陈岩、胡秀丽等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
辽宁省鞍山市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2024)辽03民终3127号
当事人 上诉人(原审被告)：陈某。
法定代表人：姜某某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王斯，辽宁树家律师事务所律师。
审理经过 上诉人陈某、胡某某因与被上诉人辽宁百特物业管理有限公司(以下简称百特物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2024)辽0302民初5877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 陈某、胡某某上诉请求：1.依法对鞍山市铁东区人民法院(2024)辽0302民初5877号民事判决第一项予以改判，不服金额为6,919元；2.本案一审、二审诉讼费用由百特物业公司承担。事实与理由：一、被上诉人在2021年9月之前系违法经营，被鞍山市铁东区市场监督管理局依法处罚罚款70,000元并责令立即改正违法行为(鞍东市监处字20216133号)。既然被政府相关部门认定为违法经营且作出处罚决定，即表示该公司在之前所从事的经营活动，均不在法律法规认可范围内。既然是违法经营，作为业主有权抵制其违法经营活动并拒绝缴纳物业费。一审法庭对上诉人提供的百特物业公司违法经营证据给予确认，但是在判决中却没有考虑百特物业公司违法经营的事实。上诉人要求应该缴纳的物业费从被上诉人百特物业公司纠正违法经营之后算起，即从2021年9月(鞍东市监处字【2021】6133号处罚决定书认定的日期)至2023年12月，应该缴纳的物业费为28×0.8×105.1=2,355元。二、被上诉人百特物业公司在对欧华小区的物业服务中，并没有全部履行服务内容。在一审中上诉人提供的被上诉人不作为、管理不力、不能尽职尽责，没有达到物业管理标准的证据给予确认，但是在判决中并没有考虑这些因素。既然被上诉人在对业主的服务过程中存在重大瑕疵，怠于服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏和卫生环境、绿化、公共卫生等方面持续恶化，在履行物业管理服务过程中“打折”，那么上诉人作为业主在缴纳物业费时也应该“打折”，原审法院判决上诉人全部缴纳物业费，有失公允，不能令人信服。三、原审法院在处理同类案件时，判决的尺度各不相同。欧华物业纠纷并非上诉人这一个案件。百特物业公司多年来起诉欧华小区业主不计其数，但是在一审判决中多次出现判决业主按比例缴纳物业费的情况，所以上诉人对一审法院判决全额缴纳物业费不服。二审庭审中上诉人主张案涉物业费应该所欠物业费的50%收取。
二审被上诉人辩称 百特物业公司辩称，服从一审判决。1.上诉人所陈述行政处罚系公司名称使用错误问题不影响合同效力；2.被上诉人没有服务不到位的情况；3.原审法院关于案涉小区物业费纠纷案件的判决中没有按比例缴纳物业费的情况。
原告诉称 百特物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈某、胡某某给付拖欠百特物业公司的物业费6,979元；2.由陈某、胡某某承担诉讼费用。
一审法院查明 一审法院认定事实：2013年12月16日，百特物业公司与鞍山市欧华小区业主委员会签订一份《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》，合同约定：由百特物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元/平方米/月。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。
另查，2018年2月23日，百特物业公司与鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区签订了一份《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》，由百特物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元/平方米/月。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。2022年7月26日，百特物业公司与鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区又签订了一份《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》，由百特物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为5年，自2022年7月26日至2027年7月25日。其余内容与双方于2018年2月23日签订的《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》内容一致。
再查，陈某、胡某某在欧华小区拥有往房一处，坐落于铁东区深营路南723-22号，建筑面积为105.1平方米。陈某、胡某某未交纳2016年2月1日至2022年12月31日的物业费6,979元(0.8元/月/平×105.1平方米×83个月)。
一审法院认为 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，2013年业主委员会与百特物业公司签订的物业服务合同符合上述法律规定，百特物业公司向陈某、胡某某所住小区提供物业服务的行为合法有效。根据《辽宁省物业管理条例》第三十条：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责”之规定，因欧华小区业主委员会到期解散后未能及时成立新的业主委员会，鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区临时代行业主委员会职责与百特物业公司重新签订物业服务合同符合上述法律规定，合法有效。陈某、胡某某作为由百特物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了百特物业公司提供的物业管理服务，应按照合同的约定向百特物业公司支付相应的物业管理费。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。本案中，百特物业公司为欧华小区提供了物业服务，陈某、胡某某作为该小区的业主，应当向百特物业公司交纳物业费，故对于百特物业公司要求陈某、胡某某给付2016年2月1日至2022年12月31日的物业费6,979元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。
关于陈某、胡某某提出被上诉人在管理和服务存在诸多问题，本案中，百特物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到全体业主满意的程度,但基本履行了《物业服务合同》约定的义务。陈某、胡某某并没有提供足够证据证明百特物业公司在履行合同中存在重大瑕疵之情形，故陈某、胡某某提出的上述抗辩理由于法无据，不予支持。如对百特物业公司不满意，可以通过业主委员会行使权利，更换其他物业公司。
关于百特物业公司主张违约金的诉讼请求，鉴于该小区的实际情况和本案实际情况，为更好地维护双方的合法权益，化解纠纷，故对该诉讼请求，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、陈某、胡某某于判决生效之日起十日内给付辽宁百特物业管理有限公司2016年2月1日至2022年12月31日期间的物业费6,979元；二、驳回辽宁百特物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，辽宁百特物业管理有限公司已预交，由陈某、胡某某负担，于判决生效之日起七日内向鞍山市铁东区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。应予退还辽宁百特物业管理有限公司50元。
本院查明 二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为 本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人提出的关于被上诉人在2016年2月1日至2021年9月1日期间系违法经营，且受到行政处罚。上诉人不同意交纳该期间物业费的上诉理由是否成立；二、上诉人提出被上诉人提供的被上诉人没有全部履行物业服务合同义务，主张按所欠物业费50%缴纳案涉物业费的主张，有无事实及法律依据。针对上述争议焦点，本院分述如下：
关于争议焦点一，从上诉人在本案一审中提交的鞍东市监处字〔2022〕6133号鞍山市铁东区市场监督管理局行政处罚决定书看，被上诉人百特物业公司系因2018年5月17日至2021年9月26日期间，在公司住所外未经注册分支机构冒用有限责任公司分公司名义的违法行为而遭受行政处罚。而案涉物业合同均为被上诉人以百特物业公司名义签订，被上诉人遭受行政处罚并不必然导致案涉物业合同无效，其违法情形并不属于《中华人民共和国民法典》规定的合同无效情形，且被上诉人已按照合同约定提供物服务，上诉人陈某、胡某某应当按照约定交纳物业费，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于争议焦点二，上诉人提出被上诉人提供的被上诉人没有全部履行物业服务合同义务，主张按所欠物业费50%缴纳案涉物业费，其该主张实质系上诉人陈某、胡某某对被上诉人提供的物业服务不满意而要求减少物业费数额，对其此项主张，本院阐述如下：其一，依据《中华人民共和国民法典》第二百八十三条的规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。而物业费是业主对于物业服务人按照合同约定提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务所支付的对价。业主基于建筑物区分所有权支付分摊物业费是法定义务基础上的合同义务。案涉物业服务合同就物业费收费标准进行了约定，具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。在被上诉人已基本履行为案涉小区提供物业服务的合同义务的情况下，上诉人应当向被上诉人支付相应的物业费。上诉人尽管在本案二审中主张按照案涉物业服务合同约定收费标准的50%交纳物业费，但被上诉人表示不同意上诉人的此项主张，双方当事人就此问题未能达新的协议，上诉人提出的此项上诉主张没有合同依据，本院不予支持。其二，小区的卫生状况的保持，安全隐患的排除，物业服务质量提升等问题不仅与物业服务企业有关，同样需要业主的自觉参与和共同维护，不能单纯地将物业服务区域内存在的所有的问题都简单地归咎于物业服务企业；其三，物业服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务企业一旦接受委托，便需在合同期内提供持续的物业服务，具有整体性、持续性和不可分割性的特点。物业服务的对象具有广泛性，即以全体小区业主为服务对象，对其服务质量的评判不能以个别或少部分业主的主观感受作为判断标准，在物业服务企业已经提供物业服务的情况下，如果允许个别或部分业主以主观感受或以物业服务存在瑕疵为由而拒交物业费，对已经交纳物业费的业主亦是一种不公平，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。合同履行过程中，若业主对物业服务不满意，可与物业服务企业加强沟通或通过业主大会、业主委员会向物业服务企业主张权利。本案中，被上诉人履行合同存在瑕疵尚不足以构成减免业主交费义务的正当理由，且一审法院结合本案实际情况并驳回了被上诉人提出的关于要求支付违约金的诉讼请求，该处理适当，本院予以维持。
综上所述，上诉人陈某、胡某某上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈某、胡某某负担。
本判决为终审判决。
本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期不履行的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十八条之规定向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条款规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
落款
审 判 长 宋 锦
审 判 员 徐云龙
审 判 员 王珍付
二〇二四年十二月十七日
法官助理 许 辉
书 记 员 李芷萱