款，马鞍山大康公司的损失为多折抵房屋面积部分的租金。（1）地产公司应当返还的部分。以房抵债时多折抵80．8㎡，地产公司应当返还马鞍山大康公司56560元。（2）以房抵债时房屋正在出租，平均租金为每月22．10元／㎡，故马鞍山大康公司的损失计算标准为72677．20元。在协议签订过程中，地产公司未告知马鞍山大康公司相关文件的真实内容，马鞍山大康公司也未要求地产公司出示相关文件，对重大误解情形的发生，双方均有过错。马鞍山大康公司疏于审查，负有主要过错，承担70％的损失，地产公司应当赔偿马鞍山大康公司租金损失的30％即21803．20元。
4．关于地产总公司改制为地产公司后的债务承担问题。根据地产公司在再审中向本院提交的《马鞍山市人民政府关于同意马鞍山市地产综合开发总公司改制方案的批复》，物业分公司以债务承担的方式接收了地产总公司的全部资产，因此物业分公司应当对地产总公司的债务承担民事责任。本院原二审判决适用法律不当，应予纠正。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第184条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第201条、《中华人民共和国民法通则》第59条第1款第（一）项、第61条第1款之规定，2007年3月1日，马鞍山市中级人民法院（2007）马民一再终字第15号民事判决：一、撤销本院（2004）马民一终字第127号民事判决及马鞍山市雨山区人民法院（2004）雨民一初字第330号民事判决第二、三项；二、维持马鞍山市雨山区人民法院（2004）雨民一初字第330号民事判决第一项，即“撤销原、被告2000年2月15日协议书第四项中关于按490元／㎡折价的约定”；三、地产公司返还马鞍山大康公司多折房屋款56560元；四、物业分公司赔偿马鞍山大康公司损失21803．20元；五、驳回马鞍山大康公司的其他诉讼请求。