范某红与北京某物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2024)京02民终11884号
当事人 上诉人(原审原告)：范某红。
被上诉人(原审被告)：北京某物业管理有限公司。
审理经过 上诉人范某红因与被上诉人北京某物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2024)京0115民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年9月4日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 范某红上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为：北京某物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付范某红房屋占有使用费8200元；2.一、二审案件受理费由北京某物业管理有限公司承担。事实和理由：一、一审判决认定房屋占有使用费计算期间为2023年10月21日至2023年11月30日，共计41天，计算基数为6000元/月。而一审判决未对《房屋管理委托合同》(以下简称“先合同”)及《房屋管理委托合同》(以下简称“续签合同”)第五条第三款进行审理并认定。应依法纠正为房屋占有使用费8200元。二、北京某物业管理有限公司未积极按合同约定履行“续签合同”，且其实际使用案涉房屋时存在欠费的违约事实，一审判决未对此予以认定。范某红催要房款无果后，于2023年11月20日申请立案；范某红在诚信我家公司于2023年11月30日腾退案涉房屋前就已经在一审法院提交立案。一审判决对以上事实均未予以认定，造成认定事实不清、错误，二审应予纠正。三、一审判决对范某红积极依法处理纠纷，并于2023年11月20日在诚信我家公司腾退案涉房屋前提起诉讼的事实认定不清，造成认定事实错误。四、诚信我家公司未按合同约定续签合同、未按合同约定支付房屋占有使用费，一审判决对以上违约事实认定不清。诚信我家公司在腾退案涉房屋后，未经双方验收即私自将钥匙放入消防箱。该行为系错误交还房屋的行为，一审判决将该行为认定为“并非恶意逾期腾房”属认定事实错误，二审应予纠正。
二审被上诉人辩称 北京某物业管理有限公司辩称，不同意一审判决，不同意范某红的上诉请求。
原告诉称 范某红向一审法院起诉请求：1.判决北京某物业管理有限公司给付范某红租金42000元(自2023年10月21日起至2024年5月20日止)，违约金12600元；2.诉讼费等费用由北京某物业管理有限公司承担。
一审法院查明 一审法院认定事实：2020年10月18日，许某科(甲方)与北京某物业管理有限公司(乙方)签订“先合同”，双方约定甲方将案涉房屋交由乙方管理和维护、依约收取乙方支付的租金收益，乙方通过另行向承租人出租该房屋、自行或与第三方合作向承租人提供相应的维修及后续服务等获取有关管理和服务收益；房屋所有权证书编号为京某5号；租金标准为5800元，委托期限自2020年10月21日起至2023年10月20日止。合同第五条载明：“……2.甲方应于本合同(包含附件二《房屋验收单》)签署完成当日或之前将该房屋交付给乙方；委托管理期限届满不再续约或甲、乙双方协议解除/终止合同后，乙方将房屋交还给甲方。3.委托管理期限届满前两个月，甲、乙双方协商续签事宜，如确认合同不再续约但承租人无法在承租到期前腾退搬出该房屋的，甲方应配合乙方将委托管理期限延长，顺延期内，乙方应以实际占用日期按本合同租金标准向甲方支付房屋使用费。但顺延期最长不得超出90日。同等条件下(甲方确认，该“同等条件”应当包括乙方的前期装修、改造等投入)，乙方有签署下一年该房屋委托管理合同的优先权。”合同第八条载明：“1.委托期限内，甲方承担与该房屋有关的物业管理费、供暖费，乙方及房屋使用人承担与该房屋有关的卫生费、电视收视费、电话费、宽带网费、燃气费、水费、电费……”合同第九条载明：“……9.本合同有效期内无论乙方是否将委托之物业出租，均应按合同之约定时间和金额向甲方约定账户支付租金。10.本合同有效期期满时，乙方应监督承租人结清水、电、煤气、电话、卫生等各项费用，如有拖欠由乙方负责结清或将相关款项支付甲方，同时清点屋内各项设施及家具、家电。双方确认后将钥匙交付甲方。”合同第十一条载明：“……(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同；1.乙方未按约定支付租金达15日以上的，甲方有权单方解除合同；2.乙方未按期交付房屋相关费用的，欠费达2000元以上……”合同第十二条载明：“1.委托期间甲乙双方均不得以协议之外的理由单方修改或取消本协议。如在委托期限之内甲方提前收回房屋或乙方提前退租，须提前三十天通知对方，并支付守约方一个月房租作为违约金……”合同后附《业主授权委托书》，委托书约定许某科(委托人)通过租赁代理人将房屋出租事宜委托给范某红(受托人)，受托人代为办理与租赁代理人就房屋出租委托代理相关事宜进行洽商、签署并履行相关协议；代为收取租金。
京某2号不动产权证书显示，案涉房屋坐落于102，权利人为范某红，房屋共有情况为单独所有。
2023年10月13日，范某红(甲方)与北京某物业管理有限公司(乙方)签订“续签合同”载明：甲方将案涉房屋交由乙方管理和维护、依约收取乙方支付的租金收益，乙方通过另行向承租人出租该房屋、自行或与第三方合作向承租人提供相应的维修及后续服务等获取有关管理和服务收益。房屋所有权证书编号为京某5号。租金标准为6300元，委托期限自2023年10月21日起至2025年10月20日止。甲方处有范某红签字，乙方处有北京某物业管理有限公司签字盖章，时间显示为2023年10月13日。“续签合同”内容与“先合同”基本一致，范某红对部分条款进行了修改添加：本合同第六条第一款上手写第一年6300，第二年6400每月；第十一条第四款第一项：乙方未按约定支付租金达15日以上的，甲方有权单方解除合同，后手写并赔偿甲方2个月房租作为违约金。
关于合同变更修改方面的内容，双方均认可未有过书面约定。对于“先合同”的修改部分，范某红认可手印第十条、第八条是其按的，北京某物业管理有限公司称“先合同”修改时虽没有书面附件，但签订时双方均在场，双方协商后，签字并按手印才能生效。“续签合同”的修改部分，范某红称手写部分是双方约定，认为双方已经“续签合同”，应按“续签合同”履行义务，北京某物业管理有限公司则主张“续签合同”因修改未成立，称在收到修改后的“续签合同”时就明确表示不续租，并于多次发微信说明，当时范某红要求其承担违约责任，同时拒不收房。
一审中，范某红为证明双方“续签合同”、北京某物业管理有限公司实际占有房屋和付款的事实，北京某物业管理有限公司为证明其公司已经多次让范某红收房的事实，均提交微信聊天记录予以佐证。经过核实，双方提交的聊天记录一致。聊天记录显示双方从2023年10月13日开始磋商续签事宜：2023年10月13日，北京某物业管理有限公司表示“发地址大姐，今天给你寄走”；2023年10月14日北京某物业管理有限公司表示“地址大姐”，范某红表示“10天行，你就给我发过来，我在别处续租是没有免租期的”；2023年10月20日，北京某物业管理有限公司表示“……你那合同还没寄来姐”；2023年10月26日，范某红表示“你把身份证营业执照复印件微信发给我，叫合同寄给你”及“明天你记着签收一下儿，我给你寄出去来”；2023年10月27日，北京某物业管理有限公司发送合同截图及视频，范某红表示“你看看那些什么燃气啦，电水啦，那些是不是该你说你怎么不填上啊，那你不填上我写上了还有错吗？那你的意思是你住房子水电燃气你都不管，你不出，是不是啊，你看一下旧合同，你根据旧合同对比”；2023年10月28日，北京某物业管理有限公司表示“姐，那边把另一份合同给我寄过来吧，我给您腾房，老弟我真的租不起，对不住了好吧”，后双方进行了协商；2023年11月11日，北京某物业管理有限公司再次表示“请您安排时间交接一下将房屋收回去”，范某红表示“不行明天办交接吧”，北京某物业管理有限公司回复“行姐，那咱们这边要是缺人不租了，就给我两天时间吧我们公司东西清理一下，帮你把房子做个保洁，然后你这边过来人做个交接好吧”；2023年11月25日，北京某物业管理有限公司表示“姐，那个前两天我不是病了吗？我没过来，然后我安排他们把保洁做完了，你啥时候过来吧，咱们来对接一下，房子已经给你打扫干净了”，范某红表示“把房钱打过来吧”；2023年11月30日，北京某物业管理有限公司表示“你在哪，咱们见个面行不行，到房子里也行，你不能也不回话也不是个事呀，然后下午我到房子里等你，你不过来我就报警说房子到期给业主退房联系不上业主……”，范某红表示“你该报报吧、你结清房钱，我是不会给你办交接”；后北京某物业管理有限公司发送已腾清案涉房屋的视频，范某红表示“我23号去床，柜子都还在，你是哪一天弄完的”。
经询问，北京某物业管理有限公司自认2023年11月30日其做了保洁并联系范某红进行交接，但范某红未予配合，范某红表示其认为北京某物业管理有限公司应按“续签合同”约定继续履行，北京某物业管理有限公司以租户未到期无法交还房屋为由拒绝交付房屋，又不履行“续签合同”，应属违约，故不利后果应由公司承担。关于租金金额问题，双方均认可案涉房屋2022年的租金为每月6000元。
一审法院认为 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。范某红与北京某物业管理有限公司签订的“先合同”是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。“先合同”内容虽然载明委托经营管理，但实质系租赁关系，且合同已经实际履行完毕。本案争议焦点有三，一是“续签合同”的效力问题；二是房屋实际交付日期；三是房屋占有使用费问题。
关于“续签合同”效力问题。法院认为，承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。从双方提交的证据来看，双方于2023年10月磋商“续签合同”细则，北京某物业管理有限公司拟定合同之后签章寄给范某红，实为发出要约，范某红在收到要约后，对合同部分条款作出实质性变更，实为发出新要约，北京某物业管理有限公司对新要约明确表示不接受，“续签合同”因未达成合意而未成立。综上，范某红主张“续签合同”成立，同时基于“续签合同”请求支付租金和违约金，无事实和法律依据，法院不予支持。
关于房屋实际交付日期问题。本案中，双方在“先合同”中对租赁期限已经作出明确约定，双方应按照合同约定全面履行自身义务。现“先合同”租赁期限已届满，双方在“续签合同”磋商中未对续签事宜达成一致。根据“先合同”第九条第10点：“本合同有效期期满时，乙方应监督承租人结清水、电、煤气、电话、卫生等各项费用，如有拖欠由乙方负责结清或将相关款项支付甲方，同时清点屋内各项设施及家具、家电。双方确认后将钥匙交付甲方。”双方约定进行房屋交接的时间点应为钥匙的交付时间。2023年11月11日，双方对交接房屋进行协商，至2023年11月30日，北京某物业管理有限公司将房屋清理完毕并联系范某红进行交接，但范某红拒绝交接房屋，故法院确定房屋交付日期为2023年11月30日。
关于房屋占有使用费问题。法院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。“先合同”第五条第3点：“委托管理期限届满前两个月，甲、乙双方协商续签事宜，如确认合同不再续约但承租人无法在承租到期前腾退搬出该房屋的，甲方应配合乙方将委托管理期限延长，顺延期内，乙方应以实际占用日期按本合同租金标准向甲方支付房屋使用费。”“先合同”租赁期限届满后，北京某物业管理有限公司作为承租人，应承担腾退返还涉案房屋及支付房屋占有使用费的义务，范某红作为接收房屋的出租人，也应积极采取适当措施配合北京某物业管理有限公司腾房，防止损失扩大。从双方提交的聊天记录来看，北京某物业管理有限公司并非恶意逾期腾房，其在未能续签之后多次提出交接，范某红均拒绝，造成涉案房屋空置时间的延长，因此范某红应当对该部分房屋占有使用费承担责任。法院结合双方陈述、合同履行及磋商情况、在案证据、双方责任等因素，酌定北京某物业管理有限公司支付房屋占有使用费的金额。关于房屋占用使用费计算期间，法院确定以2023年10月21日“先合同”期满之日开始计算，至2023年11月30日止，共计41天。关于占有使用费的计算基数问题，法院依据双方庭审中认可的租金标准，确定为6000元/月，具体金额以法院核算为准。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百八十八条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，一审法院于2024年6月判决：一、北京某物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付范某红房屋占有使用费6484元；二、驳回范某红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院查明 本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为 本院认为，结合二审庭审情况及范某红上诉请求，本案争议焦点为：北京某物业管理有限公司应向范某红支付的房屋占用费数额。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据已查明的事实，案涉房屋的所有权人原登记为许某科，后变更为范某红。许某科作为房屋所有权人曾与北京某物业管理有限公司签订“先合同”，将案涉房屋交由北京某物业管理有限公司管理和维护，并有权出租，许某科收取租金收益。该合同于2023年10月20日到期。后双方未再续约。关于范某红称其获取案涉房屋所有权后，曾与北京某物业管理有限公司于2023年10月13日签订过“续签合同”的主张，因现有证据可以确认双方对于该份合同最终未达成合意，且一审判决中对范某红的该项主张未予支持的理由进行了充分的论述，范某红亦未针对该主张提起上诉，故本院对一审判决确认的该部分内容不持异议。许某科与北京某物业管理有限公司签订的“先合同”届满后，北京某物业管理有限公司因双方未针对续租事宜达成合意，已向范某红提出交接房屋事宜，但范某红未采取积极的方式收回房屋，导致房屋交接事宜拖延了一段时间。故一审法院认为范某红对迟延交接房屋存在一定责任，故结合合同约定的租金标准、双方责任等因素，酌情确认北京某物业管理有限公司向范某红支付房屋占用使用费6484元，并无不当。范某红要求北京某物业管理有限公司全额支付41天的房屋占用费的上诉主张，因其二审未提供证据推翻一审判决确认的事实，故对其该项主张，本院不予支持。关于范某红称北京某物业管理有限公司在使用案涉房屋期间还存在欠付费用的情形，因范某红在本案起诉时未包含该部分请求，且北京某物业管理有限公司不同意在二审中直接处理，故本案不作处理，范某红可另行主张权利。
综上所述，范某红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由范某红负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
落款
审 判 员 陈 妍
二〇二四年九月二十四日
法官助理 谢方舟
书 记 员 武思羽