王文德、内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司民事二审民事判决书
内蒙古自治区包头市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2024)内02民终2914号
当事人 上诉人(原审被告)：王文德。
被上诉人(原审原告)：内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市东河区财神庙甲一号。
法定代表人：刘恒，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓明珠，该公司法务专员。
审理经过 上诉人王文德因与被上诉人内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院(2024)内0207民初1481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 王文德上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、包头市九原区人民法院(2024)内0207民初1481号判决认定事实不清，适用法律错误。二、根据一审判决认定事实为，2022年7月8日被上诉人的分支机构包头分公司与包头市九原区兰溪小区业主委员会签订物业服务合同，约定被上诉人的包头分公司为包头市九原区兰溪花园提供物业服务，即上诉人自2022年7月8日后与被上诉人不存在事实上的物业服务合同。(一)被上诉人称自2011年7月8日与包头市兰德房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，期限至2014年7月7日止。合同约定由被上诉人为包头市九原区兰溪花园提供物业服务，合同约定物业服务费比原物业公司收费标准上涨50%。而上诉人在于2006年4月7日购买房产，于2008年4月22日已经签订过《前期物业服务合同》，约定物业服务费为每平米0.4元。(二)事实上被上诉人是强行非法承接兰溪花园物业，属强买强卖，而被上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》就是为非法上涨物业费提供借口，上涨物业服务收费标准没有任何合法手续，被上诉人强行上涨物业费属于擅自提高物业服务收费标准。(三)依据《内蒙古自治区物业管理条例》第二十四条第三款：根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，第四十二条、第四十三条、第四十四条、第四十五条等法律法规：物业服务项目应当通过招投标的方式选聘物业服务人，分为公开招标和邀请招标...开发商与物业公司通过招、投标流程及合法合规的情况下、在经业主或业主委员会的同意下、在住建管理部门的监督下签订的物业服务合同视为合法有效。(四)依据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十七条规定与物业公司订立前期物业服务合同；物业公司应当遵守第二十八条规定，按《物业承接查验办法》进行承接查验、办理备案手续，按规定将备案情况书面告知业主。1、根据(2024)内0207民初1481号民事判决书第六页第四段落审理事实认定情况中，认定2022年7月8日，内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司包头分公司与兰溪小区首届业主委员会签订了物业合同，约定了服务事项。从这项事实认定中，业主委员会成立时间为2021年6月30日。可以得出2021年6月30日之前兰溪花园小区并未成立业主委员会的事实。在没有成立业主委员会及未和业主签订物业服务合同的情况下，物业服务公司2021年6月30日之前签订的物业服务合同，上诉人认为是无效合同。依据民法典第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务合同具有以下特征：是平等主体之间的民事合同。①合同主体具有特殊性，为业主和物业服务人。②客体是物业服务人提供的物业服务行为。③服务内容的综合性和专业性。④订立程序的特殊性和专业性。物业服务合同的订立需要遵循法定程序，业主需通过一定的方式来作出决定。2、2014年7月7日被上诉人与包头市兰德房地产开发公司有限责任公司签订的合同到期后，并未依法依规按照法定程序与九原区兰溪花园小区业主签订物业服务合同，过了四年2个月5天，直到2018年9月12日与包头市九原区沙河街道办事处万达社区居委会签订了《物业服务合同》，合同期限自2014年7月8日起至2019年7月7日止。约定被上诉人为包头市九原区兰溪花园提供物业服务。以此得出2018年9月12日被上诉人签订的物业服务合同为事后补签合同。2019年8月28日，包头市九原区沙河街道办事处万达社区居委会再次与被上诉人签订《物业服务合同》，期限为三年，自2019的7月8日至2022年7月7日止。约定由被上诉人为包头市九原区兰溪花园提供物业服务(法庭认定事实)。3、依据《民法典》第九百三十七条、第九百四十三条、第九百四十七条、国务院颁布施行的《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》第二十二条、第二十四条，被上诉人与包头市九原区沙河街道办事处万达社区居委会签订的《物业服务合同》约定由被上诉人为九原区兰溪花园提供物业服务均是非法无效合同。4、依据(2024)内0207民初1481号民事判决书内容中，对上诉人庭审时答辩中提出的关于被上诉人在兰溪花园小区公共区域，存在公共收益的情况及相关证据，庭审时法官做了询问，但法院的判决未对该项事实做出回复。5、依据(2024)内0207民初1481号民事判决书内容中，上诉人在庭审中已对法庭说明关于被上诉人所陈述的物业费催收记录提出质疑并不予认可。而上诉人事实上从未向被上诉人缴纳过物业服务费。该事实证明上诉人已明确拒绝缴纳物业服务费，故法庭认定未超诉讼时效错误。6、依据(2024)内0207民初1481号民事判决书被上诉人内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司向法庭提出诉讼请求之第三条，事实与理由：被告系原告所服务的包头市九原区花园路1某街坊兰溪花园小区2某201房屋的业主，于2011年7月8日与包头市兰德置业房地产开发有限责任公司办理了上述房屋入住手续。这项诉讼请求与事实不符。事实上，上诉人于2006年4月7日向开发商购置了现有房屋，于2008年4月22日入住时签订了前期物业服务合同。在2008年已经入住，并非2011年7月8日办理交接入住手续，有购房合同与物业服务合同为证。三、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。(一)本案中被上诉人在九原区兰溪花园物业费的上涨就属于擅自提高物业收费标准。(二)事实上自2011年7月8日被上诉人非法承接九原区兰溪花园物业服务后即开始侵犯小区业主合法权益，包括擅自分割转让小区公共区域、擅自变更小区公共设施自行车棚为私人超市、分割小区物业用房、拒绝公开《物业服务合同》、拒绝公开《物业服务标准》、小区业主房屋维修资金使用情况，十多年来拒绝公开小区公共收益等应依法公开的信息等。(三)被上诉人为节省开支，裁撤小区安保、保洁人员，至小区盗窃案频发(有小区业主作证)，积雪、垃圾不按合同约定及时清理等。(四)被上诉人的侵权及不履约行径被小区多名业主起诉至人民法院并被小区业主公开实名举报。四、本案中时间跨度较大，从2011年7月8日至2024年12月31日，期间有被上诉人及案外人被上诉人的包头分公司与万达社区及业委会签订的合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十二条第(五)项之规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构可以作为民事诉讼的主体，被上诉人只起诉了上诉人，作为合同相对方的被上诉人的分支机构包头分公司并未起诉，被上诉人遗漏了必须参加诉讼的主体即原告的包头分公司，因此被上诉人的诉讼请求应依法驳回。
二审被上诉人辩称 内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
原告诉称 内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付拖欠原告的物业服务费13016元(计算依据：2011年7月8日一-2024年12月31日：134.1㎡×0.6元／㎡·月×161个月23天=13016元)；2．判令被告赔偿原告合同违约金3904元(计算依据：13016元×30％)；3．判令被告承担本案的诉讼费。
一审法院查明 一审法院认定事实：2011年7月8日，包头市恒信物业服务有限责任公司与包头市兰德房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定包头市恒信物业服务有限责任公司为包头市九原区兰溪花园提供物业服务，在物业管理区域内负责物业共用部位的维护和管理；物业共用设施设备的日常运行和维护；物业公共区域的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.6元／月·平方米，高层住宅1.4元／月·平方米，商业物业1.5元／月·平方米，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期缴纳物业服务费用的日千分之三的标准支付违约金，本合同期限自2011年7月8日起至2014年7月7日止。2013年7月23日，包头市恒信物业服务有限责任公司更名为内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司。2018年9月12日，内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司与包头市九原区沙河街道办事处万达社区居民委员会签订了《物业服务合同》，约定内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司为包头市九原区兰溪花园提供物业服务，在物业管理区域内负责共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理；公共秩序维护、安全防范；共有绿地养护；物业管理区域的清扫、保洁；物业装饰装修管理服务；物业档案资料管理等，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅多层0.6元／月·平方米，高层住宅0.6-1.4元／月·平方米，本合同期限自2014年7月8日起至2019年7月7日止。2019年8月28日，内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司与包头市九原区沙河街道办事处万达社区居民委员会续签了《物业服务合同》，其他内容同上，合同期限自2019年7月8日起至2022年7月7日止。2022年7月8日，内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司包头分公司与包头市九原区兰溪小区首届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司为包头市九原区兰溪花园提供物业服务，在物业管理区域内负责共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理；公共秩序维护、安全防范；共有绿地养护；物业管理区域的清扫、保洁；物业装饰装修管理服务；物业档案资料管理；将电梯维保专项服务委托给专业性服务企业，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅多层0.6元／月·平方米，高层每月每平方米1层0.6元、2-5层1.05元、6层1.1元、7-16层1.4元，商业用房2元，业主或物业使用人于每年1月-3月交纳，逾期未能按时足额交纳物业费用的，应按物业服务费用从逾期之日起每日按应缴费用3‰的标准支付违约金，本合同期限自2022年7月8日起至2025年7月7日止。
原告内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司按0.6元／月·平方米主张涉案房屋134.1平方米自2011年7月8日至2024年12月31日的物业费。原告内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司提供照片、交接班记录表、车辆出入登记表、卫生检查记录表、小区消毒记录表、保洁岗位运行记录表、日常工作检查记录表、客服值班日志、保修服务登记表、维修确认记录表、停电通知及门上张贴物业催费单的照片，证明提供了物业服务及对物业费进行了催收。
一审法院认为 一审法院认为，原告内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司自2011年7月8日至今为包头市九原区兰溪花园提供了物业服务，被告王文德作为业主享受物业服务应当履行缴纳物业费的义务，但被告王文德提供证据证明小区冰雪及垃圾清除有不及时的情况，存在服务瑕疵，故法院酌定核减5％的物业费，被告王文德应给付原告内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司拖欠的2011年7月8日至2024年12月31日的物业费12365元(0.6元／月·平米×134.1平米×161.78个月×95％)。至于原告内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司主张的违约金，因服务存在瑕疵，不予支持。至于被告王文德称家中遭遇盗窃，其提供的一次报警记录中反映出的时间并不在原告内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司的服务期限内，故对其反映情况与本案的关联性不予认定。至于被告王文德提出部分物业费超过了诉讼时效，原告内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司一直在持续的为案涉物业服务区域提供物业服务，结合物业服务关系中物业服务人与业主之间具有相对长期、稳定的服务与接受服务的关系，因此可以认定本案诉争的物业服务费系物业服务期间产生的具有整体性和关联性的定期给付之债，诉讼时效期间应从业主明确拒绝履行交费义务或以自己的行为明确表明不履行交费义务之日起算，原告内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司提供物业费催缴通知书及张贴照片，主张其在欠付物业费期间向被告王文德及家人催收，虽被告王文德不认可，但亦未提供证据证实其已向原告内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司明确表示拒绝交纳全部物业服务费，故本案未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条第一款、第九百四十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、被告王文德给付原告内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司2011年7月8日至2024年12月31日所欠物业费12365元；二、驳回原告内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。以上款项于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，减半收取计92元，由原告内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司负担25元，被告王文德负担67元。
本院查明 二审法院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为 本院认为，内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司与包头市兰德房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同签订后，内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司即按照合同约定对本案小区提供物业服务。内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司与九原区沙河街道办事处万达社区居委会签订《物业服务合同》，合同期限自2014年7月8日起至2019年7月7日止，后内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司与九原区沙河街道办事处万达社区居委会续签了《物业服务合同》，合同期限自2019年7月8日起至2022年7月7日止。该小区在此期间未成立业主委员会，根据《内蒙古自治区物业管理条例》第三十五条规定，未成立业主委员会的住宅小区，应当由居民委员会代业主履行业主大会、业主委员会职责。在本案当中，九原区沙河街道办事处万达社区居委会代表业主与内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司签署的物业服务合同是合同双方的真实意思表示，内容合法有效。内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司已向上级主管单位进行了登记备案，从选定程序到合同签订符合包头市物业行业相关流程和相关法律规定。内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司在《物业服务合同》签订后提供物业服务，王文德的上诉主张不能成立。
综上所述，王文德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费109.12元，由上诉人王文德负担。
本判决为终审判决。
落款
审 判 长 魏治中
审 判 员 郭瑞敏
审 判 员 贺 斌
二〇二四年十月二十一日
法官助理 李丽瑶
书 记 员 于 娜