张某某与上海某物业公司物业服务合同纠纷上诉

张某某与上海某物业公司物业服务合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院
民事判决书

(2010)沪一中民二(民)终字第3644号

当事人　　上诉人（原审被告）张某某。
　　被上诉人（原审原告）上海某物业公司。
审理经过　　上诉人张某某因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2009）浦民一(民)初字第11794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年10月13日受理后，依法组成合议庭，于2010年11月2日公开开庭审理了本案。上诉人张某某之委托代理人陈盾丹到庭参加诉讼。被上诉人上海某物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。
一审法院查明　　原审查明，2002年8月，上海某物业公司成为上海市浦东新区龙东大道1号汤臣高尔夫园区（以下简称汤园）的前期物业服务企业。汤园业主委员会（以下简称汤园业委会）成立后，于2004年7月1日与上海某物业公司订立物业管理服务合同，约定由上海某物业公司对汤园进行物业管理，其中别墅物业费的收费标准为每月每平方米6.50元（人民币，下同）。2005年7月1日，汤园业委会又与上海某物业公司订立物业管理服务临时托管合同，约定别墅物业费的收费标准仍为每月每平方米6.50元；合同期限自签订日起二年，有效期满合同自动失效。同时该合同第五章第四条第3款约定，上海某物业公司负责对2002年9月23日后园区物业费及其他欠费进行追讨，在追讨过程中，追缴管理费欠费3‰滞纳金。同年8月1日，双方又签订物业管理服务临时托管合同之修正条款，将临时托管合同第五章第四条第3款关于业主拖欠物业费的滞纳金修正为每日千分之三。之后，上海某物业公司实际为汤园提供物业管理服务至2009年6月底止。2007年11月9日，张某某通过买卖方式并在上海市房地产登记处登记，成为上海市浦东新区龙东大道西区86-1全幢花园住宅（即汤园西区86-1）的房地产权利人。据房地产登记资料记载，该址房屋建筑面积为609.54平方米。事实上，张某某在从前权利人处受让上述房地产权利时，该地块上已不存在房屋实体，且至今仍为空地。张某某自2007年11月9日至2009年6月30日期间未交纳物业费。
　　审理中，上海某物业公司认为按物业管理合同约定的别墅每月每平方米6.50元的标准，张某某每月应当支付物业费3,962.01元，现上海某物业公司实际按照每月物业费3,413元主张。因张某某系2007年11月9日取得产权，当月扣除8天后张某某应交纳物业费为2,844.70元，2007年12月至2009年6月按每月3,413元计算，张某某共计欠上海某物业公司物业费为64,278.70元。
　　另查明，上海某物业公司原名怡和高力物业服务（上海）有限公司，2002年9月更为现名。
一审法院认为　　原审认为，本案的争议焦点有三：一是原房屋占用范围内的土地上实际已不存在房屋时，于房地产登记机构登记的房地产权利人是否负有交纳物业费的义务；二是上海某物业公司是否有权向张某某收取2007年11月9日至2009年6月30日的物业费；三是上海某物业公司是否有权向张某某收取逾期交纳物业费的滞纳金。
　　关于争议焦点一，原房屋占用范围内的土地上实际已不存在房屋时，于房地产登记机构登记的房地产权利人即本案张某某，是否负有交纳物业费的义务，对此，原审认为应从以下两个方面考量。一方面，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。根据上海市房地产登记处登记资料的记载，2007年11月9日经登记机构核准，张某某通过买卖方式取得上海市浦东新区龙东大道西区86-1全幢花园住宅的房屋所有权及该房屋占用范围内的土地使用权，虽然张某某从前权利人处受让房地产时地上房屋实际已不存在，但这并不影响所登记的房地产权利的转让，不影响原房屋占用范围内的土地使用权的转让，故张某某自登记机构核准其为上述房地产权利人之日起成为汤园小区业主。且该业主地位不因汤园西区86-1不存在地上房屋而改变。根据《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，张某某作为汤园业主具有按时交纳物业费的义务。
　　另一方面，物业管理的主要内容是对物业管理区域的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域的环境卫生和相关秩序，是对物业管理区域的业主及物业使用人提供的公共、整体服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费。本案所涉汤园西区86-1虽不存在房屋实体，然张某某买房时明知并登记为权利人，该责任不在物业服务企业。张某某作为汤园业主，理应支付相应的物业费，不存在房屋实体不能构成免除业主交纳物业费义务的理由。故对张某某关于物业管理必须基于房屋的存在而进行，本案中不存在房屋，物业服务企业无需进行管理，故无权收取相应物业费的辩称，法院不予采信。
　　关于争议焦点二，上海某物业公司是否有权向张某某收取2007年11月9日至2009年6月30日的物业费，原审认为关键是看上海某物业公司与汤园业主在上述期间内是否存在物业服务合同关系。上海某物业公司先后依据其与汤臣高尔夫（上海）有限公司签订的《上海汤臣高尔夫园区全权物业管理服务合同》、与汤园业委会签订的《上海汤臣高尔夫园区物业管理服务合同》及《上海汤臣高尔夫园区物业管理服务临时托管合同》，于2002年8月23日至2007年6月30日作为汤园的物业服务企业，依约为汤园业主提供了物业服务。上海某物业公司与汤园业委会签订的《上海汤臣高尔夫园区物业管理服务临时托管合同》于2007年6月30日到期后，汤园业委会虽未再与上海某物业公司签订书面物业服务合同，但上海某物业公司实际继续为汤园业主提供物业服务至2009年6月30日。在此期间汤园业委会并未提出异议或要求上海某物业公司退出汤园，亦未委托新的物业服务企业为汤园提供物业服务，应视为汤园业委会对上海某物业公司自2007年7月1日至2009年6月30日期间为汤园业主提供的物业服务，以及对该物业服务所应支付的基本物业服务费用标准表示接受和认可，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条的规定，可认定上海某物业公司与汤园业委会在2007年7月1日至2009年6月30日之间存在事实上的物业服务合同关系。因此，上海某物业公司要求张某某支付物业费有合同依据和事实依据，对于张某某认为上海某物业公司收取物业费无合同依据的意见，法院不予采纳。
　　另，张某某辩称，即使汤园业委会与上海某物业公司2005年7月1日签订的《上海汤臣高尔夫园区物业管理服务临时托管合同》仍有效，则根据该临时托管合同第五章第四条第3款及第9款的规定，上海某物业公司通过法律程序向张某某索要物业费也必须经过汤园业委会同意后方可进行。对此，原审认为，该临时托管合同第七章第一条明确约定“本合同自签订日起之有效期为二年，有效期满本合同自动失效”，因此该合同中约定的内容自2007年6月30日即告失效。上海某物业公司向张某某收取物业费系基于上海某物业公司自2007年7月1日至2009年6月30日期间为汤园业主提供的事实上的物业服务，以及汤园业委会对上海某物业公司此项物业服务的接受和认可，而并非基于上述临时托管合同，故张某某不能以临时托管合同中的约定提出此项抗辩。根据《物业管理条例》第六十七条的规定，上海某物业公司可以直接向人民法院起诉，要求业主支付物业费，无需经过汤园业委会的同意，故对张某某的该项辩称意见，法院不予采信。
　　综上，原审认为上海某物业公司在2007年7月1日至2009年6月30日之间系汤园的物业服务企业，并已为汤园业主提供了物业服务，故有权向张某某收取该期间相应的物业费。据此，上海某物业公司要求张某某支付自2007年11月9日起至2009年6月30日止欠缴的物业费64,278.70元，法院依法予以支持。
　　关于争议焦点三，上海某物业公司是否有权向张某某收取逾期交纳物业费的滞纳金。原审认为，上海某物业公司主张的滞纳金应属合同违约金范畴，支付违约金的责任仅适用于违反合同义务的情形，且只有当事人于合同中约定了违约金或者法律规定有违约金时才能适用。上海某物业公司要求张某某支付逾期交纳物业费的滞纳金的诉请系基于其与汤园业委会2005年7月1日签订的《上海汤臣高尔夫园区物业管理服务临时托管合同》及2005年8月1日签订的临时托管合同之修正条款，然上述临时托管合同于2007年6月30日即告失效。后上海某物业公司虽继续为汤园提供物业服务至2009年6月30日，但并未与汤园业委会就物业费的支付期限及滞纳金作出明确约定，故上海某物业公司要求张某某支付滞纳金的诉请并无合同依据。另，上海某物业公司未能提出证据证明其曾向张某某催讨过物业费，且相关的法律亦未有关逾期交纳物业费的违约金的规定，故对于上海某物业公司的该项诉讼请求，法院不予支持。
　　综上，原审法院于二○一○年九月三日根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第六十七条之规定，作出判决：一、张某某应于判决生效之日起十五日内给付上海某物业公司物业费人民币64,278.70元；二、驳回上海某物业公司其余的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2,733元，由上海某物业公司负担人民币1,289元，张某某负担人民币1,444元。
二审上诉人诉称　　原审判决后，张某某不服，向本院提起上诉。诉称，涉案房屋实际已不存在，因此上诉人并非汤园小区的业主，被上诉人上海某物业公司亦未向上诉人所有的涉案空地提供物业服务，且被上诉人未经汤园业委会选聘，不是提供物业服务的真正主体，上诉人不应承担向被上诉人交纳物业管理费的义务，一审判决要求上诉人按照房屋产权证登记的面积交纳物业管理费毫无事实依据且有违公平原则。故要求撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人上海某物业公司一审时的全部诉讼请求。
二审被上诉人辩称　　被上诉人上海某物业公司未到庭答辩。
本院查明　　经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为　　本院认为，上诉人张某某于2007年11月9日取得了上海市浦东新区龙东大道1号西区86-1全幢花园住宅的房地产登记，即成为汤园小区的业主。虽然该幢房屋已经实际灭失，但房地产登记簿上记载的权利并未变更，上诉人张某某的业主的资格亦未丧失。被上诉人上海某物业公司在物业服务合同到期后虽未与汤园业委会签订后续合同，但其实际向汤园小区提供物业服务至2009年6月底，存在事实上的物业服务关系，故原审法院判决上诉人张某某以房地产登记册上记载的房屋面积为标准向被上诉人上海某物业公司支付2007年11月9日至2009年6月30日物业管理费并无不当。综上，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
裁判结果　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币1,406元，由上诉人张某某负担。
　　本判决为终审判决。