上海某某置业有限公司新乡分公司、黄某强等物业服务合同纠纷二审民事判决书
河南省新乡市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2024)豫07民终3113号
当事人 上诉人(原审原告、原审反诉被告)：上海某某置业有限公司新乡分公司，地址河南省新乡市原阳县平原新区。
负责人：王某。
委托诉讼代理人：朱建坤，河南衡度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尚平原，河南衡度律师事务所律师。
上诉人(原审被告、原审反诉原告)：黄某强。
上诉人(原审被告、原审反诉原告)：李某霞。
委托诉讼代理人：黄某强，系李某霞的丈夫。
审理经过 上诉人上海某某置业有限公司新乡分公司(以下简称某某新乡分公司)、上诉人李某霞、上诉人黄某强物业服务合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院(2024)豫0725民初2341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年7月15日立案受理后，依法适用独任制公开开庭审理了本案。上诉人某某新乡分公司的委托诉讼代理人朱建坤、尚平原，上诉人黄某强、李某霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 某某新乡分公司上诉请求：1、依法撤销原阳县人民法院(2024)豫0725民初2341民事判决第一项、第二项，改判黄某强、李某霞支付2022年1月1日至2024年6月30日期间拖欠的物业费9453元及其利息(不服一审判决数额为944.31元)。2、本案一审诉讼费、二审诉讼费均由黄某强、李某霞负担。事实与理由：一审法院认定黄某强、李某霞一楼院子旁边的公共绿地存在管理不到位的情形，给予否定评价，进而核减期间三个月的物业费，系认定事实错误、适用法律错误。首先，黄某强、李某霞一楼院子旁边的绿化部分在其自己的院子内，不属于某某新乡分公司公共服务范围之内。其次，该院子为封闭空间，黄某强、李某霞持有钥匙，若要进入该院子需经过黄某强、李某霞等人同意，并持有钥匙方可进入。再次，某某新乡分公司向案涉小区提供物业服务期间兢兢业业、恪尽职守，努力为业主服务，不存在严重违约行为；黄某强、李某霞主张某某新乡分公司未尽管理义务，却未能举证证明，应当承担举证不能的不利后果。最后，黄某强、李某霞抗辩和反诉主张减免物业费均无事实根据和法律依据。在目前经济低迷大背景下，物业服务企业经营异常艰难，业主与物业服务企业应当共同携手建设美好家园。物业服务关系到小区业主的生活环境与良好秩序，需要物业服务企业投入大量人力物力才能维持运营，对于物业服务瑕疵，上诉人积极改进、不断完善，努力提升服务质量。但一审法院扣减10%物业服务费用，明显过激。物业服务是保本运营的行业，没有丰厚利润可图，物业收费不仅仅是一个案件，还关系到其他业主的合法权益，如果全体业主都扣减10%，物业势必无力继续投入大量人力物力提供服务，全体业主都无法享受优质的物业服务，最终将损害整个物业服务行业，这显然与营造良好营商环境背道而驰。
二审被上诉人辩称 黄某强、李某霞辩称，1、某甲公司强调是黄某强、李某霞自家的院子，他们管不了，也没有钥匙进入，不是他们的责任范围，其实这是黄某强、李某霞家院子之外有上百平方米的一人多高的野生植物，野生藤是从墙外漫爬并翻越围墙，大量涌进黄某强家院子，从而缠死黄某强、李某霞家的价值近1600元的花树和葡萄树。2、黄某强、李某霞家外墙渗水、露台漏水，造成墙内漆脱落发霉，造成红木家具被漏水浸润而受损。黄某强自2021年7月22号发现渗水和漏水之日即向某甲公司反映，物业工作
人员也在当日现场勘查并某某某甲公司管理者，到8月3日也承诺维修，但在黄某强缴纳了2021年7月份至12月份的物业费之后，某甲公司又强调渗水和漏水不是他们的服务范围为由拒绝维修，拒绝赔偿，一直拖到现在。《河南省物业管理条例》第七十四条第二款“屋面、外墙渗漏的，物业服务企业应当立即组织应急维修”，《河南省物业管理条例》第四十四条“物业服务企业未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受损的，应当依法承担相应的法律责任”，《河南省物业管理条例》第五十一条“物业服务企业承接不符合交付条件的物业，因物业共用部位，共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任”。依据以上三条法律，某甲公司有责任维修房屋及赔偿经济损失。3、在签订交房合同时，开发商发给了黄某强和李某霞一份《商品住宅质量保证书》(以下简称《保证书》)，《保证书》是房屋开发商委托某甲公司进行住宅质量维修的协议书，《保证书》同时盖有房屋开发商和某甲公司的印章，其条款明确写明不管是保质期内或者保质期外，某甲公司都有责任和义务进行维修。其中《保证书》第二款明确规定“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”是5年的保质期。《保证书》第三款规定“在保质期内，房屋因质量问题而产生安全隐患或影响正常使用时，请及时与某甲公司联系，确认属于保修范围内的保修项目，由某甲公司联系，保修单位进行维修处理”。需要强调的是，黄某强、李某霞的房子是2017年11月份交的房，2021年7月22日发现房屋外墙渗水和露台漏水，都在保质期范围内，而某甲公司一直以不是他们的服务范围为由拒绝维修，并一直拖到现在。4、某甲公司在上诉理由中强调目前大环境经济下行，希望业主积极主动缴纳物业费，创造和谐的生活环境。一纸服务合同不能等于某甲公司真实的服务，几张做做样子的工作照片，也不能作为掩盖某甲公司服务不作为的证据。黄某强提交的几十张不同年份，不同季节，不同时间点的证据照片，已经很清楚地证明了某甲公司的不作为。而某甲公司仅仅提供几张工作照片更不能以偏概全地证明其工作做的很好很到位。需要强调的是，黄某强的物业费都是足额按时缴纳，哪怕是纠纷期间的2021年7月份至12月份都一分未少。某甲公司的不作为以及因此造成黄某强经济损失的事实清楚，请求二审法院依法判决，支持在李某霞黄某强的诉讼请求。
黄某强、李某霞上诉请求：1、判令某甲公司管理好围墙外绿化，修好房屋及赔偿经济损失并免除纠纷期间的物业费。2、判令某甲公司全部承担一审和二审的诉讼费。事实与理由：1、外墙渗水是某甲公司必修的服务内容。阳台外侧的漏台，属于外墙之外的平台，能经得起风吹、日晒、雨淋，此平台不属于屋内的商业面积，属于开发商赠送，此平台就是二楼阳台外侧的房顶，必须要有防水工程，漏水了就是不合格，某甲公司应立即组织维修，法律依据是《河南省物业管理条例》第七十四条第二款之规定“屋面，外墙渗漏的，物业服务企业应当立即组织应急维修”。一座住宅楼，除了房子内部的独属自屋的非承重墙外，其他部分如楼顶、外墙、漏台以及所有的承重墙等，都属于公共部分。漏台属于外墙之外，而一审法院判决漏台(判决书说成阳台)属于室内部分和建设单位的房屋规划和房屋出售合同相违背。2、红木家具被水浸泡后会造成不可逆的损伤，桌子的价格是13600元(含运费800元)，花树果树购买时1560元，要求赔偿经济损失10000元合情合理。或者赔偿原厂桌子、重新栽上花树果树。《河南省物业管理条例》第四十四条之规定：物业服务企业未履行服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身，财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《河南省物业管理条例》五十一条规定：物业服务企业承接不符合交付条件的物业(如外墙渗水，漏台漏雨)，因物业共用部位，共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。
某某新乡分公司辩称，1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条第(三)项、第一百五十七条等规定，黄某强、李某霞没有具体的上诉请求，应依法裁定驳回其上诉。2、根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百四十四条的规定，双方签订的前期物业服合同合法有效，双方应当依约全面履行，某某新乡分公司提供物业服务，黄某强、李某霞交纳物业费。前期物业服务协议第三条约定，黄某强、李某霞应当在每季度10日前交纳当季度物业费，每月物业费1.98元Ｘ159.16元＝315.1元，黄某强、李某霞自2022年1月1日至2024年6月30日期间拖欠物业费315.1元Ｘ30月＝9,453元。3、关于黄某强、李某霞主张的房屋渗水问题。无证据证明房屋漏水是某甲公司在提供物业服务过程中造成的，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”据此，如果房屋存在质量问题的，如果在保修期间内，业主应向开发商主张权利。黄某强、李某霞不能证明漏水系由某甲公司造成，故其要求某甲公司承担房屋渗水损失，没有法律依据，应当依法予以驳回。另外，黄某强、李某霞主张房屋漏水系因为楼上(三楼)业主阳台未封闭，遇阴雨天气泼雨造成，应当追究相关责任主体的责任，而非将相关责任强加于某甲公司。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，以及管理的职责和权利。业主对是否封闭阳台和是否居住享有自主权利，某甲公司无权干预。如果黄某强、李某霞主张的房屋渗水系由于楼上业主未封闭阳台的原因造成，应当及时向楼上业主行使权利，而非一味地向某甲公司主张。4、关于黄某强、李某霞主张的小院问题。案涉小区的小院系属相对独立的封闭空间，进去该小院需经过业主同意，某甲公司对于小院内不影响小区环境的活动不做干预。业主对其自己栽种的苗木应当自行管理。某甲公司没有管理维护义务，也没有相关职责，亦不具备管理条件，不应承担相关责任。5、某甲公司自接手案涉小区物业服务以来，尽心竭力为全体业主提供优质服务，并依据双方签订的前期物业服务协议收取物业费于法有据，黄某强、李某霞却以一己之私否认某甲公司的辛勤付出，企图只享受物业服务不支付物业费，不应得到法院支持。
原告诉称 某某新乡分公司向一审法院起诉请求，1、判令黄某强、李某霞支付物业管理费8507.7元(利息以8,507.7元为基数，按照中国某某银行授权全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率为标准，自起诉日起直至被告支付完毕之日止)。2、请判令由黄某强、李某霞承担本案的全部诉讼费用。某某新乡分公司于2024年4月15日申请将起诉金额变更为9453元。
黄某强、李某霞向一审法院提出反诉，请求：一、判令某某新乡分公司返还黄某强、李某霞所交纳的自2021年7月1日至2021年12月31日共计6个月的物业管理服务费1890.6元(315.1元／月)。二、判令某某新乡分公司免除黄某强、李某霞2022年1月1日至2024年6月30日的所谓的物业管理费9453元及利息。三、判令某某新乡分公司赔偿黄某强、李某霞经济及精神损失费10000元。四、判令某某新乡分公司限时彻底做好漏水露台的防水以及维修好黄某强、李某霞的顶墙漆。五、判令某某新乡分公司在小区公告栏书面道歉，以正视听。六、判令某某新乡分公司承担本反诉案的诉讼费。
一审法院查明 一审法院认定事实：2017年11月22日，某某新乡分公司与黄某强、李某霞签订《前期物业服务协议》，双方约定：某某新乡分公司为黄某强、李某霞的位于某某小区某某号楼某某单元某某号房屋提供物业服务，该房屋建筑面积为159.16平方米，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.98元，每季度第一个月10日前缴纳。后某某新乡分公司依约提供物业服务，对于黄某强、李某霞院子旁边的公共绿地存在管理不到位的情形。自2022年1月1日至2024年6月30日，黄某强、李某霞就上述房屋未交纳物业费。
一审法院认为 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，某某新乡分公司为黄某强、李某霞提供物业服务，对于黄某强、李某霞一楼院子旁边的公共绿地存在管理不到位的情形。一审法院对此给予否定评价，某某新乡分公司应当提升服务质量，更好地为业主提供物业管理服务。故，对于黄某强、李某霞的房屋，一审法院酌扣三个月物业费。故黄某强、李某霞应向某某新乡分公司支付自2022年1月1日至2024年6月30日的物业费8,508.69元［1.98元／月／平方米×(30-3)个月×159.16平方米］。某某新乡分公司诉请多出部分及利息请求，不予支持。关于黄某强、李某霞反诉请求。某某新乡分公司作为案涉小区物业服务单位，已经履行了物业服务义务，其中存在的对于黄黄某强、李某霞院子旁边的公共绿地管理不到位的问题，一审法院酌扣三个月物业费。黄某强、李某霞请求退还已缴纳的物业费及免除2022年1月1日至2024年6月30日的物业费，无事实及法律依据，不予支持。关于黄某强、李某霞的其他诉讼请求。黄某强、李某霞主张因其楼上住户露台漏水导致其家具受损，主张精神损失费10000元，并要求某某新乡分公司修复露台的防水面及受损的顶墙漆，并在小区公告栏书面道歉。一审庭审查明，黄某强、李某霞所住房屋位于二楼，三楼业主未装修入住，阳台未进行封装。黄某强、李某霞封装的阳台房顶渗水导致自身损失。阳台属于室内部分，非某甲公司管理区域。故，对于黄某强、李某霞的该部分请求，不予支持。黄某强、李某霞可待证据充分时另案向责任主体进行主张。物业服务企业的服务具有长期性、持久性，物业服务与小区业主的生活息息相关，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。某某新乡分公司作为物业服务的提供者，在其管理服务过程中，针对小区出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协调，尽可能解决实际问题，提升服务质量。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，一审法院判决：一、黄某强、李某霞于一审判决生效后七日内支付上海某某置业有限公司新乡分公司物业费8,508.69元；二、驳回上海某某置业有限公司新乡分公司的其他诉讼请求；三、驳回黄某强、李某霞的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取25元，由上海某某置业有限公司新乡分公司负担2.5元，由告黄某强、李某霞负担22.50元；一审反诉受理费减半收取166.79元，由黄某强、李某霞负担159.41元，由上海某某置业有限公司新乡分公司负担7.38元。
本案二审期间，某某新乡分公司提交案涉房屋三楼阳台照片一张，证明三楼阳台没有封闭，没有封闭的阳台属于业主私有部分。黄某强、李某霞质证意见：该照片恰好证明了露台属于外墙之外，且露台也有地漏，应做防水工程。
黄某强、李某霞提交一组照片、购房合同一页、物业质量保证书、房屋平面图、损坏家具的价格证明以及受损证明等证据，证明房屋目前还有质量问题，渗水造成经济损失。某某新乡分公司质证意见：对这些证据的真实性都没有异议。1、其提交2024年7月2日的院子里边这些野生绿植的照片，拍摄的地点是其邻居家的院子里边的绿植，不是公共区域的绿植，公共区域的这些野生绿植，某甲公司都会及时清理的。2、对于室内拍摄的这些照片，首先是不能够证明是漏雨造成的。其次是黄某强楼上三楼住户阳台没有封闭，存在漏雨的可能，但是不属于某甲公司的责任。3、2024年7月8日微信截图，上面有物业人员在场的照片。这些是物业人员帮助黄某强协调处理问题的照片，能够证明某甲公司尽到了管理职责。2024年7月8日微信照片所显示的裂缝。不属于房屋的主体结构，我们发现这个问题以后也跟某乙公司进行了沟通。某乙公司称这些部位保质期是两年已经过期。目前某甲公司正在协调某乙公司处理裂缝，但是这个不能够证明某甲公司存在管理过失。4、2021年7月24日微信聊天记录，主要内容是物业在帮助黄某强协调解决三楼阳台漏水问题，说明物业也进行了相关的工作。5、2021年7月21日这一张桌子浸泡照片。这个不能够证明是由于漏水造成的，也不能够证明漏水的原因。与家具厂工作人员的微信聊天记录，其真实性以及聊天人员的身份均无法确认。6、物业服务合同一页没有异议。7、对房屋平面图也没有异议，可以看出这个露台属于业主的专有部分，不是物业公共服务区域。7、对商品住宅保证书没有异议，但这是业主与开发商之间的关系。
本院认定认为：对上述证据的真实性均予以认定，所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。
本院查明 本院二审查明的事实与原审认定事实一致。
本院认为 本院认为，关于某某新乡分公司的上诉请求。根据黄某强、李某霞提交的照片、聊天记录，某某新乡分公司存在服务瑕疵，一审法院针对黄某强、李某霞提出的物业服务不到位的抗辩意见，结合物业服务实际情况，酌定扣减三个月物业费，驳回某某新乡分公司的其他诉讼请求并无不当。
关于黄某强、李某霞的上诉请求。上诉请求的范围一般应限于一审诉求的范围之内。某某新乡分公司与黄某强、李某霞签订的《前期物业服务协议》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向物业服务提供方被上诉人交纳物业服务费。业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。物业服务是一个动态的过程，不能以某一时间点的物业服务状况来推定整体物业服务情况，且一审法院已结合物业服务实际情况，酌定扣减三个月物业。关于黄某强、李某霞的主张其楼上住户露台漏水导致其家具受损，要求修好房屋及赔偿经济损失等上诉请求。从双方提交的阳台照片和房屋平面图来看，房屋平面图包含露台位置，属于业主私有部分，非某甲公司管理的公共区域。对于黄某强、李某霞的该部分请求，一审法院不予支持并无不当。综上所述，上海某某置业有限公司新乡分公司、李某霞、黄某强的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
上海某某置业有限公司新乡分公司，黄某强、李某霞分别预交的二审案件受理费50元、309.96元，各自负担。
本判决为终审判决。
落款
审判员 王大鹏
二〇二四年十月十四日
书记员 朱雅雯