周素艳与北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司物业服务合同纠纷二审判决书
辽宁省鞍山市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2024)辽03民终3804号
当事人 上诉人(原审被告)：周某某。
被上诉人(原审原告)：北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市铁东区长甸南街51号。
法定代表人：李某某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李某某，该公司法务。
审理经过 上诉人周某某因与被上诉人北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司(以下简称东亚物业鞍山分公司)物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2024)辽0302民初7435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年12月10日立案后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，于2025年1月21日，由审判员独任公开开庭进行了审理。上诉人周某某，被上诉人东亚物业鞍山分公司的共同委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 周某某上诉请求：1.撤销或重新审理(2024)辽0302民初7435号判决书。2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决不公平。业主与物业之间是合同关系也是雇佣关系，不能仅因为物业公司服务了就强制业主交取全额物业费用，物业公司应当尽到合同义务，维护业主利益，尊重业主需求，不是简单的倒个垃圾门口坐个保安就叫服务。业主交着别墅区高价物业费得到的确是连普通小区都比不上的低质量服务，这样不公平。2.上诉人一审提出的问题没有得到解答。上诉人一审提出要求业主有知情权，要求物业公开营业执照、上岗人员证书、设备维修记录、消防设施齐全及更换记录、小区收益、公开服务档案，包括公共收益、公共设施、保安人员、绿化、供水耗电材料，物业合同规定的3元服务标准。包括物业应该准备的活动室，活动室被物业卖了，物业楼一部分被物业出租。物业收费从未给业主开过税务发票。等事宜没有落实也没有得到答复。业主该有的权利上诉人没有享受到。3.一审判决观点不准确。一审判决认为物业公司服务存在的仅是瑕疵不准确。物业收费不透明，广告收益不公开，出租出售物业用房，小区老旧不维修，陌生人随意出入小区等。这些让所有东亚业主愤慨的物业服务一审判决仅以物业公司存在服务瑕疵草草结案，上诉人认为不准确。该物业服务公司的行为违反了《物业服务条例》、《物业管理暂行条例》的相关规定。依据这些法律法规，物业服务公司在提供服务时应当尊重业主的权利并承担相应的责任。让该物业公司公开其收费明细，以保证透明度和公平性。要求该物业公司提高其服务质量，并在未来的服务中予以落实。让该物业公司把出售出租物业用房还给全体业主还原业主活动室，物业用房本身就是业主所有，物业公司无权买卖出租。4.一审判决不严谨，草草结案。一审判决书中上诉人的名字被多处写错成周素娟，最后直接把上诉人改成了陈子豪。这样的判决书可见一审法官是套用其它判决的模板进行判决的。每个物业公司存在的问题都不一样，不能草草套用模板就结案，最起码要听听业主为什么不愿交纳物业费，与物业公司存在什么问题，业主缴纳物业费能否解决问题。法律是公平公正的，判决书代表了一个法院的公证裁决，不能单纯的只保护物业公司的利益。
二审被上诉人辩称 东亚物业鞍山分公司辩称：服从一审判决。
原告诉称 东亚物业鞍山分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付拖欠的2023年7月1日至2024年12月31日期间的物业管理服务费13,795.4元；2.依法判令被告逾期支付物业管理服务费违约金14,144.89元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。
一审法院查明 一审法院认定事实，周某某系坐落于东亚豪庭20某房屋所有人，该房屋面积为255.47平方米，产籍号：42-112-85-3011。该房由原告东亚物业鞍山分公司提供物业管理服务，2016年9月30日原告与东亚豪庭业主委员会签订的《物业服务合同》，合同约定：东亚物业鞍山分公司提供物业服务，原告提供物业服务期限为伍年，自2016年10月1日至2021年9月30日止。服务期限届满前一个月，甲方(业主委员会)未将续聘或解聘意见通知乙方(原告)的，视为业主委员会同意续聘，服务期限自动延续1年。物业服务费收费标准为人民币3元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，业主或者物业使用人应于每年首月15日前交纳当期物业服务费，逾期缴纳物业费的，每逾期一日，应交付欠付费总额万分之五的标准承担相应的违约金。电梯运行服务费人民币50元/月/户。原告向被告提供了物业服务。
另查，周某某没有缴纳自2023年7月1日至2024年12月31日期间的物业费13,795.4元(255.47平方米×每平方米3元/月×18个月)。原告通过张贴通知单的方式向被告催缴过物业费。
一审法院认为 一审法院认为，本案的争议焦点是：1.周某某是否应当向东亚物业鞍山分公司给付物业费2.周某某是否应当向东亚物业鞍山分公司给付违约金
关于争议焦点1：该院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。原告提供了物业服务，承担了其作为物业公司应承担的义务，被告作为业主应依约支付物业服务费。本案中，原告提供了物业服务，承担了其作为物业公司应承担的义务，虽然原告提供的物业服务可能存在一定的瑕疵，但未构成根本违约，被告作为业主应依约支付物业服务费。故对原告主张的物业费，该院予以支持。
关于争议焦点2：原告提出要求被告支付违约金的诉讼请求，该院认为，鉴于该小区的实际情况，为更好地维护双方的合法权益，化解纠纷，对该部分诉讼请求，该院不予支持。
被告辩称 关于被告对物业服务未达约定标准、无活动室、有摄像头针对拍摄等问题的辩解，该院认为，被告可与物业服务企业加强沟通或通过业主委员会等途径寻求解决，但被告的抗辩不能构成拒交物业费的理由，故对被告的辩解，该院不予采纳。
综上，根据依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决：一、周某某于该判决生效之日起十五日内向北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司支付物业费13,795.4元；二、驳回北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如周某某未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费498元，减半收取249元(原告已预交)，由被告负担123元，于该判决生效之日起七日内向鞍山市铁东区人民法院缴纳，逾期不缴纳依法强制执行。原告负担126元，应退回原告123元。
本院查明 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为 本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人东亚物业鞍山分公司的物业服务是否存在重大瑕疵？二、被上诉人东亚物业鞍山分公司是否存在出租或出售物业用房？
关于争议焦点一，首先，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”本案中，物业服务合同期满后,被上诉人东亚物业鞍山分公司仍继续为案涉小区提供物业服务,虽与业主之间并未签订新的物业服务合同,但双方之间形成不定期业服务合同关系,业主应继续按照原物业服务合同的约定支付物业服务费。其次，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等各方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中,虽然被上诉人东亚物业鞍山分公司存在对摄像头损坏有死角、设施不完善维修不及时、卫生清洁不及时、对消防通道疏于管理、安保工作有漏洞有陌生人出入等物业服务瑕疵，但上诉人周某某并没有提供证据证明被上诉人东亚物业鞍山分公司的物业服务存在重大瑕疵；上诉人周某某以拒交物业费消极对抗对被上诉人东亚物业鞍山分公司的不满既是一种违约行为,又是对已经交费业主的不公平；且一审法院也基于督促被上诉人东亚物业鞍山分公司提升物业服务质量考虑，已经结合本案实际驳回了被上诉人东亚物业鞍山分公司对于案涉物业费违约金的诉讼请求，故本院对上诉人周某某的此节主张不予支持。
关于上诉人周某某主张被上诉人东亚物业鞍山分公司没有公示物业公共收益一节，本院认为，案涉小区公共部分的收益归全体业主共有,物业公司应定期如实公示公共收益的使用和收益情况，以便业主进行监督。现上诉人周某某没有提供证据证明物业公司私自占用公共收益，严重侵害业主权益的事实存在，故对上诉人周某某主张被上诉人东亚物业鞍山分公司没有公示公共部分收益拒交物业费的主张不予支持。
关于争议焦点二，虽然上诉人周某某主张被上诉人东亚物业鞍山分公司出租或出售物业用房，但没有提供证据证明其主张的事实存在。如果被上诉人东亚物业鞍山分公司擅自出租或出售物业用房，严重侵犯了业主利益，可与物业服务企业加强沟通或通过业主大会、业主委员会、相关部门向物业服务企业主张权利。
关于上诉人周某某因房屋漏水造成损失一节，因与本案并非同一法律关系，上诉人周某某应依法向造成损失的侵权人另行主张权利。
综上所述，上诉人周某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费144.9元。由上诉人周某某负担。
本判决为终审判决。
落款
审 判 员 徐云龙
二〇二五年二月五日
法官助理 张 畅
书 记 员 张斯淇