袁伟致与凌源市鸿远物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审判决书
辽宁省朝阳市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2025)辽13民终214号
当事人 上诉人(原审被告)：袁伟致。
委托诉讼代理人：赵翊惠(系上诉人妻子)。
被上诉人(原审原告)：凌源市鸿远物业管理有限公司，住所地：凌源市铁北路东段天元小区3某楼1号63号。
法定代表人：张琪梦，经理。
委托诉讼代理人：任红伟。
审理经过 上诉人袁伟致与被上诉人凌源市鸿远物业管理有限公司(以下简称鸿远物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服凌源市人民法院(2024)辽1382民初5229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定，经各方当事人同意，由审判员姜锋独任审理，上诉人袁伟致的委托诉讼代理人赵翊惠，被上诉人鸿远物业公司的委托诉讼代理人任红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 袁伟致上诉请求：1、请求依法撤销凌源市人民法院(2024)1382民初5229号民事判决，并在查清事实后依法驳回原审原告诉讼请求；2、本案所涉诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审在认定事实及适用法律方面均存在瑕疵，请二审法院依法予以纠正。一、被上诉人作为原审原告提起物业服务合同纠纷，属于主体不适格，应予驳回诉请。首先，依据《业主大会议事规则》、《物业管理条例》相关规定：“业主大会选聘物业服务企业之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容进行表决。业主大会依法选聘解聘物业服务企业的，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中被上诉人依据的《物业管理合同》中签订的相对人，即南河花园小区业主管理委员会于2015年与被上诉人签订服务合同时并未召开管理区域业主大会，违反上述法律规定，属无权代理签订行为，故该《物业管理合同》不应适用于作为业主的上诉人。其次，该《物业管理合同》期限起止时间为2015年7月21日起至2020年7月20日止，而被上诉人所诉的要求给付物业年限为2021年7月21日至2024年7月20日止。即被上诉人物业服务期限至迟于2020年7月20日已经截止，上诉人可以提交凌源市南河花园小区二期业主委员会证明证实业主委员会并未与被上诉人签订过任何服务合同。其更无权依据过期合同要求上诉人承担给付物业费的责任。再次，上诉人不认可被上诉人在合同期满后提供了物业服务即使被上诉人在合同期满后提供了服务，其也未尽到原《物业管理合同》合同约定的维修改建项目并投资不足。其作为服务合同项下的先履行一方，未完成合同约定主要内容，无权要求后履行一方支付服务费用，即上诉人享有先履行抗辩权。更不应支持其合同期内存在未履行、合同期满后迟延履行的过错方，即被上诉人的诉求。故被上诉人存在根本违约情形，上诉人作为业主一分子保留对其违约项下赔偿权利，待日后业主统一通过后另行提起诉讼。最后，最高院公报判例裁判论理指出“物业服务合同的权利义务终止后，若物业服务企业拒绝退出、移交或未续签物业服务合同方之间的物业服务法律关系已经终止。物业公司再以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，没有法律依据。”最终判决驳回了物业公司诉求。二、物业公司对安全隐患采取放任态度，瑕疵履行服务义务故对其诉求亦应予驳回。物业公司对物业管理区域内存在的安全隐患负有保护并及时维修责任，对造成小区内的治安、环保等行为应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。否则，业主可行使瑕疵履行抗辩权不予交纳物业费。适用到本案中，上诉人所有的车库、下水道多次反水，被上诉人怠于履行及时修缮义务，导致上诉人三星电视机等物品造成浸泡损坏；车库门板被撞坏，被上诉人未尽到治安巡查，报送义务，甚至在事后制造障碍，阻碍上诉人通过其视频监控查找造成损害侵权人情形，导致上诉人财产受到损害；对于小区路面(8号楼3单元门前)地面严重凹陷，上诉人与其他物业主多次找到被上诉人要求其进行修复，但被上诉人均无动于衷，致使多人通过路边受伤崴脚；其服务楼道卫生脏乱差，并未做到定期清理、打扫义务，上诉人与其他业主无奈自行组织进行清理上述种种义务，被上诉人怠于履行，作为业主的上诉人可行驶瑕疵履行抗辩权，即被上诉人应先行解决上述情形并赔偿造成上诉人的损失后才行提起本案诉讼。综上，请二审在查清事实后依法处断。
二审被上诉人辩称 鸿远物业公司二审答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，望二审法院予以维持，驳回上诉。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，依法不能成立。《物业管理合同》签订过程合法合规，曾召开过业主大会。前期进入小区改建工作经过验收。一、答辩人作为凌源市南河花园小区二期物业服务人，起诉上诉人给付拖欠物业费，其具有合法的主体资格。2015年南河花园小区二期业主委员会代表业主与答辩人签订的《物业管理合同》，对小区广大业主具有约束力，上诉人作为答辩人物业服务范围内的业主，依法受《物业管理合同》的约束，在答辩人已经提供物业服务上诉人拒不给付物业费的情况下，答辩人作为原告起诉具有合法的主体资格。上诉人认为答辩人主体不合格，没有事实和法律依据。二、答辩人请求给付2021年7月21日至2024年7月20日期间物业费，虽然五年合同已期满，有十年补充合同。凌源市南街街道馨王社区在南河花园走访全体业主后，于2020年8月5日馨王社区与鸿远物业公司签订《南河花园二期小区物业管理协议书》，约定鸿远物业公司继续履行原合同条款内容服务。第七年开始小区没有新的物业进入，小区处于弃管状态，鸿远物业按照《民法典》948条和950条款，确定继续服务，答辩人仍然在小区提供物业服务。2023年3月5日凌源市南街街道办事处出具指导意见中：答辩人在小区物业服务合同不能终止，由答辩人继续按原合同提供服务。在答辩人继续提供服务情况下，上诉人与答辩人形成了实际服务合同关系，依合同约定上诉人应承担给付物业费的义务。三、答辩人无论在《物业管理合同》期满前或期满后，都是按照《物业管理合同》中约定全面履行合同义务，为广大业主提供舒心安适的居住生活环境，得到广大业主的一致好评，并在合同到期后主动交纳物业费，答辩人继续提供服务，根本不存在违约的情形，上诉状中说答辩人违约，毫无事实根据，完全是在为拖欠交纳物业费找理由借口。四、上诉人上诉状引用“最高院公报判例的裁判理论”不适用于本案。本案物业合同到期后，在上届业委会不存在的情形下，小区所在街道社区继续让答辩人按原“物业管理合同”提供服务，所以业主与答辩人间物业服务法律关系从未终止，公报判例中的案情与本案事实完全不符，对本案没有任何指导意义。对于上诉人未交物业费找各种理由“说辞”，物业本着随报随修，对于治安、环保等行为制止不了的及时向社区和派出所及城管等部门报备。对于上诉人说的车库下水道多次反水，物业有专门疏通下水的，随报随疏通了，由于自身原因禀报不及时，没看管好自家物品，不能强加于物业。车库门板被撞，上诉人从未去物业告知过。地面凹凸不平，供暖接管子，早已修缮。提到楼道卫生脏乱差，没清扫前可能有这种情况，但我们及时清理。关于物业服务是否达标在社区走访业主满意度调查中已证实。从业主积极缴纳物业费事实中足以证明大多数业主对物业服务是满意的。上诉人疫情期间是配合社区和我物业工作人员共同对小区以防疫情传播出过力，作为本小区业主、公益岗性质的上诉人这样做也未尝不可。以此理由来拒交物业费是站不住脚的。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，依法不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院依法予以维持，驳回上诉。
原告诉称 鸿远物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠原告的物业管理费2,571元，电费60元，并按合同约定支付10%的违约金263.1元，两项合计：2,894.1元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明 一审法院认定事实：2015年7月21日，鸿远物业公司通过招投标方式中标后作为乙方与甲方南河花园小区业主管理委员会签订了《物业服务管理合同》，约定由鸿远物业公司对南河花园小区实行物业管理，合同期限自2015年7月21日起至2020年7月20日止。合同第六条约定：“物业管理费用每月每平方米建筑面积0.45元、车位管理费每人每车500元。”合同第八条第4款约定：“乙方收取物业费、车位费、门卡费时间自开始收费一个月全部结束，如果经催缴拖欠物业费超过一个月的、业主承担所拖欠费用总额的5%违约金，拖欠至两个月的承担10%违约金，超过两个月仍未交纳各项费用的乙方可以将其诉至法院，申请法院强制执行。”合同第九条第1项约定：“......收取的车位费，乙方将其全部投入到甲方的小区维修改造资金之中……”。由于案涉小区原业主委员会解散，2020年8月5日，凌源市南街街道馨王社区(代南河花园二期业主委员会)与鸿远物业公司签订《南河花园二期小区物业管理协议书》，约定鸿远物业公司继续履行原合同条款内容，协议执行期限自2020年8月5日至2021年8月止。2023年3月5日，凌源市南街街道办事处出具关于召开南河二期小区物业管理协调指导意见，内容概括为：鉴于南河二期业主委员会与鸿远物业公司物业服务合同一事双方存在纠纷，经多家单位多次协调未能达成一致意见，根据《辽宁省物业管理条例》第六十四条规定，提出以下指导意见：1、南河二期业主委员会提出解除物业服务合同必须经全体业主大会通过方可实施。2、南河二期业主委员会对物业公司物业服务合同履行不到位的纠纷可通过法律诉讼解决。3、南河二期物业服务合同不能停止，暂由物业服务公司按照原合同执行，按照原合同规定的价格收取物业费，待南河二期业主大会作出决定意见后或者法院判决后，按照相关意见安排履行。现原告鸿远物业公司仍按照原物业合同履行物业服务至今。物业费收取方式为预交。被告袁伟致所居住的房屋系南河花园小区二期8号楼3单元601室，130.39平方米，阁楼面积为56.72平方米，属于鸿远物业公司与凌源市南河花园小区二期业主委员会签订的《物业管理合同》范围内。鸿远物业公司依据物业服务合同向包括袁伟致在内的小区业主提供了物业管理与服务，鸿远物业公司依据合同约定及物业费的收费标准向袁伟致收取物业费。庭审中，被告称原告物业合同已经到期，原告无权要求被告交物业费，现原告称被告自2021年7月21日至2024年7月20日三年的物业费均未交纳，且在原告发出“物业费催缴通知”后仍未交纳，致使鸿远物业公司诉至本院。
一审法院认为 一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。案涉《物业服务合同》依法成立并生效，被告作为该物业服务合同约定物业管理区域内的业主，受该物业服务合同的约束，原、被告间物业服务合同法律关系依法成立。尽管合同已经超过期限，但物业服务尚在进行，该合同仍在继续履行，原告、被告存在实际的物业服务合同关系，双方应按照合同约定履行各自义务。关于原告主张被告支付物业费2,571元的诉讼请求，原告在向被告等业主提供物业服务过程中，被告接受原告服务，被告应当依照合同约定，按期向原告履行交纳各年度物业服务费用，被告应按照合同约定的物业费计算标准向原告交纳所欠三年物业费2,571元(130.39m²×0.45元×12月×3年＋56.72m²×0.225元×12月×3年)。关于被告辩称原告未按照约定提供服务。因被告提交的照片不能证明具体拍摄时间、地点等，且无法证明整体服务效果，现被告提交的证据不能达到其证明目的，故被告该辩解本院不予采纳。关于原告主张被告给付三年楼道电费60元的诉讼请求，按照原告2015年签订的物业服务合同，此楼道电费并未在该合同中约定，故对于原告的该项诉讼请求，不在本案审理范围内，本案中不予支持。关于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本案案涉《物业委托管理服务合同》仅规定业主违约责任，对于原告公司违约的责任未作出规定，业主与物业公司的责任不对等，此业主逾期缴费承担违约金的条款属于加重业主责任条款，应为无效。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：一、被告袁伟致于本判决生效后十日内给付所欠原告凌源市鸿远物业管理有限公司凌源市南河花园小区8号楼3单元601室2021年7月21日至2024年7月20日的物业服务费2,571元。二、驳回原告其他诉讼请求。被告袁伟致如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，原告已预交，由被告袁伟致负担，于本判决生效之日起七日内向凌源市人民法院缴纳，逾期未予缴纳本院依法强制执行。原告预交的25元予以退还。
本院二审期间，上诉人提交照片五张，证明楼道清理不及时不到位。被上诉人质证认为，对照片没有异议，我们物业对楼道卫生是定期清扫，可能存在清扫后新产生烟头。被上诉人提交照片三张，证明上诉人车库门前、楼道内、单元门外都定期进行清扫。上诉人质证认为，是我家门口，但他们太假了，发生争执的时候才清扫，平时不清扫。
本院查明 对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为 本院认为，2015年南河花园小区二期业主委员会代表业主与被上诉人签订的《物业管理合同》，对小区广大业主具有约束力，上诉人作为物业服务范围内的业主，依法受《物业管理合同》的约束，在被上诉人已经提供物业服务的情况下，被上诉人作为一审原告起诉具有合法的主体资格。上诉人认为被上诉人主体不合格，没有事实和法律依据。被上诉人请求给付2021年7月21日至2024年7月20日期间物业费，虽然之前的物业服务合同五年期限已满，但2020年8月5日馨王社区与鸿远物业公司签订《南河花园二期小区物业管理协议书》，约定鸿远物业公司继续履行原合同条款内容服务，被上诉人仍然在小区提供物业服务。2023年3月5日凌源市南街街道办事处出具指导意见中：被上诉人在小区物业服务合同不能终止，由被上诉人继续按原合同提供服务。在被上诉人继续提供服务情况下，依合同约定上诉人应承担给付物业费的义务。物业服务系整体服务，上诉人在二审中提交证据，证明被上诉人存在物业服务不到位问题，被上诉人在二审期间亦提供了相关证据证明其对小区进行了服务。对于物业服务存在的瑕疵，物业公司应积极与业主通过协商方式予以解决，不断改善服务质量。业主在接受物业服务的同时，亦应履行缴纳物业费的义务，上诉人仅以物业服务存在瑕疵为由拒缴物业费依据不足，故本院对其该上诉主张亦不予采纳。
综上，上诉人袁伟致的上诉理由均不充分，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人袁伟致负担。
本判决为终审判决。
落款
审 判 员 姜 锋
二〇二五年三月四日
法官助理 石 岳
书 记 员 苏艳琳