青岛丰合物业管理有限公司诉郑娜物业服务合同纠纷案
山东省青岛市崂山区人民法院
民事判决书
民事判决书
(2014)崂民小字第129号
当事人 原告青岛丰合物业管理有限公司，住所地青岛市香港中路12号，组织机构代码26462900-5。
法定代表人王丽，总经理。
委托代理人徐文娟。
委托代理人姜平平，系山东和安律师事务所律师。
被告郑娜。
委托代理人衣兰刚。
审理经过 原告青岛丰合物业管理有限公司（以下简称“丰合物业公司”）诉被告郑娜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依照组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丰合物业公司之委托代理人徐文娟、姜平平，被告郑娜及其委托代理人衣兰刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称 原告丰合物业公司诉称，原、被告之间签有物业服务合同，原告依照约定提供了物业服务，但被告至今仍拖欠物业费5148.96元、电梯费1211.52元，地下车位费1400元，严重侵犯了原告的合法权益，经原告多次催要无果，故诉请判令：1、被告支付原告物业费、电梯费、车位费及违约金共计9054.54元（欠费时间2012年7月至2014年2月）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称 被告郑娜辩称，欠缴物业费属实，但是原告丰合物业公司不具备物业管理资质，原告未尽到合同约定的责任，致使被告家中被盗，造成经济损失；另外小区进出人员随意，原为封闭小区，现在基本成为开放型小区，小区绿化管理不好，绿地被业主圈为己有。
本院查明 经审理查明，2006年10月13日，被告郑娜作为甲方，原告丰合物业公司作为乙方，签订《山水名园二期前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，被告房屋位于山水名园二期13栋1单元201号，协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理，其中13号楼的物业管理服务费的收费标准为1.7元／月／建筑平方米，电梯运行费需另外交纳，收费标准执行政府规定。地下车位服务费70元／车位／月。协议另约定：“物业费每季度交纳一次，甲方或物业使用人应于每季度首日5日-15日之间交纳当期物业服务费，在该月20日及以后交纳的视为逾期交纳，甲方或物业使用人应承担违约责任”；“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金”。
另查明，被告郑娜系山水名园二期13栋1单元201号房屋业主，房屋建筑面积151.44平方米。被告认可未缴纳2012年7月至2014年2月的物业服务费。
庭审中，被告言称不缴纳费用的主要原因是家中被盗，提交报警记录一份，证明原告丰合物业公司存在严重的失职，导致小区内多家被盗，被告所在小区的业主发生失窃后，原告丰合物业公司并未采取任何措施，被告小区内监控全部损坏，行人可随意出入，安保方面存在极大隐患。原告经质证称，认可小区内发生盗窃案件，对此情况原告即通过短信平台方式，向小区业主们就安全防范问题进行提示，并采取安防措施，加强晚间巡逻，增加巡逻人员，对不好用的监控进行了维修和更换，对个别业主圈绿地行为也做了相关的工作，下发违章通知，并协助城管部门进行劝导，原告毕竟不是执法部门，对该小区的物业服务已按合同约定尽到应有的义务。
上述事实，有原告提交的前期物业管理服务协议、商品房交接办理单、业主欠费明细表，被告提交的报警记录、庭审笔录以及当事人陈述等在案为凭，上述证据业经当事人质证，并经开庭审查，可以采信。
本院认为 本院认为，物业管理是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原、被告签订的山水名园二期前期物业管理服务协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行，原告既已提供了物业服务，被告应缴纳物业费用。关于物业费数额，结合当事人陈述、合同及欠费明细表，可以确认被告房屋建筑面积为151.44平方米，故自2012年7月至2014年2月期间物业费为5148.96元（151.44㎡×1.7元／月／㎡×20个月），电梯费1211.52元（151.44㎡×0.4元／月／㎡×20个月），地下车位费1400元（70元／车位／月×20个月），总计7760.48元。关于被告抗辩的小区内多次失窃、安保存在极大隐患、绿地管理不好等问题，对此原告作为提供物业服务的一方，有义务、有责任管理维护该小区的安全和秩序，基于公平原则，本院酌情对丰合物业公司主张的物业费予以调整，物业费数额调整为6208.4元（7760.48元×0.8）。
关于原告主张的违约金，结合原告提供的部分物业服务存在瑕疵等情况，基于公平原则，对违约金予以免除。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
裁判结果 一、被告郑娜于本判决生效之日起十日内给付原告青岛丰合物业管理有限公司物业费共计6208.4元。
二、驳回原告青岛丰合物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告承担8元，被告郑娜承担17元（此款原告已预交，被告承担部分、于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
落款
审 判 长 王青
人民陪审员 张洁
人民陪审员 董伟
二〇一四年九月十八日
书 记 员 卢旭