杨某与重庆某公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
重庆市第五中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2021)渝05民终3655号
当事人 上诉人(原审被告)：杨某。
委托诉讼代理人：谢鹏飞，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：重庆某公司，住所地重庆市渝中区。
法定代表人：汪某某，总经理。
委托诉讼代理人：吴俊逸，重庆合煌律师事务所律师。
审理经过 上诉人杨某因与被上诉人重庆某公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初21590号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨某的委托诉讼代理人谢鹏飞，被上诉人重庆某公司的委托诉讼代理人吴俊逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 杨某上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回重庆某公司的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由重庆某公司负担。事实和理由：1、一审判决故意遗漏重要事实。重庆某公司并非杨某购房前就与开发商重庆某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的物业公司。2010年12月29日，某房地产公司作为甲方与重庆某物业公司(下称重庆某物业公司)作为乙方签订《前期物业管理服务合同》，约定某房地产公司选聘重庆某物业公司为“XX项目”公寓住宅提供前期物业管理服务。杨某在一审开庭庭审过程中举示了购房时某房地产公司发放的业主(使用人)手册，该手册系由某房地产公司和某物业公司共同制作，原审判决故意遗漏上述重要事实，让人误以为重庆某公司即原始物业公司。其次，重庆某公司与某房地产公司所签订的《前期物业服务合同》亦未向杨某等业主进行明示。2、一审判决认定事实错误。渝中区人民政府渝中区某街道办事处事处作为基层行政机关，罔顾重庆某公司与多数业主发生纠纷、重庆某公司多次起诉业主的客观事实，直接要求全体业主仍然要履行向重庆某公司交纳服务费超出了其行政职责范围，该通知不具有合法性。杨某与重庆某公司之间并未签订任何合同，原审判决直接认定杨某未按约缴纳物业费明显错误。虽然前期物业服务合同具有特殊性，但对业主具有约束力的前提应为建设单位将《前期物业服务合同》提供给买受人并予以说明，重庆某公司并未出示该合同签订后某房地产公司提供给杨某并予以说明的任何相关证据，故该合同的效力不应及于杨某。原审判决认为重庆某公司为涉案小区提供的物业服务为事实服务，小区业主亦参照前期物业合同约定的收费标准支付物业服务费违反了《消费者权益保护法》第九条关于消费者享有自主选择商品或者服务的权利以及第十条消费者享有公平交易的权利的规定。
二审被上诉人辩称 重庆某公司辩称，杨某所在的小区向重庆某公司发出的联系函和通知均证明业委会要求重庆某公司提供物业服务至2020年7月31日，因此重庆某公司有权收取截止至2020年7月31日的物业费。街道办事处的通知内容体现了协调和指导物业工作的职责，具备合法性和正当性。
原告诉称 重庆某公司向一审法院起诉请求：1、判决杨某立即向重庆某公司支付2018年1月1日到2020年7月31日期间的物业管理费27404元，违约金以欠款金额为基数，按照每日万分之三自应付之日起计算至杨某付清全部欠款为止；2、本案案件受理费由杨某承担。
一审法院查明 一审法院认定的事实：杨某系重庆市渝中区X号房屋的权利人，该房屋的建筑面积为252.55㎡。2015年5月15日，重庆某房地产开发有限公司(甲方)与重庆某公司(乙方)签订《前期物业服务合同》约定甲方选聘乙方对“某项目(A区)”实施前期物业管理服务。本物业管理区域内的物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费收费标准如下(按建筑面积计算)为：(1)住宅：R1/R2栋3.5元／月·平方米；R3栋3.9元／月·平方米；(2)商业物业：12元／月·平方米；(3)其他物业(停车场)：120元/月·个。业主应于接房次日或甲方寄出接房通知书之日起满15日之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方；物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。合同期限为3年，自2015年5月15日起至2018年5月14日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在本合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。2015年5月21日，该前期物业服务合同在原重庆市渝中区房屋管理局备案。
2020年5月19日，渝中区某街道办事处发布通知，2020年6月23日渝中区某街道办事处发出通告，均载明：在2020年4月24日至4月26日，某小区业主委员会组织召开了业主大会，业主大会表决结果是不再续聘重庆某公司为某小区提供物业服务，在业主大会没有选聘出新的物业公司与重庆某公司正式进行物业工作交接之前，重庆某公司仍然对某小区提供物业服务，某小区全体业主仍然要履行向重庆某公司交纳物业服务费。
2020年6月23日，某小区首届业主委员会向重庆某公司发出工作联系函，载明：因某小区重新选聘物业服务公司的工程时间滞后，物业服务公司的招投标工作预计于7月30日完成。之前约定的6月30日完成物业工作移交的事项，现暂时约定到7月30日进行工作移交，请贵司配合业委会的招标工作，持续的做好某小区的物业服务工作。2020年7月28日，某小区首届业主委员会向重庆某公司发出通知，载明：根据2020年7月17日某小区选聘物业业主大会投票结果，重庆新某物业管理有限公司得票第一名。经街道、业委会、业主代表见证，重庆新某物业管理有限公司为中标物业服务企业，经由业委会友好协商于2020年7月28日重庆新某物业管理有限公司正式与重庆某服务有限公司开始做交接事项，并定于7月31日做好岗位交接工作。
一审审理中，重庆某公司向一审法院提交重庆市高级人民法院作出的案号为(2019)渝民再330号民事判决书复印件，其中载明：重庆某房地产开发有限公司与重庆某公司于2015年5月15日签订《前期物业服务合同》合法有效。
上述合同签订后，重庆某公司为涉案小区提供了物业管理服务。杨某未按约缴纳2018年1月1日到2020年7月31日期间的物业管理费27404元。重庆某公司以张贴催费通知的形式对杨某所欠物业服务费进行了书面催收。
一审另查明，重庆某物业管理服务有限公司在2015年8月10日变更为重庆某公司。
一审法院认为 一审法院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用；”第二十四条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”一审庭审中，重庆某公司举示的其于2015年5月15日签订的《前期物业服务合同》经生效裁判文书认定为合法有效，在合同有效期间内对业主及其物业使用人具有约束力。根据涉案合同约定：“本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同”，但重庆某公司并未提交与案外人开发商续签的物业服务合同。有鉴于此，在2018年5月15日至2020年7月31日期间，重庆某公司为涉案小区提供的物业服务为事实服务，小区业主亦应参照前期物业合同约定的收费标准支付物业服务费。故对重庆某公司要求杨某支付2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理费27404元的诉讼请求依法予以支持。对于重庆某公司主张的违约金，结合本案案情，不予支持。据此，判决：“一、被告杨某于本判决生效之日起十日内支付原告重庆某公司2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理费27404元；二、驳回原告重庆某公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取计232元，由被告杨某负担。”
本院查明 本院二审审理过程中双方均未举示新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为 本院认为，业已生效的重庆市高级人民法院(2019)渝民再330号民事判决已查明2015年5月15日某房产公司与重庆某公司所签订的《前期物业服务合同》合法有效，且该合同经过了重庆市渝中区房屋管理局的备案，签订合同过后重庆某公司为杨某所在小区的R1、R2栋提供物业服务，至于杨某上诉所称的重庆某房地产公司与重庆某物业管理有限公司所签订的《前期物业管理服务合同》与重庆某公司所诉争的物业服务费并无关联，一审未对此进行审理查明并不属于遗漏事实。至于渝中区人民政府渝中区某街道办事处事处所发出的通知其性质仅为告知包括杨某在内的业主重庆某公司仍然在为案涉小区提供物业服务合同的事实，该通知并不存在违法的情形，且无论重庆市渝中区人民政府渝中区某街道办事处事处是否向广大业主发出通知，业主均应向重庆某公司支付其提供物业服务期间的物业服务费用。最后，法律、法规并未规定建设单位在物业销售前将业主临时公约向物业买受人进行明示方为前期物业服务合同对业主具有约束力的前提条件，杨某上诉认为案涉前期物业服务合同对其不具有约束力的上诉理由亦不能成立。前期物业服务合同存在特殊性，并非为业主与物业公司在平等协商基础上而订立的合同，而是建设单位通过招投标进行的选聘，并不存在消费者自主选择服务的条件，故杨某认为一审判决违反了《消费者权益保护法》的规定的上诉理由本院同样不予采信。
综上所述，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费463元，由上诉人杨某负担。
本判决为终审判决。
落款
审判长 芦明玉
审判员 夏兴芸
审判员 倪洪杰
二〇二一年六月七日
书记员 王丽丽