李某宏与昆明某某物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
云南省昆明市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2024)云01民终10535号
当事人 上诉人(原审被告)：李某宏。
被上诉人(原审原告)：昆明某某物业服务有限公司，住所地云南省昆明市。
法定代表人：刘某光。
委托诉讼代理人：王坚，云南诚者律师事务所律师，一般授权代理。
委托诉讼代理人：宋国春，云南诚者律师事务所律师，一般授权代理。
审理经过 上诉人李某宏因与被上诉人昆明某某物业服务有限公司(以下简称某甲公司)物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院(2024)云0103民初8713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年10月4日立案后，依法适用第二审程序，由审判员独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 李某宏上诉请求：1.撤销一审判决，改判由李某宏向某甲公司支付物业管理费1063.11元；2.本案一审、二审诉讼费由某甲公司承担。事实和理由：某甲公司未按约定履行物业服务。本案一审庭审后，某甲公司刻意弄虚作假掩饰其物业服务的不足，对一审中提及的物业服务质量问题，某甲公司未做任何整改。且本案一审庭审后，某甲公司通过小区机动车进出口道闸附带的机动车号牌识别系统将李某宏车牌调整为按临停车辆收取停车费、限制李某宏驾车进出小区。某甲公司物业服务存在重大违约，一审法院未对某甲公司的重大违约事实作出认定。某甲公司应收取的物业服务费应当减收，李某宏同意按一审判决金额的50%支付物业服务费。
二审被上诉人辩称 某甲公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，李某宏的上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回，维持原判。
原告诉称 某甲公司向一审法院起诉请求：1.李某宏向某甲公司支付自2020年7月1日起至2024年5月31日止的物业费2131.64元；2.李某宏支付以2131.64元为基数按20%计算逾期产生的违约金；3.由李某宏承担本案诉讼费、公告费等相关费用。
一审法院查明 一审法院认定事实如下：江东花园二期业主委员会(甲方)与某甲公司(乙方)签订《物业管理委托合同》，双方约定甲方将“江东花园二期”住宅小区委托给乙方进行物业管理，委托管理期限为：2006年7月1日至2009年6月30日，属于甲方产权责任以内的委托，在合同的其它内容终止后，仍然有效和继续执行。物业管理费用按0.45元／平方米收取，双方还对其他权利义务进行了约定。李某宏系昆明市盘龙区江东商业街江东花园二期梅香园14幢1单元701室的业主，某甲公司系昆明市盘龙区北京路延长线江东花园二期小区的物业服务企业，提供相应物业服务。现因李某宏未支付物业服务费，某甲公司催要无果诉至法院主张李某宏向其支付2020年7月1日起至2024年5月31日止的物业费2131.64元，并要求李某宏支付违约金。庭审中，李某宏认为某甲公司的工作存在重大的疏忽，长期不作为、乱作为的行为，属于明显的违约行为，不予履行责任。
一审法院认为 一审法院认为，我国法律规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会由业主大会选举产生，其有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，某甲公司与李某宏小区的业主委员会在平等自愿的基础上签订《物业管理委托合同》，该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务……”、第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务……(五)按时交纳物业服务费用……”。签订合同后，某甲公司依约对江东花园二期进行了实际的管理与服务，李某宏应履行交纳相应物业综合服务费的义务。某甲公司与李某宏小区业主委员会签订的合同中约定了每平方米按0.45元收取，李某宏自2020年7月1日起至2024年5月31日欠缴物业服务费3年零11个月，故一审法院支持3年零11个月的物业服务费为2126.21元(0.45元／ｍ×100.53ｍ×47个月)。对于某甲公司主张的违约金，因合同中并未对违约金进行约定，且某甲公司对物业服务存在瑕疵，故一审法院对某甲公司主张的违约金不予支持。判决：“一、李某宏于判决生效之日起十日向昆明某某物业服务公司支付物业管理费2126.21元；二、驳回昆明某某物业服务公司的其他诉讼请求。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于李某宏提交的照片，某甲公司认可照片的确是涉案小区，但对证据三性及证明目的不予认可，因该组证据的形成时间按照李某宏的陈述系2024年6月至9月期间，并非本案所涉物业服务费期间，故本院在本案中不予采信。对于李某宏提交的微信聊天截图，某甲公司对真实性认可，但不认可证明目的。因该份证据所涉聊天内容与本案的审理有关，本院予以采信。对于李某宏提交的不动产权证书复印件，某甲公司对证据三性认可，但不认可证明目的，因该份证据涉及涉案房屋的权属状况，与本案的审理有关，本院予以采信。
本院查明 二审经审理查明的案件事实与一审所确认的案件事实一致，本院予以确认。另补充确认，云(2019)盘龙区不动产权第0××7号不动产权证书记载：“权利人：李某宏、宁丹，共有情况：共同共有，坐落：昆明市江东花园二期梅香园14幢1单元701号……房屋建筑面积：100.53㎡……”。李某宏提交的其与昵称为“江东二期客服管家西施花王红英”的微信聊天截图显示：2024年7月3日，李某宏称：“你好，把我的车牌录下系统，这几天出入变成临停了……”。对方称：“你好，这边之前录的是什么的，我这里没有这个车牌，是不是外围的。”李某宏称：“是你们所说的外围，小区公共道路停车。去年录过的”。对方称：“您好，外围系统我录不了，我没办处理，您有空找我们主任谈谈。”
李某宏陈述，1.其在涉案小区没有购买车位、车库，从2024年1月1日起也没有租赁车位，其所称限制其驾车进出小区是指向其收取高昂停车费。2.从某某某乙公司都是某甲公司。3.某甲公司于每年8月31日前收取次年的物业服务费，先收费后服务；其缴纳物业服务费至2020年6月30日，按0.45／月／㎡的标准缴纳。某甲公司陈述，1.就涉案物业服务费不要求共有人之一案外人宁丹承担。2.《物业管理委托合同》约定的委托期限届满以后，某甲公司和业主委员会没有再签订过物业服务合同。从2006年7月1日起至今都是由某甲公司为涉案小区提供物业服务。3.物业服务费是预收支，提前一个月收取下一年的物业服务费。
本院认为 本院认为，根据《物业管理条例》第六条的规定，房屋所有权人为业主，业主应按时缴纳物业服务费。虽然涉案小区业主委员会与某甲公司签订的《物业管理委托合同》中约定的委托期限已经届满，但经本院询问，双方一致陈述，涉案小区至今仍是由某甲公司提供物业服务，物业服务费按0.45／月／㎡收取，按年提前预交。从涉案房屋的不动产权证书来看，涉案房屋登记的所有权人为李某宏和案外人宁丹。李某宏和案外人宁丹作为业主，其应按约向某甲公司支付物业服务费。至于李某宏主张将其车牌调整为临停车辆收取停车费、限制其进出小区的问题，经本院询问李某宏表示其在涉案小区没有购买车位、车库，从2024年1月1日起也没有租赁车位，其所称限制其进出小区是指向其收取高昂停车费。且从李某宏提交的微信聊天截图来看，其所称未将其车牌录入系统也非某甲公司主张的涉案物业服务费期间，其以此作为减半收取之前的物业服务费的主张本院不予采纳。至于李某宏主张的物业服务存在瑕疵的问题，某乙公司为业主提供物业服务，内容具有复合多样性，既包括对公用部位及公共设施的管理维护，也涉及对公共秩序的管理，并提供保洁、道路绿化等多项服务内容，物业服务是一个长期、动态过程，业主实际获益于某乙公司所实施的整体性维护管理，即便某项服务有瑕疵也不能因此否定某乙公司整个服务过程。故本院对李某宏的该主张也不予采纳。本案某甲公司只起诉了李某宏，经本院询问某甲公司明确表示就涉案物业服务费在本案中不要求共有人之一的案外人宁丹承担。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十条第二款：“部分连带债务人的债务被债权人免除的，在该连带债务人应当承担的份额范围内，其他债务人对债权人的债务消灭。”之规定，则对于某甲公司免除案外人宁丹债务的，李某宏在某甲公司免除案外人宁丹应承担的份额范围内，不再承担责任。李某宏没有支付自2020年7月1日起至2024年5月31日止的物业服务费，某甲公司有权要求其支付上述期间的物业服务费，因某甲公司免除了连带债务人之一的债务，则本案李某宏向某甲公司支付上述期间的物业服务费的一半即1063.11元。
综上所述，李某宏的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百二十条第二款、《物业管理条例》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：
裁判结果 一、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院(2024)云0103民初8713号民事判决；
二、李某宏于本判决生效之日起十日内向昆明某某物业服务有限公司支付物业服务费1063.11元；
三、驳回昆明某某物业服务有限公司其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
一审案件受理费25元，由上诉人李某宏负担；二审案件受理费50元，由被上诉人昆明某某物业服务有限公司负担。
落款
审 判 员 姚 琳
二〇二四年十月三十一日
法官助理 龙俊秀
书 记 员 王丽娟