刘某与某物业中心物业服务合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2024)京02民终13330号
当事人 上诉人(原审被告)：刘某。
被上诉人(原审原告)：某物业中心。
审理经过 上诉人刘某因与被上诉人某物业中心(以下简称某物业中心)物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2024)京0115民初15144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制普通程序公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 刘某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判下调物业费金额；2.本案一二审诉讼费用由某物业中心承担。事实与理由：一、根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律规定，业主委员会的选举应当遵循公开、公平、公正的原则，作为小区的业主，个人没有与富恒物业签署的服务合同，具体情况只有通过有造假行为选举的业委会替业主签订的物业服务合同，作为依据，在开庭过程中，刘某也是反复提出业委会选举有造假行为存在违规在先，没有资格替业主签订合同，但是一审法官视若无睹，并且在后面判决中对造假事项也是只字未提。二、在一审答辩中，刘某也强调某物业中心没有服务的问题，但是一审法院没有正确对待我方提出的问题，在审判过程中也未重视我方所给出的证据。三、因选举业主委员过程中，有伪造业主签字的假票出现，造假事实存在，故选举的业主委员会的过程存在严重违规行为，在法官判决前给刘某来电说我的反诉内容违反了法条，却未明确指出违反了哪个法条，反而有造假事实存在前提签订合同的有效性问题避而不谈。四、在通过造假的违规操作的前提选举的业委会没有资格替业主签订任何协议及合同。而却与物业串通签订的包干物业服务合同，侵占小区全体业主收益，收益包括小区内的汽车停车收费，小区内的广告牌收益，小区内的电动车充电桩及电动汽车停车收费，小区内出租商户、摊位租金等收益，物业拿着这些收益及国家的正常补贴却并未尽职责的为小区服务，有与居委会工作人员录音证明小区的物业不作为，工作都是居委会干的。而合同中的一级服务标准，物业没有一项达标，不仅不达标还给小区的业主生活造成很大的安全隐患，首先小区人员随便进出，没有登记没有门禁造成小区物品经常丢失。监控设备不完善，造成东西被损坏丢失均无从查找。小区内经常有乱摆摊的现象甚至是在消防通道摆摊，物业根本无人管理。楼道乱堆杂物造成消防隐患，也长期无人管理。小区楼内楼外多处损坏年久失修物业也置之不理，小区的环境卫生就更加的是脏乱差。以上均有照片、视频、居委会工作人员录音作为证据。五、造假选举的业委会也是只替业主签订了一个十年的不平等条约，在协议中应按季度查账等职责也均未履行，补充证据中有业委会主任李某未履行监管义务的录音作为证据。后期因为自己不专业，不懂会计，不懂法就对物业不进行监管，可是前期却能潇酒的替业主签订合同和相关协议。《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。物业均未公示履行，故望法官要求某物业中心将2021年6月1日至2024年5月31日三年内的符合一级物业服务标准的物业服务事项记录，负责人员及工作人员工资银行流水社保缴纳证明及岗位人员应有的岗位证书，小区人员出入记录及小区收益支出账目要求物业公司给作为业主的刘某提供复印件进行查阅，最有效的证明物业确实这三年有服务。
二审被上诉人辩称 某物业中心辩称：同意一审判决，不同意刘某的上诉请求和理由。
原告诉称 某物业中心向一审法院起诉请求：1.判令刘某支付2021年6月1日至2024年5月31日期间的物业费5349.66元；2.判令刘某支付违约金2000元；3.本案诉讼费由刘某承担。
一审法院查明 一审法院认定事实：刘某系北京市大兴区南场东街2号院8号楼15层6单元1501(建筑面积87.93平方米)的业主。
2021年11月3日，北京市大兴区旧宫镇庑殿家苑小区业主大会(甲方)与某物业中心(乙方)签订《物业服务合同》，约定甲方以协议方式续聘乙方提供物业服务。物业项目名称为北京大兴区旧宫镇绿化隔离地区旧村改造二期安置房(庑殿家苑)，物业服务期限为10年，自2021年6月1日至2031年5月31日。物业服务费用由甲方、业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅为1.69元/平方米/月；非住宅为3.5元/平方米/月。合同第二十五条约定，业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按照承担应交费用每日3‰的标准向乙方支付违约金。
一审法院认为 一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，庑殿家苑小区业主大会与某物业中心签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。某物业中心为包括刘某在内的业主提供了物业服务，在其提供物业服务期间，该小区基本运行正常，刘某理应交纳相关物业费。就物业费收费标准，某物业中心主张按照其与庑殿家苑小区业主大会签订的《物业服务合同》的物业费标准1.69元/平方米/月收取，金额并无不当，法院予以支持。某物业中心要求支付违约金的主张，因其在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，刘某并非恶意欠费，故对该项主张法院不予支持。需要指出的是物业服务是一项复杂、全面、系统的服务，业主有权监督物业公司，但以拒不交纳物业费的方式并不利于某物业中心提升服务水准，反而会使其压缩成本，造成物业服务水平的下滑，最终影响业主的生活环境和居住体验。望某物业中心与业主加强沟通交流、积极主动接受业主的建议和意见，双方形成更为和谐良性的共生关系，共同维护良好的生活居住环境。
据此，一审法院判决：一、刘某于判决生效后十日内支付某物业中心2021年6月1日至2024年5月31日期间的物业管理费5349.66元；二、驳回某物业中心的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，刘某向本院提交：1.业主圈聊天记录，欲证明小区监控损坏；2.照片，欲证明小区基础设施无人维护；3.照片，欲证明小区存在杂物乱堆放等安全隐患；4.照片，欲证明小区环境脏乱差；5.照片，欲证明小区没有门禁；6.照片，欲证明小区绿化存在问题；7.照片，欲证明小区车辆乱放存在安全隐患；8.照片，欲证明小区消防通道内乱摆摊位，存在安全隐患；9.录音，欲证明居委会工作人员与刘某关于小区物业未提供服务录音；10.视频，欲证明小区内环境；11.录音，欲证明李某作为业委会主任，未监管物业；12.录音，欲证明李某主张业主没有资格监管账目；13.微信群截图，欲证明居民有问题找居委会而非找物业解决。以上证据证明物业公司未提供物业服务。
某物业中心发表质证意见：不认可真实性、合法性、关联性和证明目的。某物业中心未向本院提交新证据。
本院查明 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。
本院认为 本院认为：庑殿家苑小区业主大会与某物业中心签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。根据在案证据，某物业中心已按照案涉服务合同提供了物业服务，刘某作为业主应当支付物业费，一审法院结合小区运行情况和《物业服务合同》约定的物业费标准，认定刘某应向某物业中心支付物业费5349.66元并无不当，本院予以维持。刘某上诉主张某物业中心未提供物业服务，与在案证据不符，本院不予支持。刘某上诉称业委会选举存在造假行为、业委会与物业公司串通侵占小区全体业主收益、业委会未履行监督物业公司提供服务职责，未提供充分证据且不能免除其交纳物业费的义务，本院对刘某该项上诉意见不予认可。刘某上诉主张某物业中心应提供物业服务事项记录、从业人员岗位证书等，因该主张属于业主行使知情权范畴，某物业中心应在合理合法的范围内予以配合，保障业主行使正当的知情权、监督权。若在行使知情权过程中产生争议可另行解决。
综上所述，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由刘某负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
落款
审 判 员 蒋春燕
二〇二四年十月二十八日
法官助理 刘力之
书 记 员 陈 腾
书 记 员 吕可心