王某某、汪某某等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2024)宁03民终1830号
当事人 上诉人(原审被告)：王某某，住宁夏回族自治区盐池县。
上诉人(原审被告)：汪某某，住宁夏回族自治区盐池县。
委托诉讼代理人：王某某，初中文化，系汪某某妻子，住宁夏回族自治区盐池县。特别授权代理。
被上诉人(原审原告)：宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司。
负责人：张某某。
委托诉讼代理人：杜某某，住宁夏回族自治区盐池县。特别授权代理。
审理经过 上诉人王某某、汪某某与被上诉人宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司(以下简称“久预立盐池分公司”)物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区盐池县人民法院(2024)宁0323民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 王某某、汪某某上诉请求：一、判令撤销宁夏回族自治区盐池县人民法院(2024)宁0323民初1747号民事判决；二、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、久预立公司并没有和业主签订任何物业服务合同，债权转移未告知业主，对业主不发生效力。二、物业公司随意断电与附近多户租户引起纠纷等行为给上诉人造成损失，导致上诉人店铺租客流失，租金损失，上诉人要求久预立公司对业主租金损失进行赔偿。三、被上诉人开庭中出示的“证据三2021年11月1日收费公告打印件一份、2022年5月1日收费公告打印件一份”，此证据为久预立公司开庭时后补的，当时并未进行公告，业主也并不知晓公告内容。四、物业服务质量差，随意上涨物业费用，物业费用不合理，请求物业公司公示收取物业费用的用途，否则上诉人对物业费用不予认可。五、关于供暖、制冷、能耗费用等费用按照建筑面积10元／月／m(按照成本摊到每个月，全年收取)，对于此条，世纪广场三楼上诉人所在的片区的业主们，物业并未安装制冷设施，也未开通供暖设施，且物业将该片区断电，何来的供暖、制冷、能耗费用，请求物业公司提交为上诉人片区为业主缴纳的供暖、制冷、能耗费用缴费单。
二审被上诉人辩称 久预立盐池分公司辩称，一、答辩人与被答辩人之间存在事实的物业服务合同法律关系，被答辩人接受了答辩人提供的物业服务，理应承担支付物业费的相关义务。二、涉案项目的物业服务实际上存在三个阶段，即前期物业服务阶段(宁夏永泰兴业房地产开发有限公司委托第三方物业公司)、世茂天成物业服务集团有限公司银川分公司服务阶段以及久预立盐池分公司服务阶段。在上述前两个阶段过程中，遗留了物业费未缴清等诸多问题，但经过宁夏永泰兴业房地产开发有限公司的授权以及与宁夏永泰兴业房地产开发有限公司、世茂天成物业服务集团有限公司之间达成的《盐池世纪广场物业服务合同解除及账务核算协议》，答辩人均已取得了全阶段物业费追缴、收取的权限，答辩人提供物业服务的主体资格合法。答辩人已经将收费公告等相应文件以公共告知的方式张贴给所有业主，答辩人已尽到告知义务。答辩人物业服务不存在服务质量差的问题，其他履约业主按时缴费等行为均能证明答辩人作为物业服务提供方服务尽职尽责；物业费的上涨与调整均系与广大业主商量并结合市场调节而定；制冷制热等服务答辩人均已提供给全体商场业主。综上，恳请驳回上诉，维持原判。
原告诉称 久预立盐池分公司向一审起诉请求：一、请求依法判令被告向原告支付所欠物业费8276.4元，违约金3972.67元，共计12249.07元(物业费计算日期从2021年4月1日暂计算截止至2023年11月30日，实际计算至完全履行完毕之日止)；二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明 一审法院认定事实：2015年7月3日，宁夏永泰兴业房地产公司与宁夏金和顺物业服务有限公司签订盐池世纪商业广场《前期物业服务合同》，由宁夏金和顺物业服务有限公司对盐池世纪商业广场商住小区进行物业管理，服务时间从2015年7月20日到2017年7月20日。
2015年11月9日，被告王某某、汪某某与永泰房地产开发有限公司签订《盐池县商品房买卖合同(预售)》，约定被告王某某、汪某某购买盐池县世纪商业广场A幢3层B1号商铺，面积31.81㎡。同时，该合同第九章前期物业管理已明确物业服务企业为宁夏金和顺物业服务有限公司，物业服务期间物业服务费为1.2元／月／㎡，并将盐池世纪商业广场《前期物业服务合同》作为《盐池县商品房买卖合同(预售)》的附件。
2021年9月30日，永泰盐池分公司与世茂银川分公司签订盐池世纪商业广场项目《前期物业服务合同》，由世茂银川分公司对盐池世纪商业广场商住小区进行物业管理服务，主要约定物业服务费5元／月／㎡(不含商场运营费用)；物业服务费用按年度交纳，业主应在每年度第一个月的10日前交纳当年费用，逾期交纳的，每逾期一日，按应交纳物业服务费用总额的万分之五交纳违约金；擅自提高收费标准的，对超出标准部分业主有权拒绝支付；合同为期五年，自2021年9月30日起，至成立业委会，代表全体业主与新物业服务企业签订的物业服务民初合同生效日起，合同自动终止。
2021年11月1日，世茂银川分公司向世纪商业广场的广大业主、商户发布收费公告，公告其于2021年11月1日正式承接商场的物业服务，供暖已开始，收费时间为2021年11月1日起，物业服务收费标准按照建筑面积5元／月／㎡，供暖、制冷、能耗等费用按照建筑面积10元／月／㎡(按照成本摊到每个月，全年收取)，物业服务费按照年度提前收取，于合同约定收费起始当月前5日内正常缴纳。
2022年5月1日，永泰盐池分公司(甲方)、世茂银川分公司(乙方)、原告久预立盐池分公司(丙方)签订盐池县世纪商业广场《物业服务合同解除及账务核算协议》，合同主要约定，鉴于甲乙双方于2021年9月30日签订盐池世纪商业广场项目《前期物业服务合同》，乙方于2021年12月1日入场开始为商业部分提供物业服务，丙方为该项目的商业管理公司，三方就该合同履行及实际业务相关事项处理达成协议，其中2.1约定，双方同意将应收未收物业能耗费530625.06元债权全部转让给丙方，即原告久预立盐池分公司负责收缴。永泰盐池分公司出具《授权委托书》，委托原告久预立盐池分公司收取宁夏盐池世纪广场商户及业主自2021年4月1日起之后的所有欠缴费用及应交费用。
2022年5月1日，原告久预立盐池分公司向世纪商业广场的广大业主、商户发布收费公告，公示其于2022年5月1日正式承担商场的物业服务，收费时间为2022年5月1日起，物业服务收费标准按照建筑面积10元／月／㎡，供暖、制冷、能耗等费用按照建筑面积10元／月／㎡(按照成本摊到每个月，全年收取)。
2023年3月6日，永泰盐池分公司出具盐池县世纪商业广场《物业选聘授权追认》，主要内容如下：世茂银川分公司于2022年4月30日撤出，不再进行世纪广场物业服务，2022年5月1日起由原告久预立盐池分公司提供物业服务。
永泰盐池分公司于2021年9月30日签订的盐池世纪商业广场项目《前期物业服务合同》、2022年5月1日签订的《物业服务合同解除及账务核算协议》系永泰房地产开发授权签署。
一审法院认为 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，首先，被告王某某、汪某某系盐池县世纪商业广场A幢3层B1号商铺业主，案外人永泰兴业房地产公司系建设单位，建设单位与案外人宁夏金和顺物业服务有限公司签订盐池世纪商业广场《前期物业服务合同》，永泰盐池分公司与案外人世茂银川分公司签订盐池世纪商业广场项目《前期物业合同》，对被告王某某、汪某某具有法律约束力。案外人永泰盐池分公司虽未直接与原告久预立盐池分公司订立物业服务合同，案涉《物业服务合同解除及账务核算协议》、《物业选聘授权追认》能够证实原告久预立盐池分公司于2022年5月1日起为盐池世纪商业广场项目提供物业服务，被告王某某、汪某某与原告久预立盐池分公司已形成事实的物业服务合同关系。其次，永泰盐池分公司与案外人世茂银川分公司解除前期物业合同后，双方与原告久预立盐池分公司签订《物业服务合同解除及账务核算协议》，约定世茂银川分公司将应收未收物业能耗费债权全部转让给原告久预立盐池分公司，由其负责收缴。原告久预立盐池分公司依法取得案涉房屋欠付物业服务费的相应债权。被告王某某、汪某某作为物业服务合同的合同相对方应承担下欠物业服务费的支付责任。
关于下欠物业服务费的金额：2021年4月1日至2021年10月30期间，原告陈述由宁夏盐池维嘉物业管理有限公司实际提供物业服务，该期间物业费为5元／月／平米。2021年11月1日至2022年4月30日期间，原告陈述由世贸天成物业服务有限公司提供服务，该期间物业费为10元／月／平米。2022年5月1日至今由原告提供物业服务，服务费为10元／月／平米。原告陈述物业服务包含商场卫生、保安服务、公共设施设备的维护保养、空调制冷、公共照明、工程维修、绿化养护。虽原告通过债权受让取得了收取物业费的权利，但原告未提交证据证实宁夏盐池维嘉物业管理有限公司、世贸天成物业服务有限公司提供了哪些服务、是否达到服务标准，且账务核算协议、债权转让协议均未经过被告确认，故原告全额主张上述期间物业费，证据不充足，一审确认二被告承担物业费80％的给付责任，计算如下：自2021年4月1日至2021年10月30日期间的物业费，即5元／㎡／月×29.04㎡×7个月=1016.4元；2021年11月1日至2023年11月30日期间的物业费，即10元／㎡／月×29.04㎡×25个月=7260元，合计8276.4元，被告应承担6621.12元(8276.4元×80％)。关于原告久预立盐池分公司主张的违约金，世茂银川分公司的《收费公告》和原告久预立盐池分公司的《收费公告》虽载明相关费用交纳日期，但未对逾期付款的违约责任予以明确公告，原告久预立盐池分公司亦未提交其他证据证实向被告王某某、汪某某告知了逾期付款的违约责任，故对原告久预立盐池分公司主张的违约金，一审不予支持。被告汪某某缺席，视为放弃自己的诉讼权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百四十五条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决：一、被告王某某、汪某某于本判决生效后十日内向原告宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司支付物业服务费6621.12元(2021年4月1日至2023年11月30日期间)；二、驳回宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司其他诉讼请求。案件受理费106元，由被告王某某、汪某某负担。
本院二审期间，上诉人为支持其主张提交以下证据：世纪广场业主群聊天记录截图2张、与被上诉人代理人微信聊天记录截图1张，证明：被上诉人物业服务不合格，冬天没有提供供暖服务，夏天空调服务也不到位，导致我的商铺租不出去，且因上诉人没有缴纳前期物业费，被上诉人拒绝给上诉人买电，导致商铺无法出租。经核，业主群聊天记录内容为部分业主反映商场暖气不热的问题，故对于该证据的证明目的部分予以采信；上诉人与被上诉人代理人微信聊天记录内容为二人商议物业费相关事宜，无法证明因被上诉人拒绝给上诉人买电导致商铺无法出租，故对于该证据的证明目的本院不予采信。
二审期间，被上诉人久预立盐池分公司未提交新证据。
一审认定的事实有当事人提交并经质证确认的证据在卷佐证，二审依法予以确认。
本院查明 二审经审查案卷材料、询问各方当事人，审理查明的事实与一审一致。
本院认为 本院认为，首先，本案系物业服务合同纠纷。被上诉人久预立盐池分公司2021年4月1日至2022年4月30日通过债权转让取得收取案涉商铺物业费的权利，并于2022年5月1日起为盐池世纪商业广场提供物业服务，至今商场正常经营运行，能够基本认定久预立盐池分公司提供了打扫商场卫生、保安服务、公共设施设备的维护保养、空调制冷、公共照明、工程维修、绿化养护等基本的物业服务。上诉人王某某、汪某某系盐池县世纪商业广场A座3层B1号商铺业主，双方形成了事实上的物业服务关系。其次，依照《物业管理条例》的相关规定，物业服务人全面履行自己的物业管理义务，作为接受物业服务的业主，应当与物业提供者共同努力建设和谐经营环境，按时向物业提供者缴纳物业费，以便物业提供者对商场提供更好的服务和管理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，依照上述规定，物业服务企业所提供的物业服务如存在瑕疵，应当承担相应的违约责任。本案中，久预立盐池分公司虽履行了一定的物业服务义务，但并未完全尽到勤勉义务，在物业公司与商户之间存在矛盾分歧时不能妥善处理，并与商户因供暖等问题产生纠纷，故在其向王某某、汪某某主张物业费时，一审酌情考虑由其自行承担20％的违约责任并无不当。再次，二上诉人所提其因被上诉人断电行为造成其租客流失并造成损失，因未提交充足证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。根据被上诉人一审提交的收费公告，能够认定被上诉人就案涉物业费已进行过公示，关于上诉人所提其不知情，其不应当交纳物业费的上诉理由于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人王某某、汪某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王某某、汪某某负担50元。
本判决为终审判决。
落款
审 判 长 杨 娟
审 判 员 冯建安
审 判 员 姬晓娟
二〇二四年十一月二十二日
法官助理 卢 敏
书 记 员 闫文龙