林俊辉与广州市君轩物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2015)穗中法民五终字第3048号
当事人 上诉人（原审被告）：林俊辉，香港特别行政区居民。委托代理人：常跃全，广州金鹏律师事务所律师。委托代理人：王辉，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市君轩物业管理有限公司。法定代表人：叶伟平，职务：董事长。委托代理人：李楚珊，广东伟邦律师事务所律师。上诉人林俊辉因与被上诉人广州市君轩物业管理有限公司（以下简称君轩物业）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2860号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结原审法院经审理查明：君轩物业是具有叁级物业管理资质的物业管理企业。座落在本市越秀区农林下路9号地下一层24房，房屋用途为非居住用房，建筑面积为18.5146平方米，所有权人为林俊辉。因林俊辉欠缴物业管理费，君轩物业曾分别于2013年3月26日、5月4日、29日、2014年6月17日及9月29日通过中国邮政以特快专递的方式向林俊辉邮寄《催款通知书》。根据广东省邮政速递物流有限公司广州分公司于2014年10月16日出具的签收记录显示，前述2014年9月29日的邮件由签收。原审法院受理的另案【（2014）穗越法民三初字第2560号】君轩物业起诉林俊辉要求其支付农林下路9号地下一层03号物业欠付同期物业管理费的案件中，君轩物业向原审法院提交其作为乙方与林俊辉（甲方）于2012年3月16日签订的《广州新富熊大厦物业管理服务协议》，该协议约定：甲方依据本协议向乙方交纳物业管理费用，乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费由物业管理服务成本、法定税费和酬金构成，物业管理费核算包括下列项目，物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费，大厦公用设施设备的维修及保养费，物业管理区域内公共秩序维护服务费，大厦公共地方绿化维护费，大厦公共部位清洁、灭虫费，用于物业管理的固定资产折旧费，商场中央空调费用、商场水电费（公共区域），税费，物业管理公司的酬金（按物业管理合同规定）；甲方交纳费用时间为每月1-10日前缴交当月的物业管理费，商场管理费按建筑面积每月每平方米38元（含公共分摊能耗），甲方自用和空置物业按管理费标准的100%缴交；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每3‰交纳违约金等。2014年12月8日，君轩物业以林俊辉自2012年6月开始拒不履行自己缴交物业管理费义务为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：林俊辉向某物业支付物业管理费20404.4元（自2012年6月1日起计至2014年10月31日止，每月每平方米38元，建筑面积为18.5146平方米）及违约金（自2012年6月10日起计至付清上述物业管理费之日，按每日千分之三的标准计付）。林俊辉原审辩称：不同意君轩物业的诉讼请求。理由如下：君轩物业没有按照合同的约定履行其应当履行的管理服务，君轩物业要求我方支付的是物业管理费，君轩物业应当提供相应的管理服务，既然君轩物业没有提供物业服务，所以其无权要求收取物业管理费。原审庭审中，君轩物业称其就涉案的24号房曾与林俊辉签订《广州新富熊大厦物业管理服务协议》，但现已遗失。林俊辉对此认为君轩物业应负有相应的举证责任。此外，君轩物业称其自2012年6月1日起即在涉案物业提供物业服务，林俊辉称君轩物业自2012年3月开始为涉案物业提供物业服务，其在6月份前一直有缴纳管理费，但后来由于君轩物业没有提供物业服务，所以没有缴纳管理费。为此，君轩物业向原审法院提交了照片26张、录音、录像，证明涉案大楼的电梯没有开动。对此，君轩物业称照片是林俊辉自行拍摄，没有进行公证。而从录音、录像的内容看，保安是君轩物业的人员，如果业主需要出租物业，是随时可以找到保安，表明君轩物业提供了保安的物业服务，君轩物业无需承担出租物业的义务，其仅提供相应的物业服务。原审审理审理期间，原审法院于2014年12月8日前往涉案房屋现场查勘。根据现场查勘，显示：新富熊大厦通往负一层的入口共有2个，分别于大厦的正东及东南面，正东向的通道现开设有名为“上海今日缘”、经营羊毛衫的店铺；目前负一层处于空置状态，通往负一层直升电梯能够正常使用，首层通往负一层的楼梯口的铁闸已被拆除，负一层的水电均能正常使用。君轩物业的工作人员确认“上海今日缘”是由管理处对外临时出租，有签订租赁合同；至于通往负一层的铁闸是为安全考虑加设的，目前已拆除几个月，但是在铁闸存续期间，若有需要前往负一层的，只需通知现场管理人员就可以带其进入，对此林俊辉予以确认，但其认为租客看到现场的情况就没有承租的意愿了。此外，君轩物业、林俊辉均确认君轩物业在商场的一楼led显示屏幕为林俊辉发布招租信息。原审法院认为：君轩物业作为涉案物业所在大厦的物业管理企业，虽然君轩物业未能提交其与林俊辉签订的物业管理协议，但从原审法院另案查明事实以及林俊辉确认君轩物业自2012年3月即已提供物业服务，林俊辉也曾向某物业交纳过物业管理费的事实，君轩物业提供了物业管理服务应属客观事实。比照前述协议的约定，林俊辉作为涉案物业的所有人，其应依约按38元／月／平方米的标准向某物业支付物业管理费，林俊辉至今未付自2012年6月起的物业管理费，显属不当，故对君轩物业诉请要求林俊辉支付自2012年6月1日起至2014年10月31日止的物业管理费，合理事法，原审法院予以支持。至于林俊辉辩称没有按合同约定提供物业服务，证据不足，原审法院不予采信。此外，君轩物业诉请的滞纳金实为林俊辉逾期支付物业管理费的违约金，考虑到前述物业管理费用属综合费用、由包括中央空调、商场公共区域水电等多项费用构成，因涉案物业一直处于空置状态未能实现有效收益。而且林俊辉欠付物业管理费用系因其对君轩物业提供的物业服务水平存在异议，并非恶意拖欠物业管理费用，故对君轩物业诉请要求林俊辉支付的该逾期付款违约金，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则
》第四条
、《中华人民共和国合同法
》第八条
、第六十条
第一款，《物业管理条例
》第七条
第一款第（五）项的规定，原审法院于2015年1月19日作出如下判决：一、林俊辉应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向某物业支付自2012年6月1日起至2014年10月31日止的物业管理费（按18.5146平方米×38元／平方米／月的标准计付）。二、驳回君轩物业的其他诉讼请求。本案一审受理费993元由君轩物业负担569元，由林俊辉负担424元。判后，上诉人林俊辉不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院未能查明君轩物业违约的情形，属于认定事实不清。具体事实与理由如下：根据林俊辉与君轩物业签署的《新富熊大厦物业管理服务协议》，君轩物业职责即为新富熊大厦所有业主提供物业管理服务，林俊辉签署上述协议后依约了履行管理费用支付义务，但君轩物业却罔顾诸多业主利益，未能如约履行“提供物业管理服务”这一基本及主要义务，致使诸多业主的合法权益未能依法得到保障。君轩物业违反了物业服务协议约定的对房屋共用部分、共用设施设备、绿化等进行维护、修缮、服务和管理、不得占用物业的公共部分或改变其使用功能等约定义务。一审过程中，林俊辉提供了大量现场照片以证明由于君轩物业擅自设置铁闸、将大厦负一层入口擅自出租等违约行为，导致林俊辉的房屋无法出租以获得收益的事实，但一审法院却对相应证据未予认定。一审法院于2014年12月8日赴涉案房屋现场查勘，在现场查勘验证君轩物业提供的所谓物业管理服务名不副实的情形下，依然未能认定林俊辉提供的证据。实际上，进入负一层的铁闸实际上是法官到达之前才被紧急拆除的，当时铁闸还在现场可以证实，君轩物业所称的已经拆除几个月没有依据。另外，通往负一层的公共通道，被占用作为出租商铺，租给了“上海今日缘”作为经营场所，通道被占用也更加证明君轩物业违约。因君轩物业的违约，造成了林俊辉的商铺长期无法出租，造成了林俊辉的巨大损失。君轩物业未提供相关管理服务，不应当按每平方米38元的费用收管理费。综上，上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回君轩物业的全部诉讼请求；2.本案上诉费用由君轩物业承担。君轩物业答辩称：同意原审判决，不同意上诉人林俊辉的上诉请求。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一、林俊辉在二审中称其在原审中提交的照片拍摄时间为2013年5月17日、2014年11月14日，其除了照片上时间无其他证据证明上述事实；二、林俊辉陈述曾于2013年7月15日以书面函件形式对物业管理公司未提供服务行为提出异议，但无证据证明君轩物业收到该函件。君轩公司对此则表示没有收到该函件；三、林俊辉陈述其在与君轩物业签订协议之前后君轩物业的服务差异在于签订协议之后没有保安且清洁服务不到位且将通道封闭，签订协议之前无上述情况。其除了一审提供照片无其他证据证明上述事实；四、君轩物业陈述“上海今日缘”店铺二审时已经没有经营，林俊辉则认为“上海今日缘”店铺在2015年3月30日之后才没有经营。本院认为：首先，林俊辉不同意支付2012年6月至今的物业服务费的理由之一是君轩物业未提供物业服务，林俊辉提出该抗辩的依据主要是其在原审中提交的照片以及2013年7月15日手写的对君轩物业服务提出异议的书函。但一方面，林俊辉除了其提供的照片外并无其他证据证实其所称的君轩物业在2012年6月前后提供的物业服务有差异，另一方面，林俊辉提供的照片没有显示拍照日期，即使林俊辉所主张的拍摄日期成立，也仅能证明涉案物业在照片拍摄当天的事实状态，并不足以证明照片所反映的情形即发生在君轩物业主张的物业服务费期间，而且林俊辉不能举证证实2013年7月15日的函件已送达给君轩物业，即林俊辉不能说明其在诉讼前即已向某物业提出对物业服务的异议，而君轩物业对此不予回复，故林俊辉以此为由拒交物业服务费缺乏理据，本院不予支持。其次，林俊辉不同意缴纳物业服务费的另一理由是主张君轩物业占用公共通道且对其不能出租商铺造成影响。由于案涉物业合同没有约定房屋的出租与物业服务费的缴纳具有对价服务关系，而且物业管理服务是包含多个项目的综合性服务，共同通道管理仅是物业服务项目中的一项，因此，林俊辉以该服务项目存在部分瑕疵而主张拒交全部的物业管理费，缺乏合同依据，故林俊辉该主张本院不予采纳。综上，原审法院结合另案查明事实及林俊辉确认君轩物业自2012年3月即已提供物业服务，林俊辉也曾向某物业交纳过物业管理费的事实，认定君轩物业向林俊辉提供了物业管理服务，并判令林俊辉作为案涉物业的所有人支付欠付的物业管理费并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人林俊辉的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法
》第一百七十条
第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费424元，由上诉人林俊辉负担。本判决为终审判决。审判长张怡代理审判员蔡峰代理审判员余盾二〇一五年六月十七日书记员李杨