雅高海外物业发展有限公司与陈炎洪等物权保护

雅高海外物业发展有限公司与陈炎洪等物权保护纠纷上诉案

广东省东莞市中级人民法院
民事判决书

(2011)东中法民一终字第984号

当事人　　上诉人（原审被告）：雅高海外物业发展有限公司。住所地：香港特别行政区。
　　法定代表人：沈达荣。
　　委托代理人：王建伟，系广东林德律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）：陈炎洪。
　　委托代理人：王捷，系广东南天星律师事务所律师。
　　原审被告：东莞市樟木头镇物业管理公司。住所地：广东省东莞市。
　　法定代表人：蔡运明，经理。
　　原审被告:惠州市信德堂药业连锁有限公司东莞市樟木头南城分店。住所地：广东省东莞市。
　　诉讼代表人:陈清泉，经理。
　　原审被告;惠州市信德堂药业连锁有限公司。住所地：广东省惠州市。
　　法定代表人:林炳旋，总经理。
　　以上两原审被告共同委托代理人:林玉超，系信德堂南城分店经理。
　　原审被告:林玉超。
　　原审被告：沈达荣。
审理经过　　上诉人雅高海外物业发展有限公司（以下简称雅高公司）与陈炎洪、东莞市樟木头镇物业管理公司（以下简称樟木头物业公司）、惠州市信德堂药业连锁有限公司东莞市樟木头南城分店（以下简称信德堂南城分店）、惠州市信德堂药业连锁有限公司（以下简称信德堂公司）、林玉超、沈达荣因物权保护纠纷一案，不服东莞市第三人民法院（2010）东三法民一初字第272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
　　2009年12月10日，陈炎洪向原审法院提起诉讼，请求：一、雅高公司、樟木头物业公司、信德堂南城分店、信德堂公司、林玉超、沈达荣立即停止侵害、从东莞市樟木头镇豪翠花园银城广场第109号商铺中迁出并将商铺恢复原状；二、雅高公司、樟木头物业公司、信德堂南城分店、信德堂公司、林玉超、沈达荣赔偿自起诉之日往前二年起至迁出109号商铺之日止的占用费（按该商铺同期租金1930元/月，计至起诉之日止，共2年，计人民币46320元）；三、本案诉讼费由雅高公司等承担。
一审法院查明　　原审法院认定：雅高公司是东莞市樟木头镇银城广场“豪翠花园”的实际开发商，1993年9月3日，陈炎洪与雅高公司签订编号为D/20683/92的东莞市樟木头镇银城广场《豪翠花园》楼宇买卖合同，约定陈炎洪购买位于东莞市樟木头镇墟镇管理区三埔银城广场《豪翠花园》109号商铺。同日，陈炎洪与雅高公司又签订编号为D/20683/92的东莞市樟木头镇银城广场《豪翠花园》管理公共契约，约定雅高公司全权负责豪翠花园内的管理并有权委托指定的管理公司管理豪翠花园，合同期限十年。合同签订后，1997年4月15日，陈炎洪就涉案商铺签署收楼通知，并向雅高公司支付办理涉案商铺的房地产权证的费用，由该公司代为办理，但未领取商铺钥匙。涉案商铺所办的房产证号为1486502，权属人为陈炎洪，房产证书由雅高公司手持。2005年11月14日，信德堂南城分店在涉案商铺位置注册登记成立，负责人为陈清泉，林玉超为信德堂南城分店的店长。2008年10月16日，沈达荣与林玉超续签《房屋租赁合同书》，将涉案商铺出租给林玉超，合同约定：租金每月1930元，租金及水电等费用的缴交为每月10日前。同时，庄志远与林玉超续签《房屋租赁合同书》，将123号商铺出租给林玉超。信德堂南城分店确认林玉超与沈达荣、庄志远签订《房屋租赁合同书》的行为是代表公司签订的职务行为。信德堂南城分店确认在2008年10月16日前就已租用涉案商铺，租用时109号与123号商铺中间墙已被打通，租用后，信德堂南城分店一直按时缴纳租金及水电费给“豪翠花园”管理处。信德堂南城分店于2009年12月20日迁出涉案商铺。　　
　　信德堂南城分店确认在签订《房屋租赁合同书》之前已承租涉案商铺，2007年12月至2008年12月按每月1930元已缴交租金23160元，2009年1月至2009年6月按每月1730元已缴交租金10380元，2009年7月至2009年12月按每月1930元已缴交租金11580元，2009年12月17日-20日已缴交租金167元；租赁期间的所有租金、水电费等费用均已向“豪翠花园”管理处交清了。樟木头物业公司主张其系受雅高公司的委托收取管理费、水电费等费用，“豪翠花园管理处”是开发商雅高公司的，租金是雅高公司收取的。“东莞市樟木头镇物业管理公司豪翠花园物业管理处”及“东莞市樟木头豪翠花园物业管理处”没有经工商登记注册。
　　陈炎洪与雅高公司（2009）东三法民一初字第5244号返还原物纠纷一案是关于房地产权证书归谁持有的纠纷，并非涉案商铺的权属争议，樟木头物业公司主张涉案商铺是雅高公司所有，但未到房产部门办理变更登记手续。另外，陈炎洪在庭审中明确：第一项诉讼请求因信德堂公司及信德堂南城分店已于2009年12月20日迁出涉案商铺，变更为要求樟木头物业公司、信德堂公司、信德堂南城分店、沈达荣、雅高公司将涉案商铺恢复原状；第二项诉讼请求要求樟木头物业公司、信德堂公司、信德堂南城分店、沈达荣、雅高公司赔偿占用费45287元（从2007年12月起计至2009年12月20日，2009年1月-6月按每月租金1730元，其他月份按每月租金1930元，另外2009年12月17日-20日租金167元）。
　　原审法院认定以上事实，有个体户机读档案资料、企业机读档案资料、东莞市房产信息查询结果证明、（2009）东三法民一初字第5244号民事判决书、东莞市樟木头豪翠花园银城广场一楼平面图、工商登记资料、《公证书》、《管理公共契约》、《房屋租赁合同书》、押金、租金、水电费收据和一审庭审笔录为证。
一审法院认为　　原审法院认为：沈达荣及雅高公司经该院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。陈炎洪与雅高公司签订的《楼宇买卖合同》（《公证书》）及《管理公共契约》、沈达荣与林玉超签订的《房屋租赁合同书》，均是各方当事人真实的意思表示，该院予以确认。
　　《中华人民共和国物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭、经依法登记，发生效力；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”房屋属于不动产，其物权的设立、变更应当依照法律规定进行登记，房地产权属证书是权利人享有该房屋物权的证明。陈炎洪已向雅高公司支付了办理涉案商铺房地产权证的费用，雅高公司也已办好了涉案商铺的房地产权证书，证书上记载的权属人为陈炎洪，故在房地产权属证书未变更或被撤销之前，陈炎洪享有该商铺包括占有、使用、收益、处分在内的所有权权利毋庸置疑。陈炎洪与雅高公司之间的（2009）东三法民一初字第5244号返还原物纠纷一案是房地产权证书归谁持有的纠纷，并非涉案商铺的权属争议，不影响本案的审理，樟木头物业公司以该案尚在二审审理中故商铺并未确权为由来抗辩，依法不能成立。
　　沈达荣未经陈炎洪的委托授权就代表雅高公司与林玉超签订《房屋租赁合同书》，将涉案商铺与123号商铺打通后出租给信德堂南城分店使用并收取租金，已经侵害了陈炎洪对涉案商铺的物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条及第三十七条的规定，陈炎洪作为涉案商铺的权利人，可以请求返还原物、排除妨害、消除危险、恢复原状及损害赔偿。因此，对陈炎洪要求雅高公司将涉案商铺恢复原状的诉讼请求，有理有据，该院予以支持，雅高公司应将涉案商铺与123号商铺重新隔开；对陈炎洪要求雅高公司赔偿占用费45287元[2007年12月至2009年12月20日期间的占用费为信德堂南城分店实际缴纳的租金45287元（23160+10380+11580+167）]的诉讼请求，合法合理，该院予以支持。
　　林玉超作为信德堂南城分店的店长与沈达荣、庄志远签订《房屋租赁合同书》的行为是代表公司签订的职务行为，相应的法律责任也应由信德堂南城分店承担。信德堂南城分店是信德堂公司在涉案商铺设立的分支机构，按《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，信德堂南城分店不具有法人资格，其民事责任由信德堂公司承担。信德堂南城分店已按《房屋租赁合同书》的约定付清了涉案铺位所有租金及水电费，故信德堂南城分店及信德堂公司对2009年12月20日前的占用费无需再承担连带赔付责任。樟木头物业公司只是根据与雅高公司之间的物业管理协议收取水电费等费用进行物业管理，并没有收取租金，且主张“豪翠花园管理处”是代雅高公司收取租金，雅高公司未能提交有效证据证明其未收取租金，应承担举证不能的不利后果。沈达荣作为雅高公司的法定代表人与林玉超签订《房屋租赁合同书》系代表雅高公司的职务行为，相应的法律责任也应由雅高公司承担，故樟木头物业公司及沈达荣均无需与雅高公司一起向陈炎洪承担连带责任。
　　原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第三十四条、第三十五条、第三十六条及第三十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决：一、雅高公司应于判决发生法律效力之日起十五日内将东莞市樟木头镇豪翠花园银城广场109号商铺恢复原状，将上述商铺与相邻的123号商铺隔开。二、雅高公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈炎洪占用费45287元（2007年12月至2009年12月20日期间的占用费为信德堂南城分店实际缴纳的租金45287元）。三、驳回陈炎洪的其他诉讼请求。本案一审受理费958元，由雅高公司负担。
二审上诉人诉称　　一审宣判后，雅高公司不服，向本院提起上诉称：一、雅高公司与陈炎洪因返还原物纠纷一案并未审理终结，在该涉案商铺并未确权的情况下，一审法院判决雅高公司迁出涉案商铺、恢复原状，并向陈炎洪支付占用费没有任何事实与法律依据。根据《楼宇买卖合同》的规定，陈炎洪没有按时支付楼款，雅高公司有权将该商铺转卖他人，陈炎洪并不能取得该涉案商铺的所有权。二、一审法院认为雅高公司与陈炎洪之间返还原物的纠纷与本案无关，不符合事实和逻辑。雅高公司与陈炎洪之间返还原物纠纷实质上是房地产产权纠纷，不能割裂该房地产权证书与涉案商铺所有权之间的关系。雅高公司已经多次请求一审法院中止审理。上诉请求：撤销原审判决第一项，改判为雅高公司无需将涉案商铺恢复原状，并无需向陈炎洪支付占用费。二、本案一审和二审诉讼费用均由陈炎洪承担。
二审被上诉人辩称　　被上诉人在法定期限内没有提交书面答辩意见。
本院查明　　本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
　　另查明，原审法院作出（2009）东三法民一初字第5244号民事判决后，雅高公司不服，向本院提起上诉。该案经本院审查后认为原审判决事实不清，本院裁定发回重审。原审法院重审后判决：一、雅高公司应于判决发生法律效力之日起七日内将东莞市樟木头镇豪翠花园银城广场109号铺的《房地产权证》（证号：粤房地证字第xxx号）交付给陈炎洪。三、陈炎洪应于判决发生法律效力之日起七日内支付东莞市樟木头镇豪翠花园银城广场109号铺的未付购楼款港币33700.66元及逾期付款利息港币33700.66元给雅高公司。四、驳回陈炎洪的其他诉讼请求。五、驳回雅高公司的其他反诉请求。雅高公司、陈炎洪均不服，双方均向本院提起上诉。本院经审理后认为双方签订的《东莞市樟木头镇银城广场豪翠花园楼宇买卖合同》合法有效，雅高公司主张合同已经解除的证据不足，本院不予支持，双方仍应继续履行合同。本院于2012年11月16日作出（2012）东中法民一终字第1446号民事判决，驳回上诉，维持原判。此有（2012）东中法民一终字第1446号民事判决书为据。
本院认为　　本院认为，本案系物权保护纠纷，争议焦点在于涉案商铺的物权归属。房地产权证是房地产权属登记簿的副本，房地产权属登记簿属于证据的范畴。一般情况下，房地产权属登记簿上记载的权属人为相应房地产的权属人；但在房地产权属存有争议的情况下，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”的规定，利害关系人可通过物权确认民事诉讼进行权利确认，以解决纠纷。房地产权属登记簿上记载涉案商铺的权属人为陈炎洪，而雅高公司主张涉案商铺的物权归其所有，但雅高公司至今没有提起物权确认民事诉讼进行权利确认。鉴于本院已在关联案件（2012）东中法民一终字第1446号民事判决中认为：双方的楼宇买卖合同合法有效，合同没有解除，双方仍应继续履行合同。故此，本院采信陈炎洪基于楼宇买卖合同取得涉案商铺的物权。
　　因涉案商铺的物权属于陈炎洪，沈达荣未经陈炎洪的委托授权就代表雅高公司与林玉超签订《房屋租赁合同书》，将涉案商铺与123号商铺打通后出租给信德堂南城分店使用并收取租金，已经侵害了陈炎洪涉案商铺的物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条及第三十七条的规定，陈炎洪作为涉案商铺的权利人，可以请求返还原物、恢复原状、赔偿损失等。至于陈炎洪的诉讼请求，原审处理正确，本院不再赘述。
　　综上所述，雅高公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
裁判结果　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费932元，由雅高公司负担。
　　本判决为终审判决。
落款

审　判　长　　廖　政
　　　　　　　　　　　　审　判　员　　伍小冰
　　　　　　　　　　　审　判　员　　陈文静
　　　　　　　　　　　二Ο一二年十二月十二日
书　记　员　　吴晓勇