吴丹青与广州莱佛士物业服务有限公司物业服务合同纠纷上诉案
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2010)穗中法民五终字第3361号
当事人 上诉人（原审被告）：吴丹青。
委托代理人：唐忠华，广东卓展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州莱佛士物业服务有限公司，住所地：广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室。
法定代表人：梁顺源，职务：董事长。
委托代理人：沈俊坚。
委托代理人：王雪锋。
审理经过 上诉人吴丹青因与被上诉人广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2010）天法民四初字第274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明 原审法院审理查明：位于广州市天河区燕岭路89号的燕侨大厦是案外人燕侨公司所开发建设的。2003年8月15日，广州市国土资源和房屋管理局出具广州市房地产权属证明书，证明书显示坐落于广州市天河区燕岭路89号全部产权权属人为燕侨公司，五层至三十层为公寓式写字楼。该大厦于1999年竣工交付使用，至今未成立业主委员会。
吴丹青是位于广州市天河区燕岭路89号燕侨大厦2811房的业主，该房的建筑面积为104.7768平方米，用途为公寓式写字楼。
2005年8月5日，莱佛士公司（乙方）与燕侨公司（甲方）签订《燕侨大厦物业管理委托合同》，约定：甲方将燕侨大厦委托乙方实施物业管理，管理期限自2005年8月1日起至2007年7月31日，如在合同期内本物业的业主大会通过合法程序选聘新的物业管理公司则至新的物业管理公司进入之日止；管理服务事项包括房屋建筑本体公共部位建筑物的维修、养护和管理，房屋建筑本体公共设施设备的维修、养护、管理和运行服务，燕侨大厦范围内的市政公用设施、绿化的维修或联系维修、养护和管理，燕侨大厦内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，燕侨大厦内之公共环境卫生、垃圾的收集、清运，燕侨大厦范围内交通、车辆行驶及停泊的管理，维护公共秩序、配合和协助当地公安机关进行安全监视和巡视等保安工作，整理及妥善保存燕侨大厦的物业管理档案、资料；甲方有权审查乙方为本项目设立的帐目及开支情况等内容。但该合同未约定物业管理费的收费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金。后莱佛士公司与燕侨公司又签订《燕侨大厦物业管理委托合同补充协议》，约定：燕侨大厦写字楼物业管理服务费按每月每平方米5元的标准，由莱佛士公司向业主或物业使用人收取，其中2005年8月1日至2006年8月31日期间，莱佛士公司因应燕侨大厦的特别情况，对业主实施一定的物业管理服务优惠政策，写字楼的物业管理服务费按上述50%的标准收取，由2006年9月1日开始恢复至每月每平方米5元等。该补充协议未载明签署日期。
上述合同签订后，莱佛士公司于2005年8月1日开始对燕侨大厦实施物业管理服务，并实际以每月2.5元/平方米的标准向业主或物业使用人收取物业管理费，2006年9月起按每月5元/平方米的标准收取。
上述合同期满后，莱佛士公司与燕侨公司又分别于2007年8月1日及2009年8月30日签订《燕侨大厦物业管理委托合同》及《燕侨大厦物业管理委托合同补充协议》，除将管理合同的期限延长至2010年8月31日外，其余内容均大致与2005年8月5日及此后所签的《燕侨大厦物业管理委托合同》及《燕侨大厦物业管理委托合同补充协议》相同，莱佛士公司亦对燕侨大厦实施物业管理服务至今。
2008年8月11日，燕侨公司出具证明，证明该司于2005年8月1日与莱佛士公司签订前期物业管理合同即《燕侨大厦物业管理委托合同》，委托莱佛士公司提供物业管理服务，并约定于2006年9月1日开始统一按5元/平方米的标准向5至30层写字楼的业主收取物业管理费（2005年8月1日-2006年9月1日期间按5折优惠即2.5元/平方米向5至30层各业主收费）。
在2006年9月至2007年12月期间, 涉讼房屋的实际使用人黑龙江省新维达化工有限公司广州分公司（下称新维达公司）一直按2.5元/月/平方米的标准向莱佛士公司缴纳涉讼房屋的管理费，莱佛士公司亦开具相应金额的发票给新维达公司（但发票并未注明收费标准）。2008年9月5日，莱佛士公司委托广东海际明律师事务所向吴丹青及新维达公司广州分公司发出《律师函》，要求支付涉讼房屋2006年9月至2008年8月所欠管理费及滞纳金。
吴丹青提交了《燕侨大厦收费标准及公共费用的分摊》的复印件及照片，证明根据粤价函[1999]420号文，燕侨大厦住宅改作办公用途的管理费均按2.5元/平方米/月计算；及莱佛士公司对燕侨大厦的其他楼层进行了大理石装修，而涉讼房屋所在楼层却没有，其可拒缴管理费。但莱佛士公司对上述证据与其公司的关联性均不予承认，吴丹青亦未就此提供其他证据证实。由于吴丹青未按5元/月/平方米的标准补缴2006年9月至2007年12月及自2008年1月后涉讼房屋的管理费，莱佛士公司于2009年12月向原审法院提起诉讼，请求判令：1、吴丹青向莱佛士公司清付拖欠的2006年9月至2009年12月的管理费16764.22元；2008年7月、2008年9月至2009年8月、2009年10月至2009年12月水费240.36元；2009年11月路灯分摊费52.25元；2008年8月有偿服务费10元及逾期违约金（按欠费本金每日千分之一的标准，自每月16日起计至清付欠费之日止）；2、吴丹青承担本案诉讼费。
另外，莱佛士公司是具备二级物业管理资质的企业法人，已取得行政管理部门核发的编号为粤物管证字第xxx号的《物业管理企业资质证书》。一审审理中，莱佛士公司未提供证据证实曾公布燕侨大厦物业管理费等收支帐目及提供分摊水电费的明细数据。
莱佛士公司要求吴丹青支付拖欠的水费及公摊电费，但未举证证实吴丹青拖欠费用的具体金额及是否已代为垫付相关费用。吴丹青亦否认拖欠相关费用。
一审法院认为 原审法院审理认为：莱佛士公司与燕侨大厦的开发企业燕侨公司在不同时期所签的《燕侨大厦物业管理委托合同》（下称《合同》）及《燕侨大厦物业管理委托合同补充协议》（下称《补充协议》）均是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。由于燕侨大厦至今未成立业主委员会，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，作为建设单位的燕侨公司可选聘物业管理企业。故莱佛士公司因上述合同自2005年8月1日起成为燕侨大厦的合法物业管理人，具备对燕侨大厦进行物业管理的资格。因燕侨公司实际应是基于法律的有关规定，针对燕侨大厦的物业管理事项代表燕侨大厦全体业主与莱佛士公司签订上述合同的，合同的主体双方应为燕侨大厦全体业主与莱佛士公司，而仅非燕侨公司与莱佛士公司，委托的双方实际也应为燕侨大厦的全体业主与莱佛士公司，依法燕侨大厦的全体业主均应接受燕侨公司与莱佛士公司所签上述合同的约束。故吴丹青有关莱佛士公司与燕侨公司所签《合同》属委托代理性质的合同，莱佛士公司是受燕侨公司的委托向业主收取管理费的，莱佛士公司并非本案适格主体的抗辩于法无据，不予采纳。
莱佛士公司已对燕侨大厦实施了物业管理服务至今，吴丹青作为涉讼房屋的业主，亦既燕侨大厦的业主实际也已享受了莱佛士公司提供的物业管理服务，理应依照《合同》及《补充协议》的约定向莱佛士公司支付涉讼房屋的物业管理费。由于莱佛士公司对吴丹青提交的《燕侨大厦收费标准及公共费用的分摊》的复印件及照片与其公司的关联性均不予承认，吴丹青亦未就此提供其他证据证实，原审法院对吴丹青据此所作的相关陈述不能认定。退一步来说，即使吴丹青的相关陈述成立,因在莱佛士公司与燕侨公司签订《合同》及《补充协议》后,依法亦应按上述合同约定的收费标准认定涉讼房屋应付管理费；且上述合同所约定的5元/平方米/月收费标准亦未超过同期物价部门所规定的收费标准。2.5元/平方米/月收费标准又是依据粤价函[1999]420号文作出，与现实物价水平存在一定差异。而莱佛士公司是否有对燕侨大厦其他楼层进行大理石装修并非《合同》及《补充协议》所约定的管理服务事项范畴，吴丹青不能据此拒缴涉讼房屋管理费。故吴丹青仅此认为应按2.5元/平方米/月收费标准缴纳涉讼房屋管理费及可拒缴管理费的抗辩亦不能成立，不予采信。莱佛士公司虽按2.5元/平方米/月的标准收取了涉讼房屋实际使用人新维达公司2007年12月前的管理费，并开具相应金额的发票给新维达公司。但因发票并未注明收费标准，只能证实新维达公司实际缴纳涉讼房屋管理费的金额，并不能证明涉讼房屋的收费标准。在莱佛士公司未明确表示同意按2.5元/平方米/月收费标准收取涉讼房屋管理费情况下，无论吴丹青是否提出异议，均不能等同涉讼房屋管理费的收费标准即为2.5元/平方米/月。
综上，吴丹青应当自2006年9月起按照5元/月/平方米的标准缴纳涉讼房屋管理费，即涉讼房屋每月应付的管理费为523.884元（104.7768平方米×5元/月/平方米）。莱佛士公司又已于2008年9月5日委托广东海际明律师事务所向吴丹青及新维达公司发出《律师函》，要求支付涉讼房屋2006年9月至2008年8月所欠管理费，构成诉讼时效中断。依法从中断时起，诉讼时效期间应重新计算。故莱佛士公司于2009年12月24日起诉要求吴丹青支付2006年9月至2008年8月所欠管理费并未超过诉讼时效，吴丹青有关莱佛士公司此部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩缺乏事实根据，不予采纳。因此，在吴丹青及新维达公司至今未按5元/月/平方米的标准补缴2006年9月至2007年12月及自2008年1月后涉讼房屋的管理费、吴丹青有关其可拒缴管理费的抗辩亦不能成立的情况下，莱佛士公司要求吴丹青补缴及支付并无不妥，予以支持。故吴丹青应支付2006年9月1日至2009年12月31日涉讼房屋的管理费为20955.36元（40个月×523.884元/月），扣除新维达公司已支付的4191.08元(261.942元/月×16个月)，吴丹青实际还应支付上述期间涉讼房屋的管理费为16764.28元，莱佛士公司在本案主张要求吴丹青支付上述期间拖欠的物业服务费16764.22元属于对其权利的合法处分，予以支持。
由于合同没有约定吴丹青逾期支付管理费要按每日千分之一的标准计算违约金，莱佛士公司要求吴丹青支付上述期间所欠管理费违约金的诉讼请求，不予支持。
莱佛士公司要求吴丹青支付拖欠的水费、路灯分摊费及有偿服务费但未举证证实且吴丹青予以否认，应承担举证不能的法律后果，对于该部分诉请，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，于2010年7月7日判决：一、吴丹青于本判决发生法律效力之日起10日内，支付位于广州市天河区燕岭路89号燕侨大厦2811房2006年9月1日至2009年12月31日期间所欠的物业管理费16764.22元给莱佛士公司。二、驳回莱佛士公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费440元，由莱佛士公司负担50元，吴丹青负担390元。
二审上诉人诉称 判后，吴丹青不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。
吴丹青上诉称：一、我方并不是住在判决书所述的“广州市天河区燕岭路89号燕侨大厦-写字楼-2811房”，因此莱佛士公司所谓的“律师信”并未送达给我方，我方或租赁人从未收到此信函。故须对本案的诉讼时效进行准确划定。二、我方的租赁人在2007年已将管理费交付给莱佛士公司，该公司也出具了发票，说明其认可应交管理费金额，我方不存在欠费情况。因此莱佛士公司主张权利最多只能从2008年1月1日起。三、莱佛士公司与燕侨公司所签的《物业管理委托合同》中关于收费标准的约定违反法律规定。应由物业管理公司与业主协商一致单价。上诉请求：在2009年12月24日前我方只需按每平方2.5元支付物业管理费，且只支付2008年1月1日至2009年12月24日期间的物业管理费。
二审被上诉人辩称 莱佛士公司答辩称：一、我方的律师函是通过EMS送达的，邮寄单显示吴丹青已经签收。二、我方的收费标准合法、合理，且燕侨大厦的同类型案件已有生效判决。故请求维持原判。
本院查明 经审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，莱佛士公司向本院提交了以下证据：1、EMS复印件，拟证明律师函已送达；2、律师函，拟证明此函是一封正规的律师函；3、2007年-2010年燕侨大厦管理费收缴统计表，拟证明燕侨大厦平均90%的业主认可物业管理收费标准并已准时缴纳物业管理费；4、判决书，拟证明同类案件已有生效判决；5、《广州市物业服务收费管理实施细则》，拟证明其有权收取管理费；6、致租赁人的信函回复，拟证明其曾就收费标准问题书面回复涉案房屋租赁人。吴丹青认为证据1不能证明已妥投；证据2其没有收到；对证据3的真实性没有异议，但不确认其关联性；对证据4，的真实性没有异议；对证据5是否有效不清楚；对证据6的真实性有异议。
二审中，吴丹青方确认莱佛士公司提交的《律师函》邮寄单上收件人的地址为其本人的地址。
本院认为 本院认为：吴丹青是涉讼物业业主，莱佛士公司依法注册成立并具有二级物业管理企业资质。莱佛士公司与涉讼房屋所在小区开发商签订了《燕侨大厦物业管理委托合同》及补充协议，并按约定对涉讼物业小区进行物业管理至今，为包括吴丹青在内的业主物业提供相关服务。本院认为莱佛士公司与吴丹青虽未直接签订《物业管理服务合同》，但双方已经形成事实上的物业服务合同关系，吴丹青理应按标准支付费用。关于物业管理费标准的问题，因莱佛士公司与开发商约定的物业管理费标准为每月5元/平方米，同意于2006年9月开始进行全额收取，莱佛士公司也及时通知涉讼房屋所在物业小区的业主或实际使用人按物业管理费每月5元/平方米的标准缴纳管理费，涉诉房屋所在物业小区绝大多数业主接受并按此标准实际缴费。本院认定每月5元/平方米的收费标准已经被绝大多数业主接受且未违反相关规定，吴丹青作为同一物业小区的同类型物业业主，实际接受了莱佛士公司提供的同一管理和服务，现莱佛士公司主张吴丹青从2006年9月起按每月5元/平方米的标准支付物业管理费，并无不妥，吴丹青未全额支付物业服务费，应予补缴。故莱佛士公司诉请吴丹青支付2006年9月至2009年12月期间的物业服务费，合法有据，本院予以支持。
吴丹青认为莱佛士公司实际按每月2.5元/平方米的标准收取管理费至2007年12月，应视为莱佛士公司已经确认双方之间的物业管理服务费为每月2.5元/平方米。本院认为，吴丹青提供的缴费发票等证据仅证实其实际缴纳物业管理费金额，并不能证明涉讼房屋的物业管理费标准。故吴丹青该上诉主张，因理据不足，本院不予采纳。
对于吴丹青认为其未收到莱佛士公司委托律师事务所于2008年9月5日发出的《律师函》，故本案部分诉讼请求已超过诉讼时效的主张。本院认为，由于当时莱佛士公司已委托律师事务所向吴丹青的房产地址邮寄《律师函》要求支付所欠管理费，视为其已以合理方式向债务人主张权利，故原审法院认定本案构成诉讼时效中断并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由吴丹青承担。
本判决为终审判决。