卓资县某物业服务有限责任公司、白某民事二审民事判决书
内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2024)内09民终1719号
当事人 上诉人(原审原告)：卓资县某物业服务有限责任公司，地址：内蒙古自治区乌兰察布市卓资县。
法定代表人：郝某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郝某某。
被上诉人(原审被告)：白某。
审理经过 上诉人卓资县某物业服务有限责任公司因与被上诉人白某物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区卓资县人民法院(2024)内0921民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年11月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 卓资县某物业服务有限责任公司上诉请求：1.撤销原判并改判被上诉人全额支付物业费.2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误1.原审法院认定上诉人服务不到位缺乏充分依据。上诉人一直以来严格按照物业服务合同的约定，履行各项物业服务职责。在小区环境卫生方面，安排专人定时清扫，保持公共区域的整洁;在安全管理上，配备了专业的安保人员，实行24小时巡逻制度，确保小区的安全;在设施设备维护方面，定期对小区的电梯、消防设施等进行检查和维护，保障其正常运行。2.被上诉人所提出的服务不到位的问题大多属于个别情况或主观感受，不能代表上诉人整体的服务水平。例如，被上诉人提出的打扫维修不及时等各种情况，可能是由于特殊情况导致，不能以此认定上诉人长期服务不到位。二、原审判决适用法律不当1.物业服务合同是双务合同，上诉人提供服务，被上诉人支付物业费。被上诉人不能以个别服务瑕疵为由拒绝支付全部物业费。即使存在一些服务不到位的地方，也不能简单地按照比例减少物业费的支付。2.原审法院判决被上诉人支付70%的物业费，没有明确的法律依据和计算标准。这种判决方式会对物业服务行业的正常发展造成不良影响，也会让其他业主产生错误的认识，认为可以随意减少物业费的支付，更甚至影响下一年的缴费率，因其他业主认为经过法院判决会减少物业费，所以宁愿拖欠物业费或等待起诉减免，造使公司无法正常运作，恶性循环。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原审判决，改判被上诉人全额支付物业费，以维护上诉人的合法权益。
二审被上诉人辩称 白某答辩称，首先，答辩人所居住小区是棚户区改造搬迁过来的，居民多是收入低，劳动能力低，没有固定经济收入来源的家庭病人和残疾人，还有一部分是失地家庭非打工、低保、五保和社会救助维持最低生活保障，实属贫困人群。一、上诉人进驻小区提供物业服务并非经业主同意，签订的《物业服务合同》也是上述人与案外人个人私自签订，与业主无关，且物业服务合同内容及服务范围及收费标准业主自始不知情吗，并未有约定合意。依据法律规定，没有经过物价部门核准的收费依据不受法律保护，没有提交物业服务备案的公司不能提供物业服务。上诉人不是开发商签订的首个物业公司，是入住三年来进入小区的第三家服务公司，没有经过业主大会一致表决:业主对上诉人服务合同内容，服务范围具体标准并不清楚，上诉人自行进驻小区提供服务、服务不到位，超出了业主的承受范围是不合法也不合理的。依据民法典规定是“应当签订书面合同”，那么签订书面合同的合同相对应方应当是业主，或者业委会。且民出典及相关法律法规规定的是实际按照约定提供了服务可以不签订书面合同，但合同相对方也及时业主是需要提请知情并同意才行，业主从不知情，也没有与物业有过其他形式的约定，所以从开始擅自进驻提供服务就是不合法不合理的，这样不受约束没有监管的强行服务队“物业”，最后却都认可“实际提供了服务，业主就必须交费”，就是属于“强买强卖”的行为，故其请求业主交纳物业费就不应得到法院的支持。三、一审法院判决支持70%，并不会造成上诉人所称的“不良影响”。实际上，判决支持付费才会造成不良影响:(1)是对上诉人这种“不论你愿不愿意，我需要为你提供服务，你就必须接受”强买强卖还认为合法合理的思维逻辑;(2)是类似上诉人这种没有备案，没有经过物价部门核准的收费、没有合同双方的约定，强行服务、服务不到位还自认“我提供服务了，不论如何，你就必须全额交费”没有行政监管、法律监督的物业的横行。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，按照上诉人实际服务水平和状况，酌情支持70%物业费合情合理故，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原告诉称 卓资县某物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2022年9月至2024年6月度物业费2038元；2、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院查明 一审法院认定事实：原告卓资县某物业服务有限责任公司于2021年2月13日与卓资县住房和城乡建设局签订物业服务合同，约定原告提供卓资县龙山佳苑小区(棚户区改造)项目物业服务，包括委托管理事项、双方权利义务、服务质量及违约条款，物业服务费标准以多层住宅1元／平方米／月、高层住宅1.5元／平方米／月,委托管理期限为自2021年2月13日起至2022年12月12日止。合同到期后，原告于2023年1月1日与卓资县卓资山镇人民政府签订前期物业服务合同，委托管理期限自2023年1月1日起至本小区成立业主委员会签订《物业服务合同》止，其他条款与前述物业服务合同一致。原告卓资县某物业服务有限责任公司于2021年2月16日开始为卓资县龙山佳苑三区提供物业服务，被告白某的房产位于卓资县龙山佳苑东区××号楼××单元××楼西户,房产建筑面积:97.06㎡，白某拖欠物业管理费期间为2022年9月至2024年6月度物业费，共计2038元。
一审法院认为 一审法院认为，原告是具有从事物业服务资格的独立企业法人，原告与卓资县住房和城乡建设局、卓资县卓资山镇人民政府先后签订物业服务合同，并且在合同约定的日期内由原告对被告居住的小区进行物业服务，被告及小区各业主在被告服务长达三年之久期间内并未以合法形式清退原告卓资县某物业服务有限责任公司，故原、被告之间形成事实物业服务关系，被告作为业主，事实上也接受了原告的物业服务，因此应当缴纳相应的物业服务费。对于物业服务企业提供服务中存在的问题，业主有权以合理方式维护自身权益，可要求物业服务企业进行改正，小区全体业主应当积极组织成立业主委员会，以便物业服务企业及时与业主委员会进行服务方面的沟通和改进，召开业主大会或业主委员会与物业公司进行协商调整收费价格，或者依照合法程序解聘物业公司，而不应采用拒绝缴纳物业服务费的形式表达不满。但卓资县某物业服务有限责任公司作为物业服务方，其在物业服务工作方面亦存在服务不到位、不及时等问题，给小区业主造成了不便，故本院酌定支持原告向被告收取70%物业费(97.06平方米x1元x21个月x70%)共计1427元。综上，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条之规定，判决如下:被告白某于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告卓资县某物业服务有限责任公司2022年9月至2024年6月物业费1427元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告白某负担17.5元，原告卓资县某物业服务有限责任公司负担7.5元。
本院查明 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。
本院认为 本院认为，物业服务合同是规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行维修、养护及维护物业管理区域内的环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案中，双方已形成事实上的物业服务法律关系，均应诚实守信地全面履行合同义务。从现有证据看，日信物业公司对案涉小区提供了基本的物业服务，物业服务中确实存在一定的瑕疵，物业公司也不能提供其已达到合同约定的收费标准相对应服务等级的有效证据，一审法院根据当地实际并兼顾双方利益，酌定按照70%的标准收取物业服务费并无不当。
物业服务合同关系中的物业服务企业与业主朝夕相处，关系紧密，双方均应诚实守信地履行物业服务合同。物业服务企业应当为小区提供优质的物业服务，业主应当及时交纳物业费用，如果发生纠纷，也应当互相理解，互谅互让，采取实事求是的态度解决纠纷，尽快恢复小区的安宁与和谐。物业服务费是物业服务企业运营的基础，具有公共属性。一方面，业主不能仅凭借个人感受拒绝接受服务或不予交纳物业费。另一方面，物业公司也不应只关注收取费用，而应当不断提高物业服务的质量，满足业主对小区安全、安定与美好环境的需要。案涉小区现已成立业主委员会，业委会应广泛听取业主的意见，并积极寻求物业行政主管部门与街道办事处的指导，促使小区物业活动归入法治化轨道。
综上，卓资县某物业服务有限责任公司的上诉理由不能成立，依法应予驳回，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由卓资县某物业服务有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往执行法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
落款
审 判 长 荆 茂
审 判 员 牛 波
审 判 员 卢志伟
二〇二四年十一月二十七日
法官助理 李佳祥
书 记 员 张 芮