颜木桂、东莞市安民物业管理有限公司租赁合同

颜木桂、东莞市安民物业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省东莞市中级人民法院
民事判决书

(2018)粤19民终4694号

当事人　　上诉人(原审被告)：颜木桂。住所地：广东省东莞市万江区坝头社区坝新路3号铺位。统一社会信用代码为91441900684464315E。
　　法定代表人：张伟忠，董事长。
　　委托诉讼代理人：徐礼田，广东靓颖律师事务所律师。
审理经过　　上诉人颜木桂因与被上诉人东莞市安民物业管理有限公司(以下简称安民物业)租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2017)粤1971民初16261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告诉称　　安民物业向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.颜木桂将东莞市南城区××小区××号(新编号×栋×号)铺位交还给安民物业；3.颜木桂向安民物业支付铺位租金【按每月每平方米12元的标准自2015年1月1日起计算至颜木桂将铺位交还之日止，暂计至2017年3月为26425元(81.56平方米×12元/平方米/月×27月)】及滞纳金(自逾期支付之日起每日按逾期缴交金额的千分之三计算至颜木桂付清之日止，暂计算至起诉之日为3000元)；4.颜木桂向安民物业支付铺位物业管理费【自2015年1月1日起计算至颜木桂将铺位交还之日止，暂计至2017年3月为5285元(81.56平方米×2.4元/平方米/月×27月)】滞纳金(自逾期支付之日起每日按逾期缴交金额的千分之三计算至颜木桂付清之日止，暂计算至起诉之日为1500元)；5.颜木桂承担本案的诉讼费用。
　　颜木桂向一审法院提起反诉：1.安民物业返还进场费50000元；2.本案的反诉费由安民物业承担。2013年5月6日，颜木桂与安民物业签订《商铺租赁合同》，颜木桂租用安民物业坐落于东莞市南城区××小区××号铺位。在签订合同当天，安民物业要求颜木桂缴纳50000元的进场费，颜木桂提出异议，认为《商铺租赁合同》没有约定交纳进场费；安民物业的副总经理顾维民称每间铺位要交纳50000元的进场费才允许进场经营，且收缴的进场费不会出具任何字据，这是公司(安民物业)规定的。颜木桂被迫无奈，只能将50000元进场费交给安民物业的财务吴清英。2013年5月6日，颜木桂与安民物业签订《商铺租赁合同》，颜木桂租用安民物业坐落于东莞市南城区××小区××号铺位。在签订合同当天，安民物业要求颜木桂缴纳30000元的进场费，基于上述相同情况，颜木桂被迫无奈，只能将30000元进场费交给安民物业的财务吴清英。
　　一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、颜木桂于判决发生法律效力之日起五日内向安民物业支付2015年1月1日至2016年10月31日期间的租金21531.84元；二、颜木桂于判决发生法律效力之日起五日内向安民物业支付2016年5月1日至2016年10月31日期间的物业管理费1174.44元；三、驳回安民物业的其他诉讼请求；四、驳回颜木桂的全部诉讼请求。
一审法院查明　　一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2017)粤1971民初16261号民事判决。
二审上诉人诉称　　颜木桂不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，安民物业主体不适格，无权提起诉讼。一审法院在认定安民物业是否有权提起本案诉讼时,依据的主要证据均未提及涉案商铺的实际权属人“东莞市政府物业管理中心”,证明、情况说明等证据明显没有权属人的授权，出具上述证据的部门均无权对涉案商铺的管理权和提起诉讼权作出处置。一审判决依据的《物业服务合同》、《东莞市廉租房住宅小区(雅园新村)物业管理服务合同》均属于无效合同，因为这些委托管理合同并无实际权属人“东莞市政府物业管理中心”的授权。二、安民物业的诉讼请求部分超出了诉讼时效，一审中未提出诉讼时效抗辩是因为颜木桂的法律意识淡薄。三、颜木桂有新证据可以支持一审的反诉请求。颜木桂一审中提出在签订租赁合同时，曾被迫向安民物业的管理人员顾维民总经理、财务吴清英交纳了50000元的进场费。综上，上诉请求：一、驳回安民物业的起诉；二、判令安民物业承担本案一审及二审诉讼费用。
二审被上诉人辩称　　安民物业辩称：一、关于诉讼时效的问题，因为租赁行为一直在持续发生，颜木桂就案涉租金问题也多次向有关部门进行上访，而上访行为正是由于催缴行为导致，且一审时颜木桂并未提出诉讼时效的抗辩，二审提出该抗辩已经过期。二、反诉没有证据支持，无论一审、二审均没有提供证据证明。三、颜木桂一审时对其要交租金和管理费没有异议。综上,请求二审法院驳回颜木桂的上诉请求。
本院查明　　本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。二审期间，颜木桂、安民物业均未向本院提交新证据。
本院认为　　本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对颜木桂上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉意见，本案争议焦点为:一、安民物业是否为本案适格原告；二、安民物业提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间；三、颜木桂的反诉请求是否应予支持。
　　关于焦点一。安民物业提交的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、东莞市雅园新村物业管理有限公司和东莞市住房和城乡建设局出具的证明、东建复[2017]838号关于《东莞市第一人民法院委托调查函》的复函、《情况说明》一系列材料，可以形成证据链，证明安民物业得到相关授权，有权收取案涉小区的租金和物业管理费。安民物业是本案适格原告，一审法院对该事实认定并无不当，本院予以维持。
　　关于焦点二。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”因颜木桂在一审期间未提出诉讼时效抗辩，一审法院未主动适用诉讼时效的规定并无不妥，本院予以维持。上述司法解释第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”因此，颜木桂在无相关新证据的情形下于二审期间提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。
　　关于焦点三。颜木桂主张其有新证据证明其一审的反诉请求，但二审期间并未提供任何证据证明，对其该项主张，本院不予采纳。
　　综上，上诉人颜木桂的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项以及上述援引司法解释的规定，判决如下：
裁判结果　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费705.26元，由颜木桂负担(已预交)。
　　本判决为终审判决。
落款

审判长　彭书红
审判员　朱海晖
审判员　邹越
二〇一八年七月十六日
书记员　王垚丹