陈黄河、海南时光物业管理有限公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书
海南省海口市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2025)琼01民终474号
当事人 上诉人(原审原告)：陈黄河。
委托诉讼代理人：王法良，北京大成(海口)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：海南时光物业管理有限公司，住所地海南省海口市秀英区秀英街道美俗路35号寻尝里2栋508，统一社会信用代码91460000MA5TK5HX3B。
法定代表人：龙亚益，执行董事兼总经理。
被上诉人(原审被告)：海口寻尝里商务服务有限公司，住所地海南省海口市秀英区秀英街道美俗路35号寻尝里2栋511，统一社会信用代码91460000MA5TL24X83。
法定代表人：谭开越，执行董事兼总经理。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：方义，海南昌宇律师事务所律师。
审理经过 上诉人陈黄河因与被上诉人海南时光物业管理有限公司(以下简称时光公司)、海口寻尝里商务服务有限公司(以下简称寻尝里公司)租赁合同纠纷一案，不服海南省海口市秀英区人民法院作出的(2024)琼0105民初6018号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 上诉人陈黄河上诉请求：1．二审法院撤销一审法院的判决，判决支持陈黄河的一审诉讼请求；2．案件的诉讼费用由时光公司、寻尝里公司承担。事实与理由：一、一审法院认定本案事实错误。1．一审法院认为陈黄河提交证据海口市公安局110指挥中心案情详细信息报表与本案没有关联是错误的。2．一审法院认为案涉商铺已出租，但没有租赁合同证明，是错误的认定。3．一审法院没有认定时光公司、寻尝里公司利用强势地位，单方拟定的合同条款第九条第9.4款属于霸王条款是错误的，理由如下：陈黄河投入几十万元经营，当时要求签订租期3-5年合同，但时光公司、寻尝里公司坚持一年一签，限制经营一年。根据《中华人民共和国民法典》第四条规定：“民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。”第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵守公平原则，合理确定各方的权利和义务。”因时光公司、寻尝里公司违反《中华人民共和国民法典》的基本原则规定，所以合同条款第九条第9.4款的规定应认定为霸王条款，不应受法律保护。4．一审法院认定陈黄河丧失优先承租权是错误的。理由如下：陈黄河从来没有放弃优先承租权。在合同期满之前，陈黄河通过口头、微信、短信、书面申请、发《律师函》等方式向时光公司、寻尝里公司提出续租请求，时光公司、寻尝里公司没有回应，到合同期满后的2024年6月26日才向陈黄河发出《通知》，不再续签，应终止供水供电，要求陈黄河清场。不排除时光公司、寻尝里公司事先与第三方另有图谋，损害陈黄河合法的优先承租权。5．一审法院没有认定时光公司、寻尝里公司强行断水断电，造成陈黄河搬离的事实，是错误的。时光公司、寻尝里公司强行断水断电的恶劣行为，严重侵害陈黄河的合法权益。二、一审法院适用法律错误。1．优先承租权是《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定给予承租方的权利，本案中陈黄河没有放弃在同等条件下优先承租的权利。时光公司、寻尝里公司从来没有告知过陈黄河有第三方承租的条件，陈黄河是否同意继续承租的通知。时光公司、寻尝里公司无视法律的规定，利用市场优势地位，我行我素，严重侵害了陈黄河的优先承租权利。2．一审法院适用《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百零二条第一款规定，审理本案是错误的。三、一审法院认定本案事实错误和适用法律错误，请求二审法院撤销一审法院的判决，判决支持陈黄河的原审诉讼请求。
二审被上诉人辩称 被上诉人时光公司、寻尝里公司答辩称，一、一审法院事实认定清楚，判决于法有据，陈黄河未在合同约定期限内提出续租申请，已经丧失了优先续租权，并且双方已经完成了涉案商铺和全部租押金的交接，陈黄河强制要求时光公司、寻尝里公司续约既无法律依据也无合同依据。依据三方签订的《商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)第9.4条约定，陈黄河并未在合同约定期限内向时光公司、寻尝里公司提出书面续租申请，陈黄河也未举证证明时光公司、寻尝里公司存在侵害其优先承租权的情形，其优先续租的权利已经灭失。租赁合同系各方真实意思的表示，且不违反国家强制性、效力性法律规定，依法有效，并且法律法规并未明确规定承租人优先承租权行使的时限、方式等。同时，租赁合同也并未约定时光公司、寻尝里公司需承担通知义务，并且时光公司、寻尝里公司管理近百家商铺，合同期限均不同，强行要求时光公司、寻尝里公司逐一进行通知，既没有相关的法律依据，实际操作也不现实。因此，应当坚持当事人约定优先的原则，陈黄河未在约定期限内提出，其已经丧失优先续租权。另外，陈黄河在合同届满后，又自愿办理了退场交接手续和全部租押金的结算，陈黄河与时光公司、寻尝里公司之间不论是从法律上还是事实上都已经不存在任何租赁关系。最后，在陈黄河退还涉案商铺后，涉案商铺已经完成了招商，现新商家已经入驻并实际经营，陈黄河的请求客观上亦无法实现。二、陈黄河部分陈述属于不实陈述，且未提供任何证据证明，依法应当承担举证不能的责任。陈黄河主张时光公司、寻尝里公司强制要求一年一签、多次口头要求续签以及时光公司、寻尝里公司采取了断水断电等陈述，属于不实陈述，既没有提供任何有效证据证明，也与事实不符。时光公司、寻尝里公司从未强制要求一年一签，时光公司、寻尝里公司管理的商铺均是在与租户协商后自愿签订，合同期限也是一年至五年不等，并且时光公司、寻尝里公司从未采取断水断电的方式强迫陈黄河撤离，陈黄河在没有提供相应的证据证明其主张的情况下，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，在陈黄河已经丧失优先续租权的基础上，时光公司、寻尝里公司有权自行选择签约对象，并且客观上也已无法实现陈黄河的请求，请求二审法院依法驳回陈黄河的上诉请求。
原告诉称 陈黄河向一审法院起诉请求：1．判令时光公司、寻尝里公司与陈黄河续签《商铺租赁合同》；2．本案的诉讼费用由时光公司、寻尝里公司承担。
一审法院查明 一审法院认定事实：2023年5月22日，时光公司作为出租方(甲方)，陈黄河作为承租方(乙方)，寻尝里公司作为管理方(丙方)，三方签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于海口市秀英区美俗路35号“寻尝里”商业街中第1栋楼第1层第02号商铺出租给乙方用于商业经营，租赁面积：27平方米(以双方确认的平面图为准)；商铺用于商业经营，经营范围为：冰激凌、甜品、饮品、小吃、烘焙、西点；租赁期限：自2023年5月23日起至2024年6月22日止，免租期1个月，自2023年5月23日起至2023年6月22日止，免租期内，乙方正常向丙方缴纳水电费等费用；每月的租金为5625元，管理费为675元；乙方在签订本合同之日起5日内，向甲方与丙方支付履约保证金12600元，保证金由丙方统一收取并向乙方出具收据，租赁期满或终止租赁合同时，丙方在乙方结清全部费用后无息退还给乙方；乙方如需续租须在租赁期届满前3个月向甲方提出书面申请，同等条件下乙方享有优先承租权，乙方未按约定发出续租申请的，视为放弃续租权，甲方有权带意向承租者进入商铺考察，或发布招商广告(包括张贴招租信息等)。合同还约定了陈黄河与时光公司、寻尝里公司的其他权利义务内容。
上述合同签订后，陈黄河进场装修并进行经营活动，并依据合同约定向时光公司、寻尝里公司支付租金、管理费、履约保证金等费用。
2024年6月5日，陈黄河在微信上向时光公司、寻尝里公司的工作人员表明欲续签租赁合同。工作人员表示已经反馈到公司，并提醒陈黄河双方签署的合同第9.4条约定了有关续签问题。同日，陈黄河通过中国邮政分别向时光公司、寻尝里公司邮寄《商铺租赁合同续租申请书》，该申请书的内容为：因双方的商铺租赁合同将于2024年6月22日到期，申请续签合同，期限从2024年6月23日起至2025年6月22日止。时光公司、寻尝里公司均于2024年6月7日收到上述邮件。
2024年6月17日，陈黄河分别向时光公司、寻尝里公司转账11250元、1350元，用于支付寻尝里2号商铺6月23日至8月22日租金、商铺物业服务与运营管理费。
2024年6月25日，时光公司、寻尝里公司的工作人员微信告知陈黄河，双方商铺合同到期，但陈黄河迟迟未归还铺面，公司已经下催告函，并会对店铺停水停电。同日，陈黄河通过北京大成(海口)律师事务所向时光公司、寻尝里公司出具《律师函》，主张其对案涉商铺的优先承租权，要求续签案涉商铺的租赁合同。
2024年6月26日，寻尝里公司作出《通知》，通知陈黄河案涉商铺的租赁合同期限已于2024年6月22日结束，不再续约，店铺由业主方收回，通知送达时刻起，店铺终止供水供电服务，要求陈黄河两日内完成撤场、交还铺面，并与寻尝里公司完善退铺手续。
2024年6月28日至7月2日期间，时光公司、寻尝里公司的工作人员在微信上与陈黄河协商案涉店铺撤场及清退相关押金、电费等费用事宜。
2024年7月1日，寻尝里公司向陈黄河退还2024年6月23日至2024年8月22日管理费1350元；时光公司向陈黄河退还押金12600元及2024年6月23日至2024年8月22日租金11250元。2024年7月5日，寻尝里公司向陈黄河退还铺面的剩余电费1078.4元。陈黄河亦分别向时光公司、寻尝里公司出具收到上述款项的《收条》。
陈黄河认为时光公司、寻尝里公司未与其续签租赁合同，损害其合法权益，遂向一审法院提起诉讼。
另查明，现涉案商铺有新商家入驻，外部装潢亦已更换成其他品牌。
一审法院认为 一审法院认为，陈黄河与时光公司、寻尝里公司签订的《商铺租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
本案主要有以下几个争议焦点：第一，关于优先承租权。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”而承租人优先承租权行使的时限、方式等，法律法规未作明确规定。关于优先承租权能否通过合同约定进行排除或限制，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条及第五百零二条第一款的规定，民事法律行为可以附条件；合同约定违反法律法规的强制性规定或违背公序良俗等法定事由才归于无效。优先承租权并非涉及生命、自由等“不可让渡之权利”，当事人约定进行排除或限制，并不损害公序良俗，应当坚持尊重当事人特约优先原则。陈黄河与时光公司、寻尝里公司签订的《商铺租赁合同》约定：陈黄河如需续租须在租赁期届满前3个月向时光公司提出书面申请，同等条件下陈黄河享有优先承租权，陈黄河未按约定发出续租申请的，视为放弃续租权，时光公司有权带意向承租者进入商铺考察，或发布招商广告(包括张贴招租信息等)。该合同条款对优先承租权的行使进行了限制。《商铺租赁合同》约定的租赁期届满之日为2024年6月22日，陈黄河若要行使其优先承租权，应在2024年3月22日前向时光公司提出书面申请。但陈黄河于2024年6月5日才提出续租申请，已经超过原、被告租赁合同约定的期限。时光公司据此排除陈黄河的优先承租权，符合合同约定，于法有据。
第二，关于续签租赁合同。因陈黄河已丧失优先承租权，作为出租方的时光公司，与陈黄河的《商铺租赁合同》租赁期限届满后，在不违反法律法规、公序良俗的情况下，可以自由选择任意案外人作为新租赁合同的承租方，这也符合契约自由的基本原则。而寻尝里公司在《商铺租赁合同》中系作为管理方，对案涉商铺没有对外出租的权利。因此，陈黄河要求时光公司、寻尝里公司与其续签《商铺租赁合同》的诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百零二条第一款、第七百三十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：驳回陈黄河的全部诉讼请求。案件受理费50元，由陈黄河承担。
二审期间，上诉人陈黄河提交如下证据，海口市公安局110指挥中心案情详细信息报表。证据来源：一审陈黄河提供，一审时没有加盖公章。证明2024年6月26日时光公司、寻尝里公司断水断电后陈黄河就报警了。
被上诉人时光公司、寻尝里公司质证称：首先，时光公司、寻尝里公司认为该证据不属于新证据，已经超过举证期限。其次，即使该证据加盖公安机关的印章，但内容仅显示报称因物业停其店里的水和电产生纠纷需要调解，没有任何详细的列明时光公司、寻尝里公司实施了该行为，且该时间段已经在合同期满后第4天，该商铺已经属于时光公司、寻尝里公司所支配，采取任何措施与陈黄河无关。
被上诉人时光公司、寻尝里公司二审未提交新证据。
本院认证意见：经审查，本院对陈黄河提交证据的真实性予以确认。
本院查明 本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为 本院认为：本案的争议焦点系陈黄河请求与时光公司、寻尝里公司继续签订案涉商铺租赁合同的请求是否成立。首先，优先承租权是租赁期限届满，房屋承租人享有一同等条件优先承租的权利。本案中，案涉租赁合同约定“乙方如需续租须在租赁期届满前3个月向甲方提出书面申请，同等条件下乙方享有优先承租权，乙方未按约定发出续租申请的，视为放弃续租权，甲方有权带意向承租者进入商铺考察，或发布招商广告(包括张贴招租信息等)。”陈黄河欲行使优先承租权必须满足上述合同约定的条件。双方当事人已经明确约定通知续租及行使优先承租权的期限，陈黄河应在该期限内提出续租申请并将该申请及时送达出租方，但陈黄河未在租赁期届满前3个月向出租方提出书面申请，陈黄河怠于行使权利导致失权，故陈黄河已不再享有优先承租权。其次，涉案租赁合同系双方真实意思表示，理应恪守。依据已查明的事实，合同履行期限届满前，双方虽有协商的过程，但并未续签合同，故涉案合同到期后终止，双方合同权利义务消灭。在陈黄河已丧失优先承租权的情形下，时光公司另觅其他承租方，并未违反案涉合同约定，亦未违反法律规定。一审法院驳回陈黄河关于与时光公司、寻尝里公司继续签订案涉商铺租赁合同的诉请，于法不悖，本院予以维持。
综上所述，陈黄河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈黄河负担。
本判决为终审判决。