曾某某、肇庆某有限公司物业服务合同纠纷二审判决书
广东省肇庆市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2024)粤12民终2842号
当事人 上诉人(原审被告)：曾某。
委托诉讼代理人：潘某(系曾某的女婿)。
被上诉人(原审原告)：肇庆某甲有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区。
法定代表人：梁某，该公司行政经理。
委托诉讼代理人：黄某。
委托诉讼代理人：黄海龙，广东山丰律师事务所律师。
审理经过 上诉人曾某因与被上诉人肇庆某甲有限公司(以下简称某甲公司)物业服务合同纠纷一案，不服四会市人民法院(下称一审法院)(2024)粤1284民初3273-11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年8月13日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾某的委托诉讼代理人潘某，被上诉人某甲公司的委托诉讼代理人黄某、黄海龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 曾某上诉请求：1.判令撤销一审判决，并依法驳回某甲公司的全部诉讼请求；2.判令本案诉讼费用由某甲公司承担。
事实与理由：一、一审判决中推定曾某已接受了肇庆高新区-502房错误，理由如下：(1)不动产登记不等于不动产交付。《中华人民共和国民法典》第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。此条是对不动产物权登记效力的规定，但不动产的交付是将不动产的控制权转让给受让人，由受让人控制不动产。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”事实上曾某未接收案涉房屋，未收取房屋钥匙，且未实际占有案涉房屋。2017年12月18日签发的不动产证，仅是物权发生变动，不应视为曾某已占有使用案涉房屋。案涉房屋是在未交付的情况下办理产权登记手续。(2)不动产证的办理与房屋交付无关。根据曾某与肇庆某乙有限公司(以下简称某乙公司)签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第七条约定“在买受人向出卖人提交了全部的办证文件与资料并交清所有购房款和相关税费的前提下，出卖人应及时为买受人办理房屋产权登记手上诉续”。由此可见，在曾某提交全部的办证文件与资料并交清所有购房款和相关税费后，某乙公司应及时为曾某办理不动产权登记，与案涉房屋是否交付使用并无关联。(3)以不动产证的登记推定房屋已交付并不符合房交付的一般流程。在房屋交付过程中，一般流程为开发商寄发交房通知书、出示相关证书，房屋验收、整改，再次通知验收，钥匙交接等。但根据一审法院(2019)粤1284民初3576号民事判决书、一审判决书中显示的某甲公司所提供的证据，某甲公司均未提供相关的交房通知书寄送、物业交接表、钥匙交接表等可证明房屋已进行交付程序的材料，仅以不动产权登记推定房屋已交付有误，且不符合一般流程。且在2024年6月22日，曾某前往肇庆高新区时，某甲公司仍提供物业交接表供填写，以此表明，该房屋在某甲公司登记中处于未交付状态。二、一审判决中认定案涉房屋符合《房屋买卖合同》第八条约定条件与实际不符，案涉房屋装修并不符合合同约定标准，曾某不应无条件收楼并办理交接手续。理由如下：1.“吊顶”问题是交付标准问题，该房屋并不符合合同约定的交付标准。根据曾某与某乙公司签订的《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第‘1,4’种条件(1、该商品房经验收合格；4、“该商品房经验收合格”是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续)，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”以及附件四第八条“该商品房在交付使用时只要符合《房屋买卖合同》第八条约定的条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续。”可证明即使无条件收楼，该房屋亦应当满足合同约定。但根据《商品房买卖合同》附件三：装饰、设备标准“天花交付标准为混泥土原砼面扇灰”以及2024年6月22日某甲公司与曾某的相关物业交接表以及现场图片可证明，案涉商品房走廊存在吊顶需拆卸的问题，明显不符合合同约定的天花交付标准。一审判决中将“吊顶”问题与水管破裂、墙壁空鼓等问题归为质量问题不当。因此，该商品房并不符合购房合同约定，不符合《房屋买卖合同》第八条约定条件。三、案涉房屋未交付，未达到前期物管管理服务协议约定的物业费缴纳初始时间。根据某甲公司与曾某签订的前期物业管理服务协议第四条中有关协议“乙方缴纳费用的初始时间与标准：从交楼之日起预收六个月的物业服务费，以后按每月收费”，但并未完成房屋交付，某甲公司收取物业服务费的行为不符合协议约定。综上，一审判决有误，请二审法院依法支持曾某的上述请求。曾某庭审中补充以下上诉意见：根据《不动产登记暂行条例》第16条规定，申请人应提交下列资料，相关材料没有明确要求房屋已经交付使用才可以办理房产证，所以办理房产证不需要房屋已经交付。在曾某与某乙公司签订的商品房买卖合同第11条约定双方进行验收交接时出卖人应出示本合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在2024年曾某前往案涉小区验收房屋，说明曾某与某甲公司履行了交接手续。
二审被上诉人辩称 某甲公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，判决结果公正合理，请求法院予以驳回上诉，维持原判。一、曾某已收楼长达8年多，已办理不动产权证将近7年，曾某在某甲公司连续两次起诉其支付物业服务费后，才称其未收楼，与事实不符，且完全不合常理。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。合同附件四第八条约定，该商品房在交付使用时只要符合《商品房买卖合同》第八条约定条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续。如遇该商品房有未妥善之处或存在属于工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得籍词拒绝收楼。从上述约定可知，曾某与开发商某乙公司约定的案涉房屋交付时间为2016年4月30日前，某甲公司第一次起诉曾某要求其支付拖欠的物业服务费是在2019年9月25日，距离上述商品房买卖合同约定的交付时间已有3年多。某甲公司第二次起诉曾某要求其支付拖欠的物业服务费，是在2024年6月5日，距上述商品房买卖合同约定的交付时间已有8年多。案涉房屋登记在曾某名下时间为2017年12月18日，距本案一审立案已有6年零6个月。本案案涉房屋总购买价为70万元，为大额交易，如果案涉房屋确实存在逾期交付，曾某不可能在长达8年多的时间内不闻不问。二、曾某自行填写的《物业交接表》，某甲公司不认可上述记载的内容，即使存在所记载的问题，也应按《商品房买卖合同》约定的保修条款进行保修处理，某甲公司不是上述合同的签约主体，且案涉房屋早已经超过法定的保修期，即使存在曾某自称的质量瑕疵问题，也应由曾某自行维修，曾某不能据此表就认为原开发商没有完成交付。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定：《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1、工程质量监督部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月。从上述规定可知，案涉房屋早已超过法定的保修期，某甲公司第一次起诉曾某，于2019年9月25日立案受理至完成强制执行，曾某一直没有就此问题提过异议，曾某不能在已过保修期且在已有生效判决认定完成收楼的情况下，在第二次起诉(即本案)于2024年6月5日正式立案后，再于2024年6月22日刻意自行在一间毛坯房内找一堆所谓的“质量瑕疵”问题就认为原开发商未交付案涉房屋。三、已有生效裁判文书认定曾某已经完成收楼，根据法律规定，生效判决认定的事实，当事人无需举证证明。根据一审法院(2019)粤1284民初3576号生效民事判决书，人民法院已经认定曾某已经接收了案涉房屋，并判决曾某承担自2017年9月1日至2019年7月31日期间的物业管理费，该案自立案受理至强制执行完毕期间，曾某也一直没有提异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无需举证证明。综上所述，请求二审法院驳回曾某的全部上诉请求，维持一审判决。
原告诉称 某甲公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令曾某向某甲公司支付物业服务费16424元，违约金2531.9元(违约金以每月应交本金金额为基数，自逾期之日起，按日万分之二的标准，暂计至2023年9月30日，具体计算至曾某实际付清全部物业服务费之日止)，合计18955.9元；2.判令曾某承担本案的全部诉讼费用。
一审法院查明 一审法院查明事实：曾某是肇庆高新区的权利人，房屋建筑面积登记为164.24㎡，该房屋产权登记时间为2017年12月18日，竣工日期为2016年8月26日。某甲公司是该小区的物业管理服务企业。
2014年9月28日，曾某与某乙公司签订《商品房买卖合同》约定，曾某向某乙公司购买肇庆高新区。合同第八条约定，出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。合同附件四第八条约定，该商品房在交付使用时只要符合《商品房买卖合同》第八条约定条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续。如遇该商品房有未妥善之处或存在属于工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得籍词拒绝收楼。同时，该合同载明曾某的地址位于广州市荔湾区之二701，联系电话为XXX。
2014年9月28日，某甲公司、曾某签订《阳光&某183;未来城前期物业管理服务协议》约定，住宅交付使用前两年按建筑面积每月每平方米1.8元，从第三年起按建筑面积每月每平方米2元，交费时间为每月五日前支付当月物业服务费，曾某不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，某甲公司有权要求曾某补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。现由于曾某未向某甲公司缴纳2019年8月1日至2023年9月30日期间的物业服务费，某甲公司遂向一审法院提起诉讼。
诉讼中，曾某以案涉房屋存在质量问题，其尚未办理收楼手续为由主张不应缴纳物业服务费，并提交《物业交接表》显示阳光·未来城V1栋502单元检验情况存在阳台小瓷砖片空鼓、墙面空鼓、入户门地漏破烂、吊顶要拆、阳台排水口破洞等问题，该交接表由曾某于2024年6月22日签名确认。
根据某甲公司提交的缴费通知书、挂号信、投递结果截图及系统短信截图显示，某甲公司于2022年1月至2023年11月期间按照上述《商品房买卖合同》所载明地址、电话或曾某的户籍地址向曾某邮寄2019年8月起的物业服务费及违约金催缴函。
本院查明 另查明，某甲公司曾于2019年9月25日向一审法院提起物业服务合同纠纷一案，要求曾某支付2017年9月1日至开庭之日(暂计至2019年7月)的物业服务费为7029.47元及逾期违约金7029.5元(暂计至2019年7月30日)。一审法院于2019年12月27日作出(2019)粤1284民初3576号民事判决书，认定案涉物业已于2017年12月18日签发不动产权证，结合办理不动产权证的一般流程，可以推定曾某已接收了案涉物业，并据此判决曾某应向某甲公司支付2017年9月至2019年7月的物业管理费7029.47元。该判决已于2020年9月30日发生法律效力。
一审法院认为 一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。某甲公司、曾某签订的《阳光&某183;未来城前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定行使权利和履行义务。
对于2019年8月至2021年2月的物业服务费是否已过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；(二)义务人同意履行义务；(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁；(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”的规定，某甲公司提交缴费通知书、挂号信、投递结果截图及系统短信截图显示，其于2022年1月至2023年11月期间按照案涉《商品房买卖合同》所载明地址、电话或曾某的户籍地址向曾某邮寄2019年8月起的物业服务费及违约金催缴函，投递结果虽显示为邮件退回，但寄件地址为曾某在《商品房买卖合同》中所确认的联系方式，故某甲公司在2022年1月至2023年11月期间向曾某催缴物业服务费的行为，引起诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，从2022年1月起算至本案立案受理之日，某甲公司主张的2019年8月起的物业服务费尚未超过三年诉讼时效。因此，曾某认为2019年8月至2021年2月的物业服务费已超过诉讼时效的抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。
对于案涉房屋是否完成交付的问题。曾某抗辩其因房屋质量问题尚未办理收楼手续，但根据《不动产登记资料查询结果证明》显示，案涉房屋竣工日期为2016年8月26日，房屋产权于2017年12月18日登记在曾某名下，至此曾某已是案涉房屋业主。而且曾某与某乙公司签订《商品房买卖合同》约定案涉商品房在交付使用时只要符合该合同第八条约定条件(该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续)，其应无条件收楼并办理交接手续。曾某提交《物业交接表》所记载的房屋质量问题仅为其单方确认，无法证明该房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，故一审法院认定曾某办理产权登记的行为应视为案涉房屋已完成交付，曾某应按照《阳光&某183;未来城前期物业管理服务协议》的约定向某甲公司支付物业服务费。至于曾某主张的房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，本案不作处理，曾某可另循其他合法途径解决。曾某以房屋存在质量问题其尚未收楼为由主张无需交纳物业服务费的抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。
对于某甲公司主张的物业服务费。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。对于曾某提出某甲公司未尽到相应管理义务的抗辩意见。某丙公司提供的服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等多个方面,物业服务的提供具有持续性、动态性、公共性和广泛性的特点,而个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵,不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，某甲公司已为小区业主提供了物业服务,曾某未能提交证据证明某甲公司提供服务存在重大瑕疵，故曾某以某甲公司未尽到相应管理义务为由主张无需交纳物业服务费的抗辩意见,依据不足,一审法院不予采纳。根据查明事实，案涉房屋建筑面积为164.24㎡，某甲公司、曾某约定住宅交付使用前两年按建筑面积每月每平方米1.8元，从第三年起按建筑面积每月每平方米2元计付物业服务费。按照合同约定，曾某应向某甲公司支付2019年8月1日至2023年9月30日期间物业服务费16259.76元[2019年8月1日至2019年12月31日的物业费计得1478.16元(164.24㎡×1.8元/㎡/月×5个月)；2020年1月1日至2023年9月30日的物业费计得14781.6元(164.24㎡×2元/㎡/月×45个月)，共计16259.76元]。对某甲公司超出该认定范围的主张，一审法院不予支持。
对于某甲公司主张的逾期付款违约金。本案某甲公司、曾某之间因管理与被管理产生的矛盾主要是缺乏沟通与交流导致，某甲公司在履行物业管理服务内容过程中存在瑕疵，曾某并非恶意拖欠物业服务费，故一审法院对某甲公司主张的违约金不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，一审法院判决：一、曾某应于该判决生效之日起十日内，向某甲公司支付2019年8月1日至2023年9月30日的物业服务费16259.76元；二、驳回某甲公司的其他诉讼请求。一审案件受理费137元(某甲公司已预交)，由某甲公司负担20元，曾某负担117元。
二审中，曾凤英提交新证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明曾某与某乙公司签订的房屋交接、不动产证办理以及交付标准的合同约定；2.一审法院作出的(2019)粤1284民初3576号民事判决书，拟证明某甲公司所提供材料；3.2024年6月22日，某甲公司与曾某的物业交接单，拟证明房屋走廊仍有多余吊顶，且证明某甲公司知悉该房屋未交接；4.肇庆高新区照片，拟证明房屋走廊仍有多余吊顶，不符合交付标准；5.某甲公司与曾某签订的《前期物业管理服务协议》，拟证明物业缴纳初始时间为房屋交付起计。经质证，某甲公司认为：1.对证据1的三性无异议，证明内容有异议。案涉房屋已经达到合同约定的交付标准，案涉房屋已完成交付；2.对证据2的三性无异议，判决书认定事实清楚、适用法律正确，判决结果公正合理，请求法院参考该判决书认定的事实，依法判决；3.对证据4、证据5的物业交接单、走廊照片的三性不予认可，该两组证据为本案2024年6月5日正式立案后，曾某为对抗诉讼于2024年6月22日自行刻意到一间毛坯房寻找的所谓“质量瑕疵”，某甲公司不认可该证据记载的内容；4.对证据6的《前期物业服务协议》的三性无异议，该证据证明某甲公司有权向曾某收取物业服务费，曾某拖欠物业服务费的行为已构成违约。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案的合同成立于民法典施行前，合同的履行持续至民法典施行后，故本案根据上述规定适用法律和司法解释。根据当事人的诉辩意见以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：曾某应否向某甲公司支付2019年8月至2023年9月的物业服务费。
第一loz案涉《阳光&某183;未来城前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有违背公序良俗，应认定有效，对双方当事人均具有法律效力，双方均应依照合同履行自己的义务。第二，根据案涉《商品房买卖合同》约定，该商品房在交付使用时只要符合《商品房买卖合同》第八条“该商品房经验收合格；该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的约定条件，曾某应无条件收楼并办理交接手续。曾某提交的《物业交接表》未能证明案涉房屋主体结构存在质量不合格或者严重影响居住使用，且其反映的房屋质量问题并未经建设商某乙公司确认，因此，曾某不能据此表就认为某乙公司没有完成交付。第三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：(一)自然规律以及定理、定律；(二)众所周知的事实；(三)根据法律规定推定的事实；(四)根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；(五)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；(六)已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；(七)已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，本案中，根据查明的事实可知，生效的(2019)粤1284民初3576号民事判决已认定曾某接收了案涉物业，并判令曾某向某甲公司支付2017年9月至2019年7月的物业管理费。该判决生效至今已长达4年，而曾某仍未对案涉物业积极行使权利，故在曾某未能提供相反证据足以推翻的情形下，一审法院据此认定曾某办理产权登记的行为视为案涉房屋已完成交付并无不当，本院予以维持。第四，如前所述，在某甲公司已完成房屋交付后，曾某应按照《阳光&某183;未来城前期物业管理服务协议》的约定，履行向某甲公司支付物业费的义务。某甲公司并非房屋买卖关系的主体，房屋质量问题与物业纠纷也并非同一法律问题，曾某不能以此为由拒绝向某甲公司交纳物业费。因此，一审法院据此判决曾某应支付2019年8月1日至2023年9月30日的物业服务费16259.76元给某甲公司并无不妥，本院予以维持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，曾某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费206.49元(曾某已预交)，由曾某负担。
本判决为终审判决。
落款
审 判 长 任喜跃
审 判 员 张秀丽
审 判 员 黄耀辉
二〇二四年十一月六日
法官助理 欧欣幸
书 记 员 何连平