李连喜与营口市南湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审判决书
辽宁省营口市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2024)辽08民终3079号
当事人 上诉人(原审被告)：李连喜。
被上诉人(原审原告)：营口市南湖物业服务有限公司，住所地：营口市站前区南湖公寓小区B2-甲1号。
法定代表人：党红梅，总经理。
委托诉讼代理人：哈杰，营口市站前区东风法律服务所法律工作者。
审理经过 上诉人李连喜因与被上诉人营口市南湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院(2024)辽0802民初1815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 李连喜上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；判决被上诉人继续支付上诉人垫付的房屋设施维修费用43,050元。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定案件基本事实缺乏证据证明，对被上诉人主张的无效合同认定为有效合同已经违反法律规定和客观事实，原审判决认定事实存在明显错误；原审判决对上诉人当庭提出的被上诉人诉讼请求已经超过诉讼时效、被上诉人应当支付房屋、设备维修费用43,050元、被上诉人恶意破坏的上诉人对讲机等设备应当继续承担修复责任等等没有释明，在判决中漏判；原审判决明显错误，上诉人上诉请求依法纠正。一、被上诉人本次诉请要求从2012年10月9日至2023年10月9日物业费，不仅没有合同依据，且已经超过诉讼时效，应当驳回被上诉人原审诉讼请求。本案原审所查明“2013年3月1日。营口市恒兴房地产开发有限公司与营口市南湖物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，物业服务期限至业主委员会成立后，由业主委员会选定物业管理公司后，本协议自行终止。”严重错误，原审判决认定本案基本事实错误，现上诉人有证据证明涉案房屋开发商根本不是营口市恒兴房地产开发有限公司，上诉人有《进户通知书》为证，足以证明涉案房屋的开发商是营口正新房地产开发有限公司，根本与营口市恒兴房地产开发有限公司没有关系，上诉人也根本不知道有个营口市恒兴房地产开发有限公司，上诉人根本没有与营口市恒兴房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》原审判决认定本案主要基本事实严重错误，原审判决必然错误，上诉人上诉请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。原审判决认定的所谓的《前期物业合同》中约定“物业服务期限自业主委员会成立后，由业主委员会选定物业管理公司后，本协议自行终止。”至今本小区没有成立业主委员会，何来的被上诉人物业管理事项，原审判决自相矛盾，明显是一份错误的判决，何况，这份上诉人与营口市恒兴房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》本就是原审判决虚构的事项，原审判决虚构案件基本事实判决上诉人责任是错误的，上诉人要求依法纠正。本案的基本事实是营口正新房地产开发有限公司委托的物业公司是营口市兴安物业有限公司与被上诉人无关，上诉人居住小区没有业主委员会，营口市兴安物业有限公司物业合同没有终止，但是，营口市兴安物业有限公司根本没有履行物业管理义务，当然上诉人无需支付其物业费，最主要的是上诉人是否支付物业费与被上诉人无关，被上诉人没有对上诉人进行物业服务的合法主体资格，无权向上诉人索要物业费，原审判决不仅查明的事实错误，原审判决也没有认定本案存在证据证明被上诉人有权索要营口市兴安物业有限公司物业费，也没有证据证明营口市兴安物业有限公司进行了物业服务，就判决支持被上诉人从2012年期支付物业费，缺乏证据证明，原审判决错误，上诉人上诉请求依法驳回被上诉人这一诉讼请求。原审判决对于庭审中被上诉人举证期购买物业的事项故意隐瞒，是在袒护被上诉人非法利益，掩盖被上诉人与前期物业买卖物业的违法交易，原审庭审质证被上诉人举证其是花钱买的物业，上诉人直接指出物业服务严禁买卖，不能买卖，对此原审判决明知违法为支持被上诉人非法利益，原审判决予以隐瞒，原审判决错误。原审判决还认定“2016年1月1日。营口市南湖物业服务有限公司与营口市站前区建丰街道办事处。新南湖社区居民委员会签订。物业服务合同约定服务期限至2012年12月31日至2016年12月30日。”这是违法的认定，因为依据《辽宁省物业管理条例》第六条规定，没有授权街道办事处有指定物业的职权，街道办事处必须依法行使职权，非依法则无效，原审判决认定被上诉人与街道办事处签订物业合同有效就是违法判决。还有依据《辽宁省物业管理条例》第四十一条规定，更换前期物业服务企业的应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定该表决事项时，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本案不存在业主委员会，街道办事处的职权是组织成立首次业主大会会议筹备组，不是与物业公司签订合同委托物业管理，对于被上诉人非法取得的合同，对于街道办事处的越权执法，原审判决认定合同有效就是违法判决，应当依法纠正。依据合同相对性原则和物业管理条例规定，小区物业必须有业主委员会委托，建丰街道办事处没有这个职权，被上诉人与建丰办事处签订的合同与上诉人无关，更不能约束上诉人支付违约金，这份合同无效。原审判决合同有效与法律规定相悖，原审判决错误。本案中因为存在小区物业不负责任，没有服务，什么事找物业都不管，已经给上诉人造成如此多的损失，物业对上诉人事项不管不问，也不向上诉人要物业费，现被上诉人诉讼索要从2012年起的物业费已经远远超过诉讼时效，上诉人原审已经提出，原审法院也明知这一问题，却故意遗漏，原审判决错误，上诉人上诉请求依法纠正，驳回被上诉人原审诉讼请求。二、原审判决对于上诉人庭审中指出的被上诉人根本不作为给上诉人造成的43050元的财产损失和恶意损坏上诉人设备行为故意遗漏，原审判决错误；原审审理仅给上诉人不足一周的举证期限，庭审中根本没有向上诉人释明，直接剥夺上诉人举证权利审理程序违法，上诉人上诉请求二审法院依法纠正，判决被上诉人支付上诉人维修费43,050元，修复被上诉人恶意损害的上诉人财产。本案被上诉人根本没有履行作为物业公司的基本职责和义务，第一2019年上诉人房屋漏水严重，已经不能维持上诉人的基本生活，造成上诉人家墙面、屋顶、地板、家具损害，更主要的是上诉人在漏水的屋内无法生存，为此，上诉人无数次找物业，但是物业根本不管，甚至都不来现场查看，根本不履行物业公司的基本职责，无奈上诉人垫付烫房盖工程款2万元，被上诉人应当依法支付，至今未付，原审上诉人已经向供法庭阐述清楚，法庭视而不见既没有向上诉人释明，更没有在判决中认定和阐述，直接蒸发了，上诉人垫付的物业服务责任费用2万元，原审法院审而不判，原审判决错误；如此事项还有上诉人家的暖气管道漏水，大年初六，物业一个人都没有，根本没有人管理，造成上诉人地板损坏之诶损失12,000元及上诉人楼下的损失，最后，上诉人报案，被上诉人都没有到场，被上诉人不履行物业职责，凭什么向上诉人索要物业费；还有上诉人家小房被盗，物业根本没有尽到自己的职责，造成上诉人家中价值1,500元的财产丢失，直接证明物业没有尽到安全保护职责；还有上诉人家车库升降机头进户时损害，就无法使用，找到物业，物业根本不理睬，更不要说派人维修，在物业不管的情况下，上诉人家车库门都无法关闭，上诉人垫付维修费1,500元，还有上诉人家玻璃有原始损坏点被粘贴，一直漏气，物业也没有修复，上诉人垫付5,000元更换；上诉人家小房地下电路明显存在问题，不停出校电火花闪动，找到物业电工，电工检查认为是地下线路存在接点，且是违规虚接，必须更换，但物业没有更换而是违规外接明线了事，因为小房电路出现火花闪动，引发起火烧毁上诉人电动车，造成上诉人损失3,050元；因为被上诉人根本没有尽到物业职责，有问题根本不管，不仅上诉人不能交纳物业费，被上诉人应当支付上诉人垫付的费用43,050元。被上诉人作为物业公司，恶意损害上诉人资产，将上诉人家的对讲机内线切断，无法使用已经8年，至今仍未修复；对于上诉人家庭的安全管理更是恶意行为，将上诉人家小房电线改为明线，随时都有安全隐患，上诉人找被上诉人无数次，被上诉人根本不管，这些原审上诉人也向法庭说明，原审法院审而不判，也没有释明。三、对于上诉人损失，原审判决认为上诉人没有提交证据，原审上诉人收到传票不足一周就开庭，上诉人向法庭说明，因为：第一法庭没有给上诉人举证期间；第二所有事项需要收集证据，需要时间，要求延期举证，但是法庭说到此为止，你现在没有再收集也没有用，原审判决及不给上诉人合法的举证期间，在上诉人要求举证期限时有明确拒绝，原审审理程序违法，对于被上诉人历时11年的诉讼，不给上诉人一个月的举证期限，不接受上诉人提交证据申请，原审判决错误，上诉人认为本案不是钱的问题，而是历时11年的诉讼原审法院审理程序严重剥夺上诉人举证权利，原审判决错误。
二审被上诉人辩称 营口市南湖物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判决。
原告诉称 营口市南湖物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令李连喜立即支付所欠营口市南湖物业服务有限公司的物业费5,896元及违约金，违约金按欠费额的3%0计算，从欠费之日到支付之日；2、诉讼费用由李连喜承担。
一审法院查明 一审法院认定事实：李连喜系南湖公寓小区业主，房屋建筑面积为99.22平方米。2013年3月1日，营口市恒兴房地产开发有限公司与营口市南湖物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定营口市南湖物业服务有限公司为南湖公寓小区业主及物业使用人提供物业服务，物业服务期限至业主委员会成立后，由业主委员会选定物业管理公司后，本协议自行终止，还约定了前期物业服务内容和物业费标准，物业费标准为0.45元/平方米/月。2016年1月1日，营口市南湖物业服务有限公司与营口市站前区建丰街道办事处新南湖社区居民委员会签订《物业服务合同》，约定服务期限自2012年12月31日至2016年12月30日，服务内容主要包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务；协助维护秩序，对车辆(包括自行车)停放进行管理；协助做好安全防范工作；消防服务等，物业费标准为0.45元/平方米/月，业主逾期未交纳物业服务费应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。此后，营口市南湖物业服务有限公司与营口市站前区建丰街道办事处新南湖社区居民委员会先后续签六份《物业服务合同》，合同约定的主要内容同上，服务期限续至2023年12月31日。李连喜拖欠2012年10月9日至2023年10月9日期间的物业费5,894元。
一审法院认为 一审法院认为，营口市南湖物业服务有限公司与营口市恒兴房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及营口市南湖物业服务有限公司与营口市站前区建丰街道办事处新南湖社区居民委员会签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，营口市南湖物业服务有限公司作为物业服务企业应当按照合同的约定提供物业服务，李连喜作为业主也应当按照合同的约定交纳物业费。现营口市南湖物业服务有限公司已为小区业主提供了物业服务，李连喜也应当交纳物业费，故营口市南湖物业服务有限公司诉请李连喜交纳物业费，于法有据，一审法院予以支持。关于李连喜提出的抗辩理由，因李连喜未提交任何证据证明，依法应由李连喜承担举证不能的法律后果，对于李连喜的主张，一审法院不予认定。关于滞纳金，实为违约金，因约定的违约金标准过高，且李连喜不是合同的相对人，对违约金条款不知情，故一审法院酌情调整为违约金从营口市南湖物业服务有限公司起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率(即年利率3.45%)计算。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决：被告李连喜于本判决生效后十日内给付原告营口市南湖物业服务有限公司物业费5,894元及违约金，违约金以5,894元为基数，自2024年2月4日起至实际付清之日止按年利率3.45%计算。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预交，减半收取25元，由被告李连喜负担25元，于本判决生效之日起七日内向营口市站前区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告负担0元，应予退还50元。
本院查明 本院二审期间，当事人围绕争议事实提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为 本院认为，案涉物业合同签订主体、内容均不违反法律、法规的强制性规，物业合同对上诉人具有拘束力。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即，依约交纳物业服务费是业主的法定义务。上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向物业服务提供方即被上诉人交纳物业服务费。上诉人提交的证据不足以证明被上诉人作为物业服务企业存在不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的情形，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒交物业服务费的理由。上诉人在一审中并未提出诉讼时效抗辩，对其二审中提出的诉讼时效抗辩不予支持。上诉人主张的财产损失与本案不属于同一法律关系，本案不予一并审理，上诉人可另行主张权利。
综上所述，上诉人李连喜的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李连喜负担。
本判决为终审判决。
落款
审 判 长 赵 群
审 判 员 盖国林
审 判 员 王 莹
二〇二四年十一月十五日
法官助理 王海平
书 记 员 尤旭娟