广州莱佛士物业服务有限公司与曹远基物业服务

广州莱佛士物业服务有限公司与曹远基物业服务合同纠纷上诉案

广东省东莞市中级人民法院
民事判决书

(2012)东中法民一终字第92号

当事人　　上诉人(原审原告)：广州莱佛士物业服务有限公司。住所地：广州市。
　　法定代表人：梁顺源，董事长。
　　委托代理人：沈俊坚，该公司催款主任。
　　委托代理人：王飞，该公司物业经理。
　　被上诉人：（原审被告）: 曹远基。
审理经过　　上诉人广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）因与被上诉人曹远基物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2011）东三法民一初字第168号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　2010年12月7日，莱佛士公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、曹远基立即向莱佛士公司清付拖欠的2009年1月至2010年10月管理费共人民币3828元及逾期滞纳金（按欠费本金并按每日千分之三的标准，从拖欠日起计至曹远基清付欠费之日止，暂计至2010年10月31日约1910元）合计人民币5738元。2、曹远基承担本案全部诉讼费用。
　　原审法院经审理查明：曹远基是位于东莞市樟木头镇金洋路一号风景山庄湖畔豪庭五期 3座7楼H室(建筑面积72.5平方米)的业主。2009年2月1日，莱佛士公司与东莞樟木头风景山庄业主委员会签订一份《物业管理委托合同》，约定：莱佛士公司为东莞市樟木头镇金洋路一号风景山庄提供物业管理服务，委托管理期限为两年，合同生效期暂定为2008年12月16日，并以莱佛士公司正式进驻本物业实施物业管理服务之日起生效；物业管理费带电梯住宅按建筑面积每月每平方米人民币2.4元计算，不带电梯住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.8元计算，商铺按建筑面积每月每平方米4元计算，向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金。2010年12月7日，莱佛士公司以曹远基没有交管理费等费用为由，起诉至原审法院要求解决。
　　莱佛士公司起诉主张滞纳金按每天千分之三的标准收取。广州莱佛士物业服务有限公司东莞分公司风景山庄服务中心与东莞樟木头风景山庄业主委员会签订了一份《东莞市樟木头镇风景山庄管理规约》，约定业主延期交纳管理费，处以每日0.3%的滞纳金。《东莞市樟木头镇风景山庄管理规约》没有签订的日期，莱佛士公司主张该规约是在2009年1月1日签订，但没有提交相应证据证明。另外，莱佛士公司主张《物业管理委托合同》是旧合同，莱佛士公司与业主委员会后来有签订补充协议，将滞纳金标准改为每天千分之三，但莱佛士公司并未向原审法院提交补充协议。庭审中，莱佛士公司主张曹远基每月应交管理费为174元；莱佛士公司还主张只要业主能在当月最后一天能缴清当月的管理费，莱佛士公司就不会收取当月管理费的滞纳金。
　　以上事实，有《物业管理委托合同》、《东莞市樟木头镇风景山庄管理规约》及原审法院庭审笔录等为证。
一审法院认为　　原审法院认为：曹远基经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利。莱佛士公司作为物业服务的提供方，曹远基作为案涉物业的业主，均应依照《物业管理委托合同》的相关约定全面履行自己的义务。莱佛士公司从2009年1月1日开始为曹远基的案涉物业提供了物业管理服务，曹远基应依约交纳物业管理费。曹远基未对物业管理费的交费标准及时间提出异议，也未举证证明其已经向莱佛士公司交纳了部分或全部拖欠的物业管理费，应承担举证不能的责任。故莱佛士公司要求曹远基支付拖欠的2009年1月至2010年10月的物业管理费3828元（174元/月×22个月）的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。关于滞纳金问题，曹远基长期拖欠物业管理费，实属违约，曹远基应当向莱佛士公司支付逾期支付物业管理费的滞纳金。莱佛士公司起诉主张滞纳金按每天千分之三的标准收取，《物业管理委托合同》约定标准是每天千分之一，但莱佛士公司主张与业主委员会后来有签订补充协议，已将滞纳金标准改为每天千分之三；另外，莱佛士公司的分公司与东莞樟木头风景山庄业主委员会签订了《东莞市樟木头镇风景山庄管理规约》，该规约也约定了滞纳金按每天千分之三的标准收取，坚持滞纳金按每天千分之三的标准收取。原审法院认为，莱佛士公司至今未提交补充协议以证明将滞纳金标准改为每天千分之三，也未提交相应的证据证明《东莞市樟木头镇风景山庄管理规约》于2009年1月1日签订，即使该管理规约的签订时间为2009年1月1日，标准较低的《物业管理委托合同》签订时间也在上述时间之后，应当按照《物业管理委托合同》来执行。因此，莱佛士公司要求滞纳金按每天千分之三的标准收取的主张，理据不足，原审法院依法不予采纳。《物业管理委托合同》约定滞纳金按每天千分之一的标准收取，故滞纳金以当月未交纳的数额（即174元）为基数，按每天千分之一的标准从下月的1日起算至付清之日止。对莱佛士公司诉求拖欠物业管理费的滞纳金超出上述标准的部分，原审法院不予支持。
　　综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条的规定，于2011年4月27日作出（2011）东三法民一初字第168号民事判决：一、曹远基应于判决发生法律效力之日起十日内向广州莱佛士物业服务有限公司支付2009年1月至2010年10月管理费3828元。二、曹远基应于判决发生法律效力之日起十日内向广州莱佛士物业服务有限公司支付逾期支付前项物业管理费的滞纳金[从2009年1月起，以当月未交纳的数额（即174元）为基数，按每天千分之一的标准从下月的1日起算至付清之日止]。三、驳回广州莱佛士物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，由曹远基承担。
二审上诉人诉称　　莱佛士公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）风景山庄业主委员会经全体业主讨论并一致通过的《东莞市樟木头镇风景山庄管理规约》第7.3条“业主如延期缴付应交的管理服务费及相关费用，业主应负责住宅以及相关赔偿款和罚款等费用的，处以每日0.3%的滞纳金。”的规定对全体业主有效。（二）莱佛士公司与风景山庄签订物业管理合同时，因忽略管理条约有关滞纳金的规定，致使滞纳金的收取标准由逾期每日收取0.3%的滞纳金变为逾期每日收取0.1%滞纳金。但是，在发现相关失误之后，莱佛士公司与风景山庄业主委员会签订了《物业管理合同补充协议》，对滞纳金的收费标准作出了逾期每日收取0.3%的滞纳金的规定。（三）根据国务院《物业管理条例》第十条第二款以及第十七条第三款的规定，管理规约对全体业主具有约束力，并且莱佛士公司以及东莞樟木头风景山庄业主委员会或任何个别业主没有擅自变更业主大会决议的权利。据此，莱佛士公司请求法院：1、依法撤销（2010）东三法民一初字第168号民事判决第二项，依法改判应按欠费本金以每日千分之三的标准支付逾期滞纳金。2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。
二审被上诉人辩称　　被上诉人曹远基在法定期限内没有提交书面答辩意见。
本院查明　　本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
　　二审补充查明，莱佛士公司二审期间向本院提交了签署日期为2010年5月28日的《风景山庄物业管理委托合同补充协议》及签署日期为2010年12月26日的《风景山庄物业管理委托合同》各一份，拟证明业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳违约金。
　　另查明，一审开庭笔录中记录，审判人员询问莱佛士公司为何没有提交补充协议，莱佛士公司表示第二天提交。但莱佛士公司事后并没有提交。二审法庭调查期间，莱佛士公司陈述一审期间没有提交补充协议的原因，是因为补充协议放在公司的保险柜内，公司老板出国，没有办法取得原件。另外，莱佛士公司主张补充协议的签署时间为2010年5月28日，业主委员会没有签署时间是因为业主大多为香港人，这是他们的签署习惯。
本院认为　　本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。围绕上诉人的上诉理由，归纳本案的争议焦点为：逾期交纳物业管理费的滞纳金的标准问题。
　　虽然莱佛士公司二审提交的《风景山庄物业管理委托合同补充协议》，显示已将逾期交纳物业管理费的滞纳金标准改为每天千分之三。但按莱佛士公司的主张，该协议的形成时间是系2010年5月28日，而一审立案是在2010年12月7日，即在一审诉讼开始时，莱佛士公司已持有该证据材料，但在一审期间未提交，依法不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审程序中的新的证据。而且，该协议只有莱佛士公司一方签署了时间，业主委员会并没有签署时间，该协议的生效时间亦不能按莱佛士公司的主张确定。故本院对莱佛士公司要求按补充协议约定的按每天千分之三的标准收取滞纳金的主张，不予采纳。原审法院按《物业管理委托合同》的约定，认定逾期交纳物业管理费的滞纳金按每天千分之一的标准计算并无不当，本院予以维持。
　　综上所述，上诉人莱佛士公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
裁判结果　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费50元，由莱佛士公司负担（已预缴）。
　　本判决为终审判决。
落款

审　判　长　　彭书红
审　判　员　　黎淑娴
代理审判员　　魏　术
二Ο一二年十月九日
书　记　员　　吴晓勇