高某、乌鲁木齐某某有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2024)新01民终8298号
当事人 上诉人(原审被告、反诉原告)：高某。
委托诉讼代理人：沈某(系高某之夫)，住上海市松江区。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：乌鲁木齐某某有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。
法定代表人：李某，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：白洁，北京市炜衡(乌鲁木齐)律师事务所律师。
审理经过 上诉人高某因与被上诉人乌鲁木齐某某有限公司(以下简称某某公司)物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2024)新0105民初2836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 高某上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回某某公司对我的诉讼请求。事实和理由：一、某某公司自2018年就已经成为纳税黑户，不具备合法经营资格，固不能合法提供物业服务，更没有资格再收取物业服务费，我请某某公司提供2018年之后的合法经营资质，如纳税证明、开具的物业费发票、员工缴纳社保手册、物业服务费用支出明细等能够证明某某公司为我提供物业服务的证据；二、根据法院认定的缴纳物业费既成事实理由，我缴纳物业费是按年缴纳的(2018年8月20日至2019年8月19日)，那么某某公司提出的我2019年8月20日至2021年8月31日没有缴纳物业费，就是包含两个缴费时段，即2019年8月20日至2020年8月19日和2020年8月20日至2021年8月19日，根据民法典第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为三年，那么第一个时段已于2023年8月19日过期，即使某某公司要求我支付物业费，也只能追诉第二个时段欠缴的物业费。某某公司早已不具备物业服务资格，并声称于2021年8月单方面终止了物业服务，一审法院认为某某公司没有尽到的物业服务是连续性的，而现实情况是自2018年开始提供的物业服务就不合格，根本不存在能够连续服务及补救不合格服务的可能性，更没有资格继续收取物业费，某某公司没有提供物业服务而要求我支付物业费不合理不合法。综上所述，请求二审法院依法判决。
二审被上诉人辩称 某某公司辩称，我公司是正规物业服务机构，具有收取物业费资格。其次我公司在诉讼时效内已经委托律师对高某欠缴的物业费进行催收，我公司也给高某发了微信的催收记录，所以本案没有过诉讼时效。
原告诉称 某某公司向一审法院起诉请求：1．高某支付某某公司物业费21,820.51元(2019年8月20日至2021年8月31日)；2．高某支付某某公司违约金1,286.32元(从2019年8月20日至2021年8月31日共计720天，按每日千分之二计算)；3．由高某承担本案的诉讼费用。
高某向一审法院反诉请求：某某公司退还违法收取的装修垃圾费2,448.10元。
一审法院查明 一审法院认定事实：2018年7月4日，某某公司与高某签订《某某前期物业服务协议》，沈某(系高某丈夫)在该协议落款乙方处代签高某姓名，某某公司未在甲方处签章。该协议中明确由某某公司为全体业主和物业使用人提供服务，收费标准为别墅6元／月·平方米。高某房屋位于某某，面积为148.88平方米。某某公司提供的物业服务包括以下内容：“1、物业共用部位的维修、养护和管理，根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，相关业主对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生等，并承担费用。2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的设施设备，或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备(如电梯等)除外。3.物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生。垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4.业主共有的公共绿化的养护和管理。5.车辆停放管理。6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7.装饰装修管理服务。8.物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。9.法律法规规定的其他内容”。2018年7月7日，高某交纳2018年8月20日至2019年8月19日期间物业服务费10,719.36元，装修垃圾清理费2,448.10元。2021年9月1日，某某公司退出某某小区物业服务。2023年3月25日高某将案涉房屋出卖给案外人。另经一审法院当庭释明，高某明确对本诉的辩称意见仅作为抗辩意见，不作为反诉在本案中主张。某某公司当庭放弃关于违约金的诉讼请求。
一审法院认为 一审法院认为，某某公司提交的与高某2018年7月4日签订的《某某前期物业服务协议》并无甲方某某公司的签章，依据该协议第五十二条约定“本协议自甲方盖章、乙方签字之日其生效”，故该物业服务协议此时并未生效。2018年7月7日高某交纳2018年8月20日至2019年8月19日期间物业服务费10,719.36元，高某辩称该笔物业服务费系为办理房产证在某某公司胁迫、欺骗下交纳，应并未提交相应证据，故一审法院对该辩称意见不予采信。一审法院认为，高某已经按照其房屋面积以6元／月·平方米交纳了一年的物业费10,719.36元，履行了物业服务协议中乙方主要义务，某某公司确认收到该笔物业服务费。故《某某前期物业服务协议》自2018年7月7日对高某发生法律效力，高某应依约按期交纳物业服务费。关于物业费计算标准，某某公司主张按《某某前期物业服务协议》中约定的别墅每平方米6元标准收取物业费的标准计算，高某辩称其房屋为联排住宅非别墅。一审法院认为，高某已经按照6元／月／平方米来交纳了一年的物业服务费，可见其对该房屋的收费标准知晓，同时高某房屋百商某某小城某某为联排住宅，联排门前有围栏分割的独立院落空间，建设使用独立地块，可以反映出该房屋不同于普通住宅，故一审法院对该辩称意见不予采信，高某应按照《某某前期物业服务协议》约定的6元／月／平方米交纳欠付的物业服务费。某某公司主张高某交纳自2019年8月20日至2021年8月31日的物业费21,820.51元，在一审法院计算范围内，一审法院予以支持。关于高某认为某某公司起诉已经过了三年的诉讼时效，不应当承担责任的辩称意见，一审法院认为，某某公司为案涉房屋所在小区提供物业服务直至2021年8月31日，高某欠付物业服务费为持续状态，故而某某公司向一审法院起诉在诉讼时效内，高某关于某某公司起诉已过三年的诉讼时效的辩称意见不成立，一审法院不予采信。关于某某公司主张的违约金。因某某公司当庭放弃关于违约金的诉讼请求，其意思表示真实、明确，不违反法律、不损害国家、集体和第三人合法权益，系在法定范围内行使处分权，一审法院对某某公司关于违约金的诉讼请求不再审理和裁判。关于高某要求某某公司退还装修垃圾清理费的反诉请求。一审法院认为，某某公司确已收到该笔款项，但并未提交相应证据证明其履行了案涉房屋装修垃圾清理义务，且案涉房屋已转让，无继续履行之可能，故某某公司应退还装修垃圾清理费2,448.10元。判决：一、高某于判决生效之日起十日内向某某公司支付百商某某小城某某房屋自2019年8月20日至2021年8月31日的物业服务费21,820.51元；二、某某公司于判决生效之日起十日内向高某退还装修垃圾清理费2,448.10元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
二审另查明，经本院与一审法院核实，某某公司首次向一审法院提交本案立案材料的时间为2023年5月4日。
本院查明 本院对一审查明事实予以确认。
本院认为 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实，本案当事人之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，因此，本案应当适用民法典的规定。本案争议焦点为：某某公司要求高某支付物业费有无事实和法律依据。本院对此分析如下：高某上诉认为某某公司所主张物业服务费诉讼时效期间已经届满，且某某公司存在所提供物业服务不合格的情况。本院对此认为，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。结合上述法律规定可知，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算，因此一审法院以某某公司为涉案房屋所在小区提供物业服务直至2021年8月31日，高某欠付物业服务费为持续状态为由，认定某某公司的起诉未超过诉讼时效期间有误，本院予以纠正。根据一审庭审中查明的事实能够认定某某公司为案涉房屋所在小区提供了物业服务，高某也已按照涉案《某某前期物业服务协议》所约定的6元／月／平方米的标准向某某公司支付了2018年8月20日至2019年8月19日的物业服务费10,719.36元，一审法院据此认定涉案《某某前期物业服务协议》已生效并对高某产生法律效力无误，本院对此予以维持。同时，高某并未举证证实某某公司所提供物业服务存在不合格的情形，故对高某该项上诉意见，本院不予采信。案涉《某某前期物业服务协议》第二十条约定，物业服务费每一年预交一次，交纳费用时间为每一年的第1个月上旬，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。结合上述约定能够认定，如高某未足额交纳某一年度的物业费，则自下一年度的1月1日起开始计算上一年度物业服务费的诉讼时效。具体到本案，高某未交纳2019年8月20日至2019年12月31日的物业服务费，该期间物业服务费的诉讼时效应自2020年1月1日起开始计算。结合某某公司未举证证明其向高某催缴过物业服务费以及某某公司于2023年5月4日向一审法院提交本案立案材料的事实能够认定，某某公司主张的2020年1月1日前的物业服务费诉讼时效期间已经届满，2020年1月1日至2021年8月31日的物业服务费诉讼时效期间并未届满。综上，高某关于本案诉讼时效经过的上诉主张部分成立，一审法院对某某公司所主张物业服务费数额认定有误，本院予以纠正为17,865.60元【148.88㎡×6元／月／㎡×20个月(2020年1月1日至2021年8月31日)】。
综上所述，高某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、第五百零九条第一款、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定判决如下：
裁判结果 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2024)新0105民初2836号民事判决第二项，即乌鲁木齐某某有限公司于判决生效之日起十日内向高某退还装修垃圾清理费2,448.10元；
二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2024)新0105民初2836号民事判决第一项为高某于判决生效之日起十日内向乌鲁木齐某某有限公司支付百商某某小城某某房屋自2020年1月1日至2021年8月31日的物业服务费17,865.60元；
三、驳回乌鲁木齐某某有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费188.84元(某某公司已预交)，由某某公司负担22.83元，由高某负担166.01元，一审反诉案件受理费25元(高某已预交)，由某某公司负担。二审案件受理费345.51元(高某已预交)，由某某公司负担62.61元，由高某负担282.90元。
本判决为终审判决。
落款
审判长 姚 雷
审判员 瞿佩茹
审判员 王朴欢
二〇二五年一月十日
书记员 张玉洁