刘奕兴等与广州珠江物业管理有限公司物业服务

刘奕兴等与广州珠江物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案

广东省广州市中级人民法院
民事判决书

(2013)穗中法民五终字第2702号

当事人　　上诉人（原审被告）刘奕兴。
　　上诉人（原审被告）叶莘蕻（刘奕兴的委托代理人）。
　　被上诉人（原审原告）广州珠江物业管理有限公司，住所地广州市越秀区华乐路33号308房。
　　法定代表人邓今强，该公司董事长。
　　委托代理人张清，该司职员。
　　委托代理人陈佩霞，该司职员。
审理经过　　上诉人刘奕兴、叶莘蕻因与被上诉人广州珠江物业管理有限公司（下称珠江公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
一审法院查明　　经原审法院审理查明：广州市越秀区淘金东路29号（淘金华庭C塔）302房，建筑面积59.3597，是刘奕兴、叶莘蕻共有的物业。珠江公司是具备物业管理资质的企业。2002年4月28日，珠江公司与广州珠江实业开发股份有限公司签订了《淘金华庭前期管理委托合同》。之后，珠江公司对淘金华庭小区实施物业管理至今，刘奕兴、叶莘蕻按1.95元/平方米/月标准向珠江公司支付物业管理费至2011年2月。淘金华庭小区尚未成立业主委员会。因本案纠纷，珠江公司于2013年1月24日提起诉讼。本案审理过程中，珠江公司为证明其提高物业管理费收费标准已征得建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，向原审法院提交如下证据：1、珠江公司于2011年2月28日发出的《关于调整淘金华庭物业管理费的征求意见公告》、3月14日发出的《温馨提示》、3月21日发出的《说明》；2、珠江公司于2011年3月21日发出的《关于<调整淘金华庭物业管理费征求意见>的结果公告》（中文版、英文版）、公告照片3张；3、《2011年3月份起淘金华庭上调0.30元/平方米/月管理费业主意见征求表（A栋、B栋、C栋）》；4、广州市东山区建设和市政局向广州珠江实业开发股份有限公司出具的《关于同意淘金华庭商住楼通过广州市商品住宅建设项目综合验收的复函》；5、申请门牌呈批表、通邮申报表、广州市房地产权属证明书；6、淘金华庭A、B、C栋单元测绘面积一览表。珠江公司并称：淘金华庭小区位于广州市淘金东路23-37号。珠江公司于2011年2月28日张贴了《关于调整淘金华庭物业管理费的征求意见公告》，同时进行从3月1日起上调0.30元/平方米/月管理费业主意见征求工作，3月18日征求意见工作结束。小区共有户数509户（其中住宅508户、商业1户），总建筑面积51482.45平方米（其中住宅建筑面积48549.8984平方米、商业2932.552平方米）。征求意见结果，签名同意户数387户，占总户数的76.03%，建筑面积40303.723平方米，占总建筑面积的78.29%。珠江公司于3月21日已在小区6台电梯内及大堂出入口处将征求意见结果进行了张贴公告，同时在大堂业主出入必经之处张贴了业主意见征求表的签名。珠江公司从2011年3月起上调管理费征求同意意见的业主户数超过总户数的2/3，面积也超过总面积的2/3，符合相关政策、法规要求的法定条件。刘奕兴、叶莘蕻否认上述证据，称：根据《广东省物业管理条例》第五条规定，物业公司调整管理费需要召开业主大会，并需要相关房地产行政管理部门指导、协助、监督。该条例第十九条规定，业主有权查阅所有相关资料，而且必须在业主大会会议上采取集体讨论的方式，不是单个，而且应该是一份份的文件，而不是一个表格。如果一个房屋有共有人的，应该所有共有人签名确认。珠江公司提供的表格中业主签名是否业主本人签名，有疑异。该条例第二十三条规定，业主大会的表决必须采取记名投票方式，珠江公司采取的是给表格签名的方式不符合上述条例规定。珠江公司调整管理费没有依法进行，对此刘奕兴、叶莘蕻不予认可。公告照片不能证明珠江公司已经公示了30天以上。另刘奕兴、叶莘蕻表示：刘奕兴、叶莘蕻同意按1.95元/平方米/月标准缴交物管费；同期的水、电费刘奕兴、叶莘蕻已经结清，而在刘奕兴、叶莘蕻交纳水、电费时，珠江公司拒绝收取刘奕兴、叶莘蕻的物管费。珠江公司回应称：刘奕兴、叶莘蕻已经结清水、电费；刘奕兴、叶莘蕻有说过要按原来的物管费标准交费，但珠江公司坚持要按新的物管费标准收取，因为整个大楼其他业主都已经按新的标准缴费。
　　珠江公司诉称：刘奕兴、叶莘蕻于2003年12月购买了广州市越秀区淘金东路29号（淘金华庭C塔）302房，建筑面积59.3597平方米。根据珠江公司与刘奕兴、叶莘蕻签订的《前期物业管理服务合同》及《业主公约》，珠江公司一直积极履行相关权利义务，对刘奕兴、叶莘蕻居住的小区实施规范的物业管理，提供了完善的物业管理服务。2011年3月起，刘奕兴、叶莘蕻以小区物业管理费上调了0.30元为由拖欠物业管理费。珠江公司曾多次以电话、上门沟通、派发催费单等方式向刘奕兴、叶莘蕻催缴费用均未果，故提起诉讼，请求法院判令：一、刘奕兴、叶莘蕻立即支付广州市越秀区淘金东路29号（淘金华庭C塔）302房2011年3月至2012年12月的物业管理费2939.20元（按建筑面积59.3597平方米×2.25元/平方米/月=133.60元/月计，共22个月）；二、刘奕兴、叶莘蕻立即支付上述物业管理费的滞纳金11502.96元（每日按拖欠物业管理费的千分之一计）。
一审法院认为　　原审法院认为：珠江公司对刘奕兴、叶莘蕻物业所在的淘金华庭小区提供了物业管理服务，刘奕兴、叶莘蕻理应向珠江公司支付物业管理费。至于物业管理费标准调整的问题，根据《物业管理条例》第十一条及第十二条第三款的规定，物业服务企业提高收费标准，属于应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能决定的事项。同时，上述第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中，珠江公司采用书面形式向淘金华庭小区众业主发出上调管理费业主意见征求表，征询提价意见，符合《物业管理条例》中关于业主大会会议形式的规定。据业主意见征求表显示，表决同意珠江公司上调物业管理费0.30元/平方米/月的业主（住户）超过淘金华庭小区总户数的一半，面积亦超过小区总建筑面积的一半。刘奕兴、叶莘蕻虽对此予以否认，但未提供相反证据证明珠江公司调整物业管理费的程序不符合《物业管理条例》的上述规定。因此，上述情形可视为淘金华庭小区过半数业主通过书面征求意见的形式召开业主大会会议，表决同意珠江公司对淘金华庭小区物业管理费收费标准上调0.30元/平方米/月。刘奕兴、叶莘蕻作为淘金华庭小区的业主，应受上述决定的约束。现珠江公司要求刘奕兴、叶莘蕻按2.25元/平方米/月标准计付2011年3月至2012年12月的物业管理费，合法合理，原审法院予以支持。鉴于刘奕兴、叶莘蕻未付物业管理费是因双方对收费标准调整意见分歧导致，非刘奕兴、叶莘蕻恶意拖欠，故珠江公司要求计付物业管理费的滞纳金，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条、第十二条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，刘奕兴、叶莘蕻向珠江公司广州珠江物业管理有限公司支付广州市越秀区淘金东路29号（淘金华庭C塔）302房2011年3月至2012年12月的物业管理费（按建筑面积59.3597平方米×2.25元/平方米/月计）。二、驳回珠江公司广州珠江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费162元，由珠江公司广州珠江物业管理有限公司负担129元，刘奕兴、叶莘蕻负担33元。
二审上诉人诉称　　上诉人刘奕兴、叶莘蕻不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法官并没有考虑及使用上诉人一审提出更为适用的《广东省物业管理条例》作为判案依据，漠视上诉人的合法权益。本诉讼案件是发生于广东省广州市越秀区，故在《广东省物业管理条例》并没有抵触《中华人民共和国物业管理条》的情况下，一审法官理应采用上诉人在一审提出采用的地方法规《广东省物业管理条例》作为判案依据，而非一审法官在判决时采用的《中华人民共和国物业管理条例》同时，一审法官在判案时，只考虑及采用了《中华人民共和国物业管理条例》第十一及第十二条的规定，便判令被上诉人调升管理费标准符合物业管理条例的规定；但并没有考虑被上诉人根本完全没有按照及执行《广东省物业管理条例》列明的第五条、第十九条、第二十三条的规定程序及模式，便实施调升管理费。故一审法官认为被上诉调升管理费的方式已符合《物业管理条》中关于业主大会会议形式的规定，明显不妥。这样的判决除严重漠视地方的法规外，更做成对上诉人的不公及漠视上诉人的合法权益。二、上诉人否认被上诉人调升管理费标准的合法性是有充分的法理依据的。上诉人虽然没有提交实质证据支持上诉人否认被上诉人调升管理费标准的合法性。但事实是被上诉人根本没有按照及执行《广东省物业管理条例》列明的第五条、第十九条、第二十三条的规定程序及模式进行管理费调升工作，故上诉人不可能无中生有地提交实质证据。同时，根据被上诉人自行提交的证据显示，被上诉人明显是没有按照及执行《广东省物业管理条例》列明的第五条、第十九条、第二十三条的规定程序及模式进行。三、一审法官漠视上诉人提出对被上诉人提交的《业主签名表》内的业主名单及业主签名的合理质疑，对上诉人不公并剥夺了上诉人的合法权益。上诉人对被上诉人提交的《业主签名表》内的业主名单的真确性提出质疑是完全合理的。因为根据被上诉人提交的《业主签名表》显示，在《业主签名表》内的业主名单全部均为一个人名，但实际上淘金华庭内有很多单元是联名共有的(上诉人所拥有的单元便是两个人联名共有的)；故上诉人对被上诉人提交的《业主签名表》内的业主名单的真确性提出质疑是完全合理的。同时，上诉人对被上诉人提交的《业主签名表》内的业主签名的真确性提出质疑亦是完全合理的。因为根据被上诉人提交的《业主签名表》显示，在《业主签名表》内的业主签名，亦只有一个签名；但如个别单元是两人或多人共有的‘‘业主签名亦必须是两人或多人签名或具备由联名业主签署的授权委托书；故上诉人对被上诉人提交的《业主签名表》内的业主签名的真确性提出质疑是完全合理的。综上所述，请求：一、撤销一审判决，判令被上诉人应按原管理费标准(即每平方米1.95元人民币)收取上诉人产权物业的管理费；2．上诉人无需支付被上诉人一审提出的管理费滞纳金请求；3．由被上诉人支付一审全部诉讼费用。二、上诉审理诉讼费用由被上诉人全部承担。
二审被上诉人辩称　　被上诉人广州珠江物业管理有限公司答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
本院查明　　经本院二审庭询审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为　　本院认为，双方当事人对于上诉人应缴纳物业管理费没有异议，双方争议焦点在于上诉人是否需按提高后的物业管理费标准交纳物业管理费。被上诉人在本案中已提交证据证明其已通过符合《物业管理条例》的方式，就提高物业管理费标准一事已取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意。原审法院判决上诉人需按照提高后的物业管理费标准交纳物业管理费并无不当。上诉人上诉以被上诉人的行为不符合《广东省物业管理条例》规定为由主张被上诉人提高物业管理费标准一事没有依法进行。上诉人此理由理据不充分，本院不予支持。上诉人对被上诉人提交的《业主签名表》内的业主签名的真确性提出质疑，但没有具体指出哪个签名虚假，在本院指定的期限内也没有提出笔迹鉴定申请，故上诉人就对业主签名的质疑没能提交证据加以证实，本院不予采纳。上诉人上诉称个别房屋是两人或多人共有的‘‘业主签名只有一个，故被上诉人提交的《业主签名表》内的业主签名的真实性存疑。对此，本院认为，房屋存在共有权人这一事实不足以认定签名业主的签名虚假，上诉人没有提交证据共有房屋的其它共有权人对签名业主的签名行为予以反对，另，上诉人也没有提交证据证明假如剔除个别共有房屋的面积数及业主人数后，同意被上诉人提高物业管理费标准一事的专有部分占建筑物总面积的业主及占总人数的业主的数量就不能超过过半数。故上诉人此上诉理由同样不能成立，本院不予支持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
裁判结果　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费66元，由上诉人刘奕兴、叶莘蕻负担。
　　本判决为终审判决。
落款

审　判　长　　陈　涛
审　判　员　　陈珊彬
审　判　员　　郭东升
二Ｏ一三年十月二十五日
书　记　员　　阮志雄