长沙某某酒店管理有限公司与长沙市某某物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2024)湘01民终17220号
当事人 上诉人(原审被告)：长沙某某酒店管理有限公司(曾用名：湖南某某酒店管理有限公司)，住所地：湖南省长沙县。
法定代表人：张某某。
委托诉讼代理人：刘某。
被上诉人(原审原告)：长沙市某某物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区。
法定代表人：李某。
委托诉讼代理人：陈某某。
委托诉讼代理人：陆某。
审理经过 上诉人长沙某某酒店管理有限公司(以下简称某某酒店公司)因与被上诉人长沙市某某物业管理有限公司(以下简称某某物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院(2024)湘0121民初9117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用独任审判程序公开开庭进行了审理，某某酒店公司法定代表人张某某、委托诉讼代理人刘某，某某物业公司委托诉讼代理人陆某、陈某某到庭参与诉讼，本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 某某酒店公司上诉请求：1、撤销原判；2、确认被上诉人与长沙县××小区业主委员会订立的《某某(一期)物业服务管理委托合同》无效；3、确认被上诉人与建设单位订立的《某某(二期)前期物业服务合同》无效；4、确认被上诉人与上诉人之间订立的《前期物业管理服务合同》无效；5、判令由被上诉人承担本案相关费用及一审受理费用1478元。6、判令被上诉人向上诉人提供案涉小区完整版的物业承接查验档案(报告)。(1)某某酒店公司开发商签订的《交接与承接查验协议》；(2)物业共用设施、设备清单；(3)共用设施设备权属；(4)物业服务用房位置、面积、登记和交接情况；(5)承接查验备案证明；(6)建设单位售后服务机构地址及电话；(7)其他应当公告的事项，供上诉人查阅、复印；7、判令被上诉人向上诉人提供案涉小区电梯维保合同、消防维保合同、垃圾清运合同、配套用房出租合同、绿化维护合同、快递柜合同、自助饮水机合同、移动信号基站合同、电信和移动宽带合同、共有场地出租合同、电梯广告合同及收支明细相关凭证，供上诉人查阅、复印；8、判令被上诉人向上诉人提供案涉小区从始至今期间的物业管理区域内所有共有部分设施的使用处分情况及收支情况。1)所有公共收益的收支明细清单以及相关财务凭证，广告费、快递柜租用以及其他公共收益来源的合同、发票存根；2)使用公共收益资金支付维修更新工程项目的合同、银行流水与发票；3)缴纳税款和规费凭证；(包含但不仅限于电梯、门禁、南门口栏杆广告、商铺、户外广告、场地使用费、公共部位广告等)公共收益账目及其资料凭证(含财务凭证收支账目明细、收支凭证、银行账户明细等具体资料)，供上诉人查阅、复印；9、判令被上诉人向上诉人提供案涉小区内用于停放汽车的车位、车库的处分(含人防车位)、出租情况及停车位数量，停车费缴存票据和财务收支账目明细情况，供上诉人查阅、复印；10、判令被上诉人向上诉人提供案涉小区物业服务费收支账目及其明细账目，含据实分摊明细(包含物业费、公共能耗及发票、电梯运行维保及发票等)，供上诉人查阅、复印；11、判令被上诉人向上诉人提供案涉小区住宅维修基金的筹集使用情况，供上诉人查阅、复印；12、判令被上诉人向上诉人公布物业服务企业选聘办法中的《选聘公告》、《选聘文件》、《竟选须知》、《竞选文件编制要求》选腾标准、评标方法、《选聘文件》。所有投标物业公司的《投标书与竞选文件》、评标过程包活评标记录，评标报告在内的全套招投标资料，供上诉人查阅、复印；13、判令被上诉人向上诉人提供小区供水供电单位委托收取的委托书，供上诉人查阅、复印；14、判令被上诉人向上诉人提供从始至今物业服务期间项目经理、客服、保安、保洁、绿化、电工等负直接领导和指挥的人员名单、小区管理人员持证上岗的上岗书、人员配置、小区的管理规约服务人员的基本情况、职责分工联系方式、投诉机制，供上诉人查阅、复印；15、判令被上诉人向上诉人提供小区安全生产应急预案，供上诉人查阅、复印；16、判令被上诉人向上诉人提供小区所有公共区域部位及设备设施的养护记录，年检手续，相关部门的检查合格准许使用的文件，供上诉人查阅、复印；17、判令被上诉人向上诉人提供小区所有特种设备年检记录养护记录，供上诉人查阅、复印；18、判令被上诉人向上诉人提供小区所有消防合格巡视记录，供上诉人查阅、复印；19、判令被上诉人向上诉人提供小区物业服务用房的使用情况，供上诉人查阅、复印；20、判令被上诉人向上诉人提供小区外墙楼顶防水的养护记录，供上诉人查阅、复印；21、判令被上诉人向上诉人提供涉案小区消防设施设备、绿地绿化、被上诉人房屋所在地的楼体结构安全、电梯、水泵、二次供水设备、监控设备维护、保养、维修、日常巡查原始记录(含年度消防演习记录)。智能化安全监控、巡视、门岗执勤记录，上下水管道,落水管道、公共明，高压泵房等设备维护、保养记示，供上诉人查阅、复印；22、判令被上诉人向上诉人提供小区竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、消防管网图纸、分户验收等竣工验收资料、电梯、消防、水、电管网设施共用设施设备的安装等技术资料，供上诉人查阅、复印；23、判令被上诉人向上诉人提供其按照什么标准提供了哪些事实服务。供上诉人查阅、复印；24、诉讼请求中涉及到的所有纸质资料，上诉人如需查问原件并复印的，被上诉人应协助提供原件复印，制作资料清单，并在清单和上述资料上加盖公司公章和骑缝章：如果是电子档资料的，被上诉人需通过移动微法院向上诉人提供或者可在判决法院见证下以其他合理方式提供相关的资料。事实与理由：一、被上诉人在一审庭上出示了与长沙县某某小区业主委员会订立的《某某(一期)物业服务管理委托合同》及整个某某物业服务项目情况表，从被上诉人提交的材料中可以看到，整个某某小区物业项目总规模为：5.9万㎡(一期)、2.63万㎡(二期)，合计：8.53万㎡，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十七条，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，但必须符合以下条件：1、拥有合法的业主身份；2、业主必须具有完全民事行为能力；3、遵守国家有关法律、法规，以及业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务；4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的组织能力和协调沟通能力；5、具备必要的工作时间，能够保证履行业主委员会成员的职责；6、品行端正，无劣迹，能够起好示范带头作用，按期缴纳物业管理费用，且无从事任何可能对物业管理造成影响或者与自身利益存；7、业主委员会的选举还需要超过总数2／3的业主积极表决通过才行。经过上诉人调查，许多业主根本就不清楚被上诉人与长沙县××小区业主委员会有订立《某某(一期)物业服务管理委托合同》，也不知道长沙县某某小区业主委员会何时成立的，也未见到相关的信息公示。另外从整个某某小区的项目面积可得出，某某小区物业为大型物业，长沙县某某小区业主委员会无直接权利签署大型物业合同的权力，必须在大部分的业主通过合法的授权和委托后，业主委员会才可以履行与物业管理相关的合同签订职责。一审法庭上，上诉人提出需要被上诉人提交长沙县某某小区业主委员会成立的合法性材料及大部分业主的合法的授权书和委托书，但被上诉人未能拿出，故上诉人严重怀疑长沙县某某小区业主委员会成立的合法性，及被上诉人与长沙县××小区业主委员会订立的《某某(一期)物业服务管理委托合同》的合理性。二、被上诉人一审法庭上提交的《长沙县物业服务项目经理备案表》中可以看到，某某一期建筑面积为：51935(ｍ)，某某二期建筑面积为：26245.5(ｍ)，整个某某建筑面积为：7.8180(万㎡)，按照《湖南省物业管理条例》第十五条新建物业建筑总面积五万平方米以上的，建设单位须采用公开的招标方式选聘物业，而被上诉人与建设单位未依据《物业管理条例》第24条及《招投标法》规定，选聘物业订立合同属于违反效力强制性规定，因此《某某(二期)前期物业服务合同》为无效合同，因此上诉人与被上诉人之间订立的《前期物业管理服务合同》失去了前置基础，应属无效合同。以上合同的签订，违反招投标程序进入小区服务属扰乱市场公平竞争、破坏了市场交易秩序的施害者。广东省高院有合同无效的判例，山东省高院也有判例(2020)鲁民申5088号，(2022)鲁0682民初4764号。被上诉人未经过依法公开招投标程序等竞争性缔约方式订立的前期物业服务合同无效(全国已有多起高院认定合同无效判例)，违背了同行竞争环境和市场秩序，侵害了业主集体权利。进入小区的途径一定是通过前期的招投标合法形式进入小区提供物业服务。《物业管理条例》第二十四条及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条属效力强制性规定，《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号第30、31条已作出相关解释。依据《招投标法》第三、四、四十九条及《招投标法实施条例》第十五、三十四、三十九、四十、四十一、四十六、六十四、八十二条以及《物业管理条例》第二十四条规定内容可看出，其立法目的就是为了实现房地产开发与物业服务相分离的原则，通过设立招投标方式，引入市场竞争机制，防止房地产企业直接选聘与自己有关联的物业服务企业进行自建自管。因此，从该条款设立的立法目的和针对的行为内容上看，违反该规定的后果将直接导致物业服务企业之间的竞争消失，业主对物业服务没有选择权，物业服务质量得不到保障的现实性损害。前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。根据上述办法的规定，必须经过招投标的形式选聘前期物业服务企业。同时根据上述办法的第八条，招标人采取公开招标的，应当在公共媒体上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。但是某某物业公司查询后并未查询到相关信息。原《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。现《民法典》第一百五十三条第一款规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。三、如果前期物业公司的选聘不依法经过公开招投标程序，那等于是剥夺了业主的权利让业主履行义务，显然是不合法的。那么建设单位选定自己的子公司或关联物业公司，就等于随着房屋的出售，只转移了义务而权利未随之转移，显然违背了市场秩序，有违民事主体从事民事活动的平等、自愿、公平、合理的基本原则。依据《民法典》的规定，民事主体的权利是受法律保护的，任何人不得侵犯。例如，建设单位的关联物业公司替广大业主承接不符合规划的建筑、承接不合格的公共配套设施设备、不移交公共车位、会所、贪墨公共收益、物业费收取标准的任意性等等。纵观全国不良物业公司已成小区之殃，是社会不稳定因素，这是不争事实。四、上诉人系某某二期2栋101室业主，持有“某某酒店”，被上诉人为非法进入小区的物业服务企业。被上诉人未将经营收益情况及业主知情权范围内的资料向各业主公示，也没有将公共收益返还给各业主。被上诉人从未向上诉人公开上述信息。鉴于上述事实，上诉人认为，上诉人作为业主享有知情权和监督权，被上诉人应向上诉人提供物业管理过程中的相关资料，未提供的应承担法律责任。市场经济的本质是法治经济，法治经济就是靠合同制约的。维护社会经济公平正义，保护市场主体的合法权益，营造公开公平有序参与同行竞争的市场环境，为经济社会发展营造良好有序的法治环境，是依法治国的应有之义。综上，请求法院依法判决，维护各位业主及上诉人的合法权益。
二审被上诉人辩称 某某物业公司辩称：1、某某二期物业于2019年7月1日交房，业主入住已有五年六个月，对其合同的有效性，一审都有阐明，在此不再重复。2、某某二期只有两栋物业共计26245㎡，其中，上诉人某某酒店公司租赁的公寓物业为5241㎡，住宅物业为21000㎡，上诉人某某酒店公司不是小区的业主，只是租赁业主或实际物业使用人，没有权利代表业主行使一系列的要求，因此上诉人的上诉无效。3、上诉人所提出的上诉请求与被上诉人提供的公共物业服务和物业服务合同约定的内容没有关联性，被上诉人不予认可，拒绝提交资料。4、如果上诉人认为被上诉人有其他的行为不合法，可以另行起诉，也可以通过行政部门、社区、行业监管协会进行投诉，而不应直接上诉。
原告诉称 某某物业公司向一审法院起诉请求：1、某某酒店公司向某某物业公司支付物业服务费96804元；2、某某酒店公司支付某某物业公司停车服务费36000元；3、某某酒店公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明 原审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。1、某某酒店公司系长沙县某某室的业主，在此设立某某酒店某某机场店，物业面积总计5378㎡(第一层产权面积137㎡，二层至八层产权面积5241㎡)。2、2019年6月29日，湖南长沙某某新城建设开发有限公司(甲方)与本案某某物业公司(乙方)签订《某某(二期)物业服务管理合同》，双方约定从2019年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，湖南长沙某某新城建设开发有限公司将长沙县某某(二期)小区的物业服务费、停车服务费以包干制的方式授予给本案某某物业公司，某某物业公司需在小区业主会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效前提供物业管理服务。3、2020年7月22日，湖南某某酒店管理有限公司(甲方)与某某物业公司(乙方)签订了《前期物业服务管理合同》，与本案相关条款约定如下：(1)某某物业公司为某某酒店公司提供物业管理服务；乙方物业服务管理服务的内容为物业共用部分的部位、物业共用设施(具体包括但不限于开发商交付的水泵房、配电房、地下车库抽水设备、监控室、消防控制室)的维修、养护、管理；维持公共秩序；物业共用部分和相关场地的、清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理(包括室内停车坪、地下车库的所有车辆管理)……(2)2019年7月1日至2020年3月31日，某某物业公司免收物业费；2020年4月1日至2020年12月31日，0.8元/㎡物业服务费；2021年1月1日起，1元/㎡物业服务费，若有涨幅，则在1元/㎡物业服务费的基础上与本小区1栋住宅物业费同比例增长。(3)2栋1-8楼地上、地下停车服务费：2000元/月包干制，其中含地下10个停车位(30元/月/辆)、地上保底20个停车位(划定专区)的物业服务费及停车费用。双方代表签名并加盖双方公司公章。4、2023年12月至2024年期间，某某物业公司通过发送书面催款通知书、上门催缴、邮寄催款函等方式向某某酒店公司催缴自2023年1月起的物业服务费及停车服务费。二、双方当事人有争议的事实。某某物业公司、某某酒店公司争议焦点在于某某物业公司与开发商湖南长沙某某新城建设开发有限公司签订的《某某(二期)物业服务管理合同》及某某物业公司、某某酒店公司签订的《前期物业服务管理合同》的效力问题。某某酒店公司主张因涉案小区的建筑面积已经超过50000平方米，某某物业公司未经公开招投标方式就进入涉案小区提供物业服务，违反法律的强制性规定，前述两份前期物业服务合同均为无效合同。原审法院认为，《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。该规定为管理型规定，某某物业公司通过与开发商及业主以协商方式签订的物业服务合同进入涉案小区提供物业服务，该入驻方式并未违反法律的效力性强制规定，依据《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。故本案某某物业公司与开发商所签订的《某某(二期)物业服务管理合同》及某某物业公司、某某酒店公司所签订的《前期物业服务管理合同》为有效合同，各方应当按照合同约定全面履行义务。
一审法院认为 原审法院认为：一、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同前，开发商与物业服务企业签订的物业服务前期协议，对业主具有约束力。业主拒交物业服务费对其他依约交纳物业服务费的业主不公平，也会导致物业服务企业经费不足，不利于企业正常运作，亦不利于物业服务企业对小区保洁、安保、绿化及公共设施等方面的维护、维修和管理，最终损害的仍是全体业主的利益。本案中，某某物业公司作为物业服务管理企业应依约履行提供物业服务和管理义务，某某酒店公司作为业主应履行足额交纳物业服务费的合同义务。二、某某物业公司提交的《前期物业服务管理合同》中明确约定,2021年1月1日起，以1元/㎡的标准物业服务费，某某物业公司主张某某酒店公司未缴纳物业服务费的期间为2023年1月1日至2024年6月30日，某某酒店公司对此予以认可，原审法院予以认定。关于某某酒店公司主张某某物业公司未履行物业服务义务的抗辩主张。原审法院认为，某某物业公司当庭陈述了其工作人员的相关情况并提交了部分工作照片用以印证其陈述，其相关物业管理工作情况在相应的行业主管部门进行了备案并通过了年检，在某某酒店公司未提供其他证据否定某某物业公司的前述工作内容的情况下，对于某某酒店公司主张某某物业公司未履行物业服务的主要义务的抗辩，原审法院不予认可。对于某某物业公司主张某某酒店公司支付2023年1月至2024年6月期间共计18个月物业服务费96804元的诉求，原审法院依法予以支持。三、关于某某物业公司请求某某酒店公司支付某某物业公司18个月停车服务费36000元的诉讼请求，原审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条的规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据《物业服务管理条例》第五十五条的规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项资金，也可以按照业主大会的决定使用。”根据湖南长沙某某新城建设开发有限公司与某某物业公司签订的《某某(二期)前期物业服务合同》第四章第九条的约定：本物业管理区域内属于全体业主所有的停车位及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托某某物业公司经营，并按约定分配。由此可知，某某物业公司对车位享有管理权，某某物业公司、某某酒店公司在《前期物业服务管理合同》约定的停车费2000元/月包干的约定不违反法律和行政法规效力性强制规定，此约定有效，双方当事人应当遵守合同约定。某某酒店公司对于未缴纳2023年1月1日至2024年6月30日的停车服务费无异议，对于某某物业公司要求某某酒店公司缴纳停车服务费用为36000元的诉讼请求，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、限某某酒店公司于该判决书生效之日十日内支付某某物业公司2023年1月1日至2024年6月30日期间的物业服务费96804元；二、限某某酒店公司于该判决书生效之日十日内支付某某物业公司2023年1月1日至2024年6月30日期间的停车服务费36000元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2956元，减半收取1478元，由某某酒店公司承担。
本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。
本院查明 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为 本院认为，湖南长沙某某新城建设开发有限公司与某某物业公司签订的《某某(二期)物业服务管理合同》、某某酒店公司和某某物业公司签订的《前期物业服务管理合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制规定，合法有效。上述两份合同签订后，某某物业公司已依约为案涉小区提供了物业管理服务，有权向某某酒店公司在内的小区(二期)业主收取物业管理费。对于某某物业公司提出：一、要求确认《某某(一期)物业服务管理委托合同》无效，从而导致本案《某某(二期)物业服务管理合同》、《前期物业服务管理合同》亦无效的问题，本院分析如下：1、首先，《某某(一期)物业服务管理委托合同》系某某物业公司与长沙县某某小区业主委员会订立，长沙县某某小区业主委员会不是本案当事人，其与他人的民事行为不属于本案的审理范围；其次，本案某某物业公司一审提起的诉讼请求为要求某某酒店公司依照《某某(二期)物业服务管理合同》支付物业管理费，《某某(一期)物业服务管理委托合同》所约定的内容亦不属于本案的审理范围。2、在本案一审审理期间，某某酒店公司并未就《某某(一期)物业服务管理委托合同》的效力问题提起反诉，故本院二审不会就《某某(一期)物业服务管理委托合同》的效力问题予以审查，某某物业公司可就此另行提起案外人撤销之诉。3、根据合同相对性原理，《某某(一期)物业服务管理委托合同》和《某某(二期)物业服务管理合同》属于两份独立的合同，《某某(一期)物业服务管理委托合同》是否有效并不必然影响《某某(二期)物业服务管理合同》的效力。二、对于某某酒店公司要求某某物业公司提供小区的公共收入、设备维修记录、保养记录等十九项上诉请求，本院认为，向业主提供公共收入等物业服务资料系某某物业公司的法定义务，本着提高效率原则出发，某某酒店公司可通过业主委员会向某某物业公司提出要求或通过其它法定程序主张该权利。
综上，某某酒店公司所提上诉理由没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款、第一百七十七条第一款第(一)项之规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2986元，由上诉人长沙某某酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内申请强制执行。执行立案后，如果被执行人未按人民法院发出的执行通知书确定的期限履行生效裁判确定义务的，人民法院将依法对被执行人的财产采取查控等执行措施，并对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
落款
审判员 刘朝晖
二〇二四年十二月二日
书记员 侯 也