广州某有限公司、李某等物业服务合同纠纷二审判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2024)粤01民终31996号之一
当事人 上诉人(原审原告)：广州天寓物业服务有限公司，住所地广东省广州市白云区麒麟路21号(仅作办公用途)。
法定代表人：徐晓辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴桑田，该公司员工。
委托诉讼代理人：谢汝雄，该公司员工。
被上诉人(原审被告)：何某。
审理经过 上诉人广州天寓物业服务有限公司(以下简称天寓公司)因与被上诉人何某物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2024)粤0111民初18658号之一民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 上诉人天寓公司上诉请求：1.改判何某支付物业服务费2027.42元及滞纳金1642.21元(2022年1月至2023年5月期间物业服务费，自逾期之日起每日按应交未交物业服务费的3‰支付滞纳金，滞纳金自应交之日起计算至实际付清之日止，暂计算至2023年5月)；2.本案一、二审全部诉讼费用由何某承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，应予改判。第一，涉案住宅系何某所有，其于2019年3月30日收楼使用。后双方签订《景观花园前期物业管理服务协议》，何某接受天寓公司物业管理服务，天寓公司已按合同约定履行了应履行的物业服务，包括但不限于公共区域的保安服务、维持秩序、害虫防治、卫生保洁等，但何某自2022年1月起至今拖欠物业服务费、自2021年3月起至今拖欠公共区域公摊电费，根据前述服务协议第二十条的约定，何某应每日按应付金额千分之三支付从逾期之日起的滞纳金。第二，何某拒绝缴纳物业服务费的真实原因是其未能达到与开发商约定的返租目的，故通过拖欠天寓公司服务费的方式来降低损失。何某未能获得开发商所承诺的投资回报，后果不应由天寓公司承担。第三，电梯质量问题是何某与开发商之间的纠纷。针对该电梯问题，天寓公司已尽物业服务义务，按有关政策及相关监管部门要求每年落实电梯的维修、安检，涉案电梯符合国家质量、使用规定，电梯使用过程中出现故障并非天寓公司造成，也不属于天寓公司过错，对于物业公共区域的维修及电梯的维保天寓公司已多次垫资、及时进行维修。若何某认为电梯存在质量问题，应向开发商主张权利，而非将电梯质量问题转嫁至天寓公司，由天寓公司来承担后果，这既不合理也不合法。第四，一审判决错误认定“天寓公司在提供物业服务的过程中，对物业共有部位的维修、养护、和门岗管理等方面存在明显地瑕疵，存在过错”。住宅小区的外观和内部若时时刻刻都能尽善尽美，则完全不需要专业物业服务公司的存在，天寓公司已如约履行应尽的物业服务，对涉案小区随年月增长而不断出现的各种情况予以管理、服务。如何某认为涉案小区质量存在问题，应向开发商主张权利，而非以此作为不交或少交物业费的理由。第五，一审法院此前就天寓公司同类案件作出的多个生效民事判决均认定即便业主对天寓公司的服务存在不满，考虑小区居民众多，物业服务存在滞后性，难以人人满意，物业服务的瑕疵不足以抗辩物业费的缴纳，故业主应按照约定缴纳物业费。同理，何某应全额缴纳拖欠天寓公司的物业费。第六，此前广东省佛山市南海区人民法院就天寓公司与另外三户业主作出的(2023)粤0605民初28150-1号、(2023)粤0605民初28150-2号、(2023)粤0605民初28150-3号判决，由于三个案件均适用小额诉讼审理程序，为终审判决，天寓公司即使对该判决不服，但因三案未出现可申请再审的法定情况，无法提起再审。一审法院机械地参考该三个案件的判决，对本案作出相同判决，未尊重事实，也未参考过往其他案件的判决，严重损害天寓公司的合法权益。综上，请求二审法院依法改判。
二审被上诉人辩称 被上诉人何某二审辩称：第一，天寓公司提供的物业服务不到位，相关人员无上岗证，保安人员是60多岁的大爷，且只有向湖车库入口才有两名保安轮值，涉案小区安全无法保障。第二，何某多次向天寓公司索要发票，但天寓公司自2018年至2024年12月并未提供相关发票，故何某2020年至2023年拒缴物业费，并非无故拖欠。第三，何某收到一审判决后于2024年9月28日将2022年1月至2023年5月拖欠的物业费缴清。第四，天寓公司提供的物业服务达不到1.95元/平方米的标准。第五，何某于2020年5月4日与佰利投资管理(广州)有限公司解除返租关系，此后何某持续缴纳了一年的物业管理费至2021年12月，后续不缴纳物业费是因为2021年10月何某的亲戚去涉案房屋度假，天寓公司不肯打开水闸，何某才在2022年1月开始拒缴物业费。第六，2024年11月6日7栋506房的水管滴水，天寓公司称涉案房屋的洗手间排水管漏水导致506房的顶棚烂掉，表示如果何某不维修的话，就让506房的业主将何某的水管堵住。何某有权行使先履行抗辩权，在天寓公司纠错前有权拒付物业费。综上，请求二审法院驳回天寓公司的诉讼请求。
因本案纠纷，天寓公司于2024年6月25日诉至一审法院，请求判令：1.何某支付物业服务费2027.42元及滞纳金1642.21元(2022年1月至2023年5月期间物业服务费，自逾期之日起每日按应交未交物业服务费的3‰支付滞纳金。滞纳金自应交之日起计算至实际付清之日止，暂计算至2023年5月)；2.何某支付2021年3月至2023年4月期间公共区域公摊电费209.61元；3.本案全部诉讼费用由何某承担。
一审法院查明 一审法院经审理查明：2019年1月24日，天寓公司(乙方)与广东中旅(南海)置地有限公司(甲方)签订《佛山市南海区景观花园前期物业服务合同》，选聘天寓公司对景观花园实施前期物业管理服务事宜。合同含有以下内容：1.乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。2.物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，高层住宅1.95元/月/平方米；物业管理区域内共用水电费按实际产生费用向收益业主/用户分摊费用；业主应于建设单位交付物业后按月交纳物业服务费用，交纳日期在每月的15日前交纳。3.本合同期限自2019年1月24日起至业主大会选聘新的物业服务合同生效时，本前期物业服务合同终止。
2019年7月1日，何某签署业主收楼确认书。2019年8月14日，何某办理产权登记，房屋建筑面积为61.16平方米。
2019年7月1日，天寓公司、何某签订《景观花园前期物业管理服务协议》，协议中含有以下内容：第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，架空层、地下室。第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、消防设施、电梯、配电设施、发电机、避雷设施、公共监控设施。第六条市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、化粪池、沟渠、池、井、管道。第七条公共绿地、绿化、建筑物等的养护与管理。第八条附属配套建筑、场地和设施的维修、养护和管理，包括：商业网点、文化体育娱乐场所、垃圾房、围墙、大门、停车场、自行车车棚。第九条公共环境卫生，包括：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运。第十条维护物业区域内的公共秩序，包括：交通与车辆停放秩序的管理。第十七条乙方须按下列约定，实现目标管理。1.房屋外观整洁，无乱搭建，空调安装统一，房屋外观完好率达到90%以上。2.公共设施设备维护良好、正常运行，每周巡查、每月定期保养，维护完好率达90%以上。3.公共环境整体美观洁净：(1)楼外公共场所每天清扫一次，道路、人行道每月清洗一次；(2)公共配套及公共通道、走廊、楼梯、休闲场所每天清扫1次，每月清洗1次(含楼梯扶手)；(3)公用蓄水池每季清洗、消毒一次，水质化验符合国家颁布的卫生标准；(4)化粪池每年清疏1次，雨水、污水井每半年清疏1次，如发生堵塞应及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通；(5)每天定时收集生活垃圾，垃圾日产日清；(6)每月灭蚊、苍蝇2次；每月灭鼠、灭蟑1次。4.公共绿化：(1)日常淋水，定期修剪、除杂草、灭虫害；(2)绿化地、园林小品每天清洁1次，定期清洁园林水景；(3)植物成活率达到95%以上，出现枯死苗木及时补种。5.保安服务：(1)小区内实行二十四小时保安制度；(2)保安人员有明显标志，工作规范，遇有险情，在接到报警后立即赶达现场；(3)小区治安达到安全文明小区的标准。6.维修：(1)维修及时率98%以上；(2)维修合格率98%以上。7.小区内交通顺畅，车辆停放有序。第十八条物业管理服务费，指为完成本合同第二章所规定的委托管理事项而发生的费用，由服务成本、法定税费、管理酬金构成。本物业的管理服务费标准现行规定为：1.物业管理费：1.95元/平方米/月；甲方应于每月20日前支付当月管理服务费、停车场车位管理费及其他应付费用。第二十条业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、停车场车位管理费、专项设备运行费或其他应付费用，从逾期之日起每日按应交费的千分之三交纳滞纳金。
何某为证明1.天寓公司对涉案小区的房屋公共部位的维修、养护和管理严重失职失责、公共绿地的养护与管理缺失；小区的公共卫生脏乱差、垃圾堆积；消防设施破旧及消防设备过期；电梯故障频繁及出现多次困人事件；涉案小区七栋监控被盗、安保缺失，小区大门常年关闭、保安亭闲置、安保人员执勤经常擅离岗位，就此提交照片、微信聊天记录，其中照片显示小区物业的楼栋外墙、电梯间的墙面、地面的瓷砖大面积脱落、开裂，小区公共区域的天花墙皮掉落以及天花装饰掉落、开裂。2.物业提供的公摊电费存在欺诈嫌疑，物业提供的公摊电费清单包含了1-7栋部分业主的已缴个人电费，就此提交了自行制作2021年1月-2023年4月物业公摊电费的表格(业主电费)。
天寓公司为证明1.其已为何某提供了物业服务，就此提交了“海葵”台风事件情况、电梯技术服务委托协议、电梯维护保养合同书、电梯维保费用发票、物业服务情况照片、除四害灭蚊虫照片、物业维修记录。2.为证明何某拖欠公摊电费，就此提交了何某欠费表、公摊电费明细、《2021年3月-2023年12月景观花园公摊电费明细表》。3.为证实曾提出启动维修基金，就此提交微信聊天记录，该微信聊天记录为：景观花园工单处理群，天寓公司员工于2023年12月11日在该群提出是否启动住宅维修基金；业主群，2024年7月25日接龙启动维修基金维修消防控制主机线路事项。
本院查明 另查明，天寓公司起诉的同小区其余业主均提供了照片，照片显示不同时间段小区不同的区域均存在多处外墙瓷砖开裂、脱落情况，天寓公司在脱落位置处张贴告示。
再查，天寓公司于2020年10月21日另案起诉蔡某要求其支付2019年10月1日至2020年10月31日期间的物业服务费，一审法院以(2020)粤0111民初36191号立案受理，该判决认定：从蔡某提交的证据可以看出，天寓公司在门岗管理、电梯维修、服务质量等方面确实存在不足。为使天寓公司意识到自身的不足，以提高管理水平，一审法院对天寓公司主张的滞纳金的请求不予支持。
庭审中，天寓公司明确从当月21日起计算滞纳金。
一审法院认为 一审法院认为，天寓公司、何某签订《景观花园前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对何某具有约束力。根据前述合同约定，何某负有支付物业费的义务，天寓公司负有依约提供物业服务的义务。结合本案现有证据可知，天寓公司在提供物业服务的过程中，对物业共有部位的维修、养护、和门岗管理等方面存在明显地瑕疵，存在过错，且一审法院作出(2020)粤0111民初36191号民事判决认定天寓公司在门岗管理、电梯维修、服务质量等方面确实存在不足，可天寓公司提交的证据不足以证明其未对存在瑕疵的物业服务进行明显的改善和提高，综上，可以适当减少业主应当交纳的物业费。一审法院据此酌定对物业费按照80%收取。即，何某应向天寓公司支付自2022年1月至2023年5月期间的物业服务费共计为1621.96元(61.92平方米×1.95元/平方米×17×80%)。关于滞纳金，基于天寓公司物业服务存在质量问题，故何某未能按时交纳物业费不归责于何某，对天寓公司主张的滞纳金，一审法院不予支持。
关于公共区域电费。天寓公司主张何某支付2021年3月至2023年4月期间公共区域公摊电费209.61元，现天寓公司出示了公摊电费明细及其公共区域用电分摊的计算方式予以证明，其主张合理，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，于2024年9月24日判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，何某向天寓公司支付2022年1月至2023年5月期间的物业服务费1621.96元；二、自本判决生效之日起三日内，何某向天寓公司支付2021年3月至2023年4月期间公共区域公摊电费209.61元；三、驳回天寓公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由天寓公司负担13.20元，何某负担11.80元并在本判决生效之日起三日内向天寓公司迳付。
经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审期间，何某提交证据1景观花园物业服务中心的微信截图，拟证明何某已按照一审判决于2024年9月28日支付物业服务费1621.96元及公共区域公摊电费209.61元，何某已履行完毕；证据2关于提前解除租赁合同及交接通知函、房屋租赁合同解除协议书，拟证明何某于2020年5月4日与佰利投资管理(广州)有限公司解除返租关系，此后何某持续缴纳了一年的物业管理费至2021年12月，后续不缴纳物业费是因为2021年10月何某的亲戚去涉案房屋度假，天寓公司不肯打开水闸；证据3景观花园物业服务中心的微信截图，拟证明2024年11月6日7栋506房的水管滴水，天寓公司称涉案房屋的洗手间排水管漏水导致506房的顶棚烂掉，表示如果何某不维修的话，就让506房的业主将何某的水管堵住。天寓公司对此质证称：对证据1予以认可；对证据2的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该合同为何某与佰利投资管理(广州)有限公司签订，与何某是否支付物业服务费无关；对证据3的真实性予以确认，但水管是通过房间的地漏后通过楼板再接到主管的，漏水是因为何某的房屋问题。
另，天寓公司确认何某在一审判决作出后已支付2022年1月至2023年5月期间的物业服务费1621.96元及2021年3月至2023年4月期间公共区域公摊电费209.61元。
本院认为 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：
本案二审争议的焦点是物业服务费的标准认定及逾期支付物业服务费的滞纳金能否得到支持的问题。从同小区多个业主及何某提供的照片可以看出，天寓公司在门岗管理、物业共有部位的维修养护、服务质量等方面确实存在一定的瑕疵，而现有证据亦未能显示在诉争期间内天寓公司的物业管理服务有较大的改进和提升，一审法院综合考虑涉案小区的实际物业管理情况，酌情确定物业费按照80%收取并对逾期支付物业服务费的滞纳金不予支持，理据充分，应予维持。天寓公司上诉所依据的事实和理由与一审时一致，其二审期间既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，对天寓公司的上诉请求不予支持。
综上所述，上诉人天寓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广州天寓物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
落款
审判长 邓 颖
审判员 戴俊英
审判员 李光华
二〇二五年二月二十七日
书记员 陈金闪