某公司等与某3公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
北京市第三中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2024)京03民终18781号
当事人 上诉人(原审原告)：某公司。
上诉人(原审原告)：某1公司。
被上诉人(原审被告)：某2公司。
原审第三人：某3公司。
审理经过 上诉人某公司(以下简称某公司)、某1公司(以下简称某1公司)因与被上诉人某2公司(以下简称某2公司)、第三人某3公司(以下简称某3公司)物业服务合同一案，不服北京市朝阳区人民法院(2023)京0105民初54419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 某1公司、某公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销北京市朝阳区人民法院(2023)京0105民初54419号民事判决书，并改判支持某公司、某1公司的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由某2公司承担。
事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判，理由如下：
一审法院查明 一、一审法院认定涉案房屋不存在公共区域是事实认定错误：(1)某公司、某1公司与某3公司签订的《不动产租赁合同书》第五条物业费第一款第四项规定：“乙某方承租面积中公共区域的空调费、保安清洁费、公共事业费等各种相关费用，乙某方承租区域外的公共区域各种相关费用，由乙某方按照甲方或者甲方指定的物业公司的规定承担并交纳。”通过此条款可以清楚的知道某公司、某1公司承租区域内存在公共区域。(2)某3公司出具了盖公章的场地原始图纸，根据图纸可以看出公共卫生间外围及电梯附近均为走廊范畴，某3公司向某公司、某1公司交付涉案房屋的初始状态存在公共走廊、卫生间等公共区域，根据一审中某公司、某1公司的装修图纸证据可以看出某公司、某1公司并未对涉案房屋的公共区域(包括公共走廊及卫生间)进行重新改动，仅对其进行了统一化装饰，且公共走廊、卫生间也并非某公司、某1公司的专用区域，而是涉案房屋自身的公共区域，不可能全是办公区域。因此，一审法院认为某公司、某1公司对涉案房屋是整层承租3、4层，承租后对涉案房屋通过加建墙体的形式对房屋进行了装修改造，将除共有部位(电梯间、空调设备间、卫生间及管道公共设施)外的打通区域，划分成了公共走廊及办公区、会议室等区域以另行对外出租，并不存在公共区域的说法与事实不符。
二、一审法院认定的某公司、某1公司无权依照《物业服务合同》要求某2公司提供相应服务的表述与事实不符，且与现有证据矛盾重重，难以自圆其说。(1)某公司、某1公司直至一审第三次开庭时才初次见到某2公司提供的《物业服务合同》，在此之前从未见过《物业服务合同》的具体内容。某公司、某1公司要求某2公司提供物业服务的依据是《不动产租赁合同书》及《物业管理客户服务手册》的约定。(2)某公司、某1公司与某3公司签订的《不动产租赁合同书》第五条物业费第一款第三项规定：“具体详细物业关系服务内容以甲方或者甲方指定的物业公司的物业管理服务手册为准”。(3)在某2公司提供的(服务手册)二、客户服务(一)大厦的开放时间与服务中载明：“在大厦的开放时间以内，我们为贵公司提供标准的照明、空调、电梯、秩序维护、清洁、维修等服务；在大厦非开放时间，我们为贵公司提供应急照明、电梯及静楼的秩序维护服务。”；(四)日常服务1、前台服务2)受理日常维修服务、受理服务质量投诉；(四)日常服务3.公共环境清洁服务：物业公司负责大厦各公共区域(大堂、中厅、电梯、各层楼梯及消防通道、卫生间、直饮水间、绿植等)的清洁打扫。定期对公共区域的地面、地毯、墙面进行清洁保养。定期对大厦的外墙及玻璃幕墙进行清洗保养。(四)日常服务4.垃圾清理及回收每日早、晚由专业保洁人员收取各公共区域的办公垃圾，并进行垃圾分类回收、密封存放，当晚清运出楼。每日早、晚由专业保洁人员收取各公共区域的办公垃圾，并进行垃圾分类回收、密封存放，当晚清运出楼。物业公司负责大厦各公共区域(大堂、中厅、电梯、各层楼梯及消防通道、卫生间、直饮水间、绿植等)的清洁打扫。定期对公共区域的地面、地毯、墙面进行清洁保养。定期对大厦的外墙及玻璃幕墙进行清洗保养。某2公司应当按照《不动产租赁合同》及《物业管理客户服务手册》向某公司、某1公司提供物业服务，但某2公司未按照约定提供服务，应当向某公司、某1公司返还物业服务费，一审法院认定某公司、某1公司无权要求返还公区各项费用损失系事实认定错误。
三、某公司、某1公司系涉案物业的实际使用人，按照租赁合同的约定缴纳了物业费，确未能享受租赁合同及服务手册约定的物业服务，仍需另行支付水费、电费、设备维修、保洁及垃圾清运费用。既不公平亦不合理，另行支出的费用应当返还。(1)一审中争议焦点有三个，除一审判决中载明的两个外，还有一项未被一审法院列明：即某2公司向某公司、某1公司收取物业费后提供的服务内容有哪些？一审中某2公司未能向一审法院说明向某公司、某1公司提供了哪些物业服务内容。(2)某2公司在一审中自认向某公司、某1公司收取的物业费比同大楼其他楼层的租户每平米贵1元，同时向其他楼层租户提供了服务手册里约定的全部服务内容。(3)通过某2公司在一审中提交的物业服务合同可以看到，整栋大楼物业费收费标准统一，可见涉案的3、4层物业并不存在有别于同一大楼其他楼层物业的情形。收费与服务水平相适应是物业服务领域的普遍原则。某公司、某1公司物业费比其他楼层每平米贵1元，其他楼层均享受到了物业服务，而某公司、某1公司却没有。一审判决有失公允，难以信服。
二审被上诉人辩称 某2公司辩称：同意一审判决结果，不同意某公司、某1公司的上诉请求理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉人的上诉请求理由。
某3公司辩称：同意一审判决。
原告诉称 某公司、某1公司向一审法院起诉请求：1.某2公司返还某公司、某1公司公共区域自2022年1月1日至2024年6月5日水费30466.5元、2022年1月1日至2024年6月18日电费229960元、2021年9月24日至2024年5月14日卫生材料费58441.66元、2021年11月24日至2023年12月13日维修费4088.6元、2022年3月30日至2024年6月30日保洁费163714元；2.某2公司支付某公司、某1公司律师费5000元。
一审法院认定事实：
2021年6月15日，某3公司作为出租方(甲方)，某公司、某1公司作为承租方(乙方、某方)签订《不动产租赁合同书》(以下简称涉案合同)，(与本案相关的)约定如下：甲方系北京市朝阳区建国门外大街某12号某大厦的第三层、第四层写字楼(以下简称涉案房屋)的所有权人，有权出租涉案房屋，涉案房屋的计价建筑面积为5101.39平方米，其中第三层建筑面积为2524.76平方米，第四层建筑面积为2576.63平方米，租赁物的具体位置形状界限见《租赁物平面图》，交付状态详见附件3《租赁物交接清单》；租赁期限自2021年12月15日至2026年12月14日，免租期6个月，自2021年6月15日至2021年12月14日，装修期内，除租金之外，物业费、水电费、燃气费、通风采暖制冷费等由乙某方承担并按约定交纳，物业费应当悉数上交；首期租金为5.88元/平方米/天，以上价格不包含物业费、水电费等；乙某方应向甲方委托或指定的物业公司支付物业费，本合同租赁物物业费单价为1.13元/天/平方米，具体详细物业关系服务内容以甲方或者甲方指定的物业公司的物业管理服务手册为准，乙某方承租面积中公共区域的空调费、保安清洁费、公共事业费等各种相关费用，乙某方承租区域外的公共区域各种相关费用，由乙某方按照甲方或者甲方指定的物业公司的规定承担并交纳；乙某方应当自行负责租赁物的清扫、保洁和保安工作，并承担由此产生的费用。附件租赁物分区平面图中，显示涉案房屋中间有两块区域均备注为“共用部位”(某2公司及某3公司称为电梯间、空调设备间、卫生间及管道公共设施)，剩余区域为打通状态。
2021年6月18日，某3公司作出关于物业公司的说明，明确某3公司针对涉案合同指定的物业公司为某2公司。
涉案合同签订后，某3公司向某公司、某1公司交付了涉案房屋，某公司、某1公司向某2公司支付了相应费用。2022年4月20日起，某公司、某1公司就水、电费、物业费事宜与某2公司多次发函进行沟通，双方对此未达成一致。某公司、某1公司按照34元/平方米/月的标准向某2公司支付涉案房屋的物业管理费至2024年9月14日。
本案审理过程中，某公司、某1公司提交了某2公司的《客户服务手册》，载明“在大厦的开放时间以内，我们为贵公司提供标准的照明、空调、电梯、秩序维护、清洁、维修等服务……(四)日常服务，1.前台服务……2.入户清洁服务……贵公司办公区域内的清洁工作，如果贵公司愿意也可雇佣大厦的保洁人员为贵公司服务……3.公共环境清洁服务，物业公司负责大厦各公共区域(大堂、中厅、电梯、各层楼梯及消防通道、卫生间、直饮水间、绿植等)的清洁打扫……4.垃圾清理及回收，每日早、晚由专业保洁人员收取各公共区域的办公垃圾，并进行垃圾分类回收、密封存放，当晚清运出楼……附件4，物业服务费标准为办公楼34元/平方米/月”。
经询，某公司、某1公司表示涉案房屋交付时有公共卫生间及公共走廊，剩余区域为打通状态，交付后，某公司、某1公司对打通区域进行分割，并对外出租。对此，某公司、某1公司提交涉案房屋交付时的照片，照片显示涉案房屋除共有部位外，剩余为打通状态，打通区域地面铺设的瓷砖中有长条状区域(某公司、某1公司认为系公共走廊)。另针对诉讼请求中的各项费用，某公司、某1公司提交了水、电费交纳凭证、采购合同、保洁合同、律师委托代理合同及相应转账记录、发票等。
某2公司及某3公司对此均不予认可，表示涉案房屋交付给某公司、某1公司时，仅有两处共用部位(同合同附件2)，剩余部分为打通状态，不存在公共走廊、公共区域，系某公司、某1公司承租涉案房屋后自行装修，分割出了公共走廊。对此，某2公司提交了某公司、某1公司对涉案房屋装修的竣工验收图，显示除合同附件2中的两处共用部位外，某公司、某1公司在涉案房屋内加建多处墙体，分割出了走廊及多间办公区、会议室等区域。某公司、某1公司对上述图纸认可。
另询，某3公司称涉案房屋系首次出租，此前由某3公司自用(用作儿童乐园，亦为打通状态)，其中共用部位中的卫生间由某2公司提供物业服务。某2公司予以认可，但表示涉案房屋在出租前面向所有访客及其他业主等群体开放，而某公司、某1公司承租后由其独立管理运营、不对外开放，事实上成为了某公司、某1公司的专有区域，且某公司、某1公司在提起本案诉讼前，一直自行聘请相关人员提供相应保洁服务。
某2公司另提交其与某3公司签订的《物业服务合同》，其中：2020年1月1日至2023年12月31日的合同，载明“乙方(某2公司)应当提供的物业服务包括……3.物业共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构(包括承重墙体、梁柱、楼盖等)、屋顶、外墙面(包括非承重结构的分户墙外墙面)、楼梯间、公共卫生间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、配电房、空调机房、消防监控中心、消防泵房、电话机房、卫星电视机房、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括但不限于共用的上下水管道、共用照明、落水井、保安监控系统、消防系统、避雷装置、空调通风系统、弱电系统、卫星电视系统、电梯(由专业服务机构负责的除外)……6、公共环境卫生服务。包括但不限于：大厦共用部位的清洁卫生，公共区域的清洁卫生、垃圾的收集、清运、楼宇玻璃幕墙的定期清洗及为业主和物业使用人提供室内的有偿清洁服务等。物业服务费为33元/月/平方米，包含公共区域的能源费，不包含物业使用人使用的物业区域内的能源费、保洁、绿植租摆、工程小修等服务费用”。
2023年12月31日至2025年12月31日的合同，载明“乙方(某2公司)应当提供的物业服务包括……2.物业共用部位的日常维修、养护和管理……5.清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾收集等。物业服务费为33元/月/平方米，包含公共区域的能源费，不包含物业使用人使用的物业区域内的能源费、保洁、绿植租摆、工程小修等服务费用”。
再询，截至本案法庭辩论终结，涉案合同仍在履行过程中。
一审法院认为 一审法院认为，涉案合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据各方诉辩意见，本案争议焦点有二，一为涉案房屋是否存在公共区域，二为某2公司是否应当赔偿某公司、某1公司主张的各项费用。
针对争议焦点一。根据涉案合同，某公司、某1公司对涉案房屋是整层承租，承租后对涉案房屋进行独立、排他使用。根据查明事实，某公司、某1公司承租涉案房屋后，通过加建墙体的形式对房屋进行了装修改造，将除共有部位外的打通区域，划分成了公共走廊及办公区、会议室等区域以另行对外出租。某公司、某1公司主张的公共卫生间、公共走廊系相较于次承租人而言的公共区域，但对涉案合同的履行及某2公司提供物业服务而言，并不存在公共区域。
针对争议焦点二。涉案合同约定，某公司、某1公司向某2公司支付物业费，物业服务内容以某2公司的物业管理服务手册为准。《客户服务手册》载明，物业公司负责公共区域的公共环境清洁服务及垃圾清理及回收等事项。如前所述，涉案房屋不存在公共区域，某公司、某1公司应当按照合同约定，自行负责涉案房屋的清扫、保洁等工作，并承担由此产生的费用，故某公司、某1公司要求某2公司返还“公共区域”内的各项费用及赔偿律师费，无相应依据，一审法院不予支持。
需要指出的是，虽然某2公司与某3公司签订的《物业服务合同》中，物业服务内容包含对涉案房屋共用部位的清洁卫生、日常维修及垃圾清运等，但某公司、某1公司并非合同当事人，上述约定不适用于某公司、某1公司，其无权依照《物业服务合同》的内容要求某2公司提供相应物业服务。
据此，一审法院判决：驳回某公司、某1公司的全部诉讼请求。案件受理费9693元，由某公司、某1公司负担(已交纳)。
二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
本院查明 本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为 本院认为，本案二审争议焦点为某2公司是否应返还某公司、某1公司水费、电费、卫生材料费、维修费、保洁费等各项费用，以及是否需支付律师费。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据某公司、某1公司与某3公司签订的《不动产租赁合同书》，某公司、某1公司承租面积中公共区域的空调费、保安清洁费、公共事业费等各种相关费用，某公司、某1公司承租区域外的公共区域各种相关费用，由某公司、某1公司按照某3公司指定的物业公司的规定承担并交纳；某公司、某1公司应当自行负责租赁物的清扫、保洁和保安工作，并承担由此产生的费用。而某2公司《客户服务手册》载明，物业公司负责公共区域的公共环境清洁及垃圾清理及回收事项。
关于公共区域的认定，从一审查明的事实来看，某公司、某1公司系整层租赁，承租后对房屋进行独立、排他使用；二公司在承租案涉房屋后，对房屋进行装修改造，划分了走廊、办公区、会议室等区域对外出租。综合案涉房屋区域及后续装修竣工验收图，某公司、某1公司主张的公共区域系针对次承租人，并非《客户服务手册》项下物业公司提供服务的公共区域。该部分区域的卫生材料费、维修费、保洁费及水电费，应由某公司、某1公司自行负责，相应费用亦由二公司自行承担。一审法院未支持某公司、某1公司的各项诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，某公司、某1公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9693元，由某公司、某1公司负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
落款
审 判 长 赵 琳
审 判 员 霍思宇
审 判 员 史晓霞
二〇二五年一月二十二日
法官助理 柴榕翔
法官助理 王 菲
书 记 员 何嘉惠