绵阳ＸＸ有限公司汉中分公司与文ＸＸ物业服务

绵阳ＸＸ有限公司汉中分公司与文ＸＸ物业服务合同纠纷二审民事判决书

陕西省汉中市中级人民法院
民事判决书

(2024)陕07民终1275-13号

当事人　　上诉人(原审原告)：绵阳XX有限公司汉中分公司，住所地：陕西省汉中市XX区，。
　　负责人：蒲XX，系该公司总经理。
　　委托诉讼代理人：王X，系该公司员工。
　　被上诉人(原审被告)：文XX，住重庆市XX区。
审理经过　　上诉人绵阳XX有限公司汉中分公司因与被上诉人文XX物业服务合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2024)陕0702民初472-17号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称　　上诉人绵阳XX有限公司汉中分公司上诉请求：1、撤销汉中市汉台区人民法院(2024)陕0702民初472-17号民事判决；2、改判被上诉人支付下欠物业服务费本金2911.45元、公共区域水电公摊费644.8元、生活垃圾清运费125元、电梯年检维护费208.5元，共计3889.75元；3、改判被上诉人承担上述第二项的违约金，以3889.75元为基数，按日5‰计算，暂计算至2024年5月31日。4、两审诉讼费用均由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。上诉人是“XXXX”项目前期物业管理服务的合法主体，一审法院判决对2020年11月19日至2022年4月30日期间的物业服务费不予支持，没有考虑到上诉人在此期间物业服务管理的实际人力、物力投入，没有考虑到上诉人因此所受到的实际损失。
二审被上诉人辩称　　被上诉人文XX书面答辩称：1、上诉人的上诉请求无事实与法律依据，应予以驳回；2、上诉人的上诉请求与被上诉人之前没有因果关系，其诉请不应得到支持；3、上诉人应退还被上诉人装修押金1000元(2024年3月14日已向汉台区法院提交复印件)；4、被上诉人2020年11月18日前所欠物业费可以与装修押金相抵。
原告诉称　　绵阳XX有限公司汉中分公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付下欠物业服务费本金2911.45元、公共区域水电公摊费646.96元、生活垃圾清运费125元、电梯年检维护费209.04元以及违约金5575.89元(违约金按应缴纳费用每天5‰计算，暂结算至2022年7月31日)，共计9468.34元；2、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院查明　　一审法院认定事实：被告文XX原系XX广场B区XX楼XXX室业主。2014年1月10日、2014年3月28日、2016年12月20日陕西省XX投资有限责任公司分别就XX广场小区D区、A区、B区与原告绵阳XX有限公司汉中分公司签订前期物业服务合同。合同约定陕西省XX投资有限责任公司将其开发的XX广场委托给原告绵阳XX有限公司汉中分公司实行前期物业管理。2019年3月28日，被告文XX与原告绵阳堂宏百年物业服务公司汉中分公司签订《XX广场前期物业服务协议》。该协议第十一条约定，委托管理期限自签订本协议之日起至业主委员会成立解除前期物业服务关系为止，第十二条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层为0.9元／月／平方米、公共区域水电费用分摊0.2元／月／平方米、电梯费0.2元／月／平方米、生活垃圾清运收及代收代缴等费用按照政府相关部门规定的现行标准收取、装修建筑垃圾清运处置费由乙方按照政府相关部门规定的现行标准即5元每平方米收取。案涉房屋面积为128.96平方米。2019年3月28日，被告缴纳装修押金1000元；2020年3月28日之后没有缴纳物业服务费等其他代收代缴费用。
本院查明　　另查明，2020年6月21日，被告小区业主委员会向原告发出告知函，告知原告公司XX广场小区将选聘物业服务企业，请原告公司于2020年7月22日前与XX广场小区业主委员会协商、签订物业服务委托合同，如在上述期间届满前未与XX广场业主委员会协商或协商不成，XX广场以公开招投标的方式选聘新物业服务公司。2020年7月7日至2020年10月27日，原告向XX广场业主委员会移交了相关资料。后XX广场小区业主委员会通过公开招投标的方式于2020年11月16日选聘了XX不动产服务公司，并于2020年11月18日签订了《XX广场物业合同》。合同签订后，原告于2020年11月30日撤出D区，其他区域没有撤离。
一审法院认为　　一审法院认为：原、被告签订的《XX广场前期物业服务协议》系双方真实意思表示，原告依合同约定提供了物业服务，被告亦应及时交纳相关物业费用。现双方争议的焦点主要有以下几点：1、被告抗辩的装修押金能否抵扣原告主张的物业费？2、XX广场小区业主委员成立并选聘新的物业公司后，各业主是否应该向原告交纳物业费等各项费用？
　　对第一个争议焦点，原告表示被告提交证据即认可，被告亦提交了装修押金的收款收据，据此，该1000元可在应缴纳金额中予以折抵。对第二个争议焦点，依据《物业管理条例》第二十六条：“前期物业合同可以约定期限；但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”2020年11月18日，XX广场小区业主委员会与案外人XX不动产服务公司签订了物业服务协议，故原告公司与XX广场小区的前期物业服务合同此时已终止。合同终止后，原告公司负有在合理期限内主动向业主委员会移交并撤场的后合同义务，但本案原告公司除移交了D区之外，其他物业服务区域并未主动移交和撤场，2021年8月6日业主委员会起诉原告公司要求其撤场，原告公司在诉讼过程中亦未撤场，原告公司的行为可视为拒绝退出和移交。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持；物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法典》第九百四十九条亦规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况；原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。依据以上法律规定，物业服务合同终止后物业服务人的交接义务为法定义务，物业服务人在合同终止后拒不履行交接等后合同义务，继续提供物业服务的行为是对业主权利的侵犯，与业主意愿相悖，基于不能“强迫得利”的法理，物业服务人不能请求业主支付物业服务合同终止后的服务费。综上，原告虽在合同终止后提供了事实服务，但其是在拒不移交且撤场的情况下提供的服务，该服务行为违法，故对于原告公司主张的2020年11月19日至2022年4月30日期间的物业费不予支持，但是公摊水电费、垃圾费及电梯年检维护费均为实际产生费用，且被告等业主作为实际受益者，故对原告主张的该期间的三项费用予以支持。对于原告主张的违约金，因双方矛盾较大，且造成被告方未按时交纳物业费并非完全是被告方的过错，故不予支持。综上，对于原告主张的各项费用依法核算如下：物业费870.48元(128.96平方米×7.5个月×0.9元∕月∕平方米)；公共区域水电公摊费644.8元(128.96平方米×25个月×0.2元∕月∕平方米)；关于生活垃圾清运费125元(5元/月×25个月)、电梯年检维护费208.5元(8.34元/月×25个月)，以上共计1848.78元。扣减原告应退的装修保证金1000元，被告尚需缴纳848.78元。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十九条、《物业管理条例》第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)第十条、《最高人民法院关于适用<>》第一条之规定，判决：一、限被告文XX于本判决生效后十日内向原告绵阳XX有限公司汉中分公司缴纳848.78元；二、驳回原告绵阳XX有限公司汉中分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告文XX负担。
　　本院二审期间，当事人未提交新的证据。经审理查明，一审认定的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为　　本院认为，本案争议焦点为：2020年11月19日至2022年4月30日期间的物业服务费是否应予支持。《中华人民共和国民法典》九百四十条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，第九百四十九条规定“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”本案中，XX广场小区业主委员会于2020年11月18日和案外人XX不动产服务公司签订了物业服务协议，此时绵阳XX有限公司汉中分公司与XX广场小区的前期物业服务合同已终止。而后，绵阳XX有限公司汉中分公司仅移交了D区，其他物业服务区域并未主动移交和撤场，2021年8月6日业主委员会起诉绵阳XX有限公司汉中分公司，该公司在诉讼过程中亦未撤场，直至法院两审程序结束后，申请强制执行，绵阳XX有限公司汉中分公司方于2022年4月30日移交了相关材料并撤出XX广场小区。绵阳XX有限公司汉中分公司的该行为可视为拒绝退出和移交，属于未在合理期限内退出物业服务区域并移交相关材料，故根据上述法律的根据，其请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，人民法院不予支持。
　　综上所述，绵阳XX有限公司汉中分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费50元，由绵阳XX有限公司汉中分公司负担。
　　本判决为终审判决。
落款

审判长　刘霖
审判员　曹建祥
审判员　康馨
二〇二四年十月二十二日
法官助理　杨晓林
书记员　郑庭宁