（一）“高质发展”成为行业共识
1.管理面积同比增长9.3%，规模发展“质重于量”
近年来，物业上市公司的管理规模增速持续放缓，管理面积均值增速由2020年的37.29%持续下降至2023年的12.40%，合约面积均值增速由2020年的20.39%下降至2023年的4.35%。2024上半年，物业上市企业管理面积均值约1.41亿平方米，同比增长9.3%，较上年同期下降3.05个百分点；合约面积均值约1.87亿平方米，同比增长2.19%，较上年同期下降约3.63个百分点。合约面积均值增速较管理面积均值增速低7.11个百分点，未来，合约面积所带来的规模增长动能将逐渐减弱，增长潜力有限。
图：2023H1-2024H1上市公司在管面积及合约面积均值情况
数据来源：披露数据的上市公司年报，中指研究院整理
多家企业管理面积出现负增长。根据2024年中报数据，披露合约面积数据的49家物业上市公司中，合约面积出现负增长的有18家，占比为36.73%（上年同期26%），降幅最高的是融信服务，达25.77%；披露在管面积数据的55家物业上市公司中，在管面积出现负增长的有11家，占比为20%（上年同期15.09%），降幅最高的是港誉城市服务，达26%。
高质量发展导向下，物业企业主动“割舍”低质效、低收缴率、管理难度大、发展潜力小的项目，优化项目组合，彰显企业提升管理项目质量的决心。规模导向下，物业企业收购及拓展了一些低盈利或潜在亏损的项目，为企业高质量、可持续发展埋下了隐患。2024上半年，多家企业主动解除合约项目及在管项目，虽然短期内，导致管理规模的下降，但能够提升运营质效，有效遏制经营效益的下滑。
表：2024H1部分上市物业企业退出项目情况
数据来源：上市公司中报，中指研究院整理
管理面积指标披露的重要性在弱化，物业服务企业更加重视对“质”的追求。管理面积历来被作为物业企业发展的重要指标，但越来越多的上市公司正逐步弱化对于管理面积的数据披露。如合景悠活、万物云、浦江中国、润华服务、瑞森生活服务等均未在年报中披露管理面积相关数据。其中，瑞森生活服务明确指出，公司从关注面积的增加调整为更关注营收的增长，因此不再发布项目的管理面积数据。
表：2023年或2024H1部分上市公司对管理面积的披露情况
数据来源：上市公司中报、年报，中指研究院整理
弱化管理面积披露的原因：第一，伴随城市服务、IFM等业务的发展，管理面积和营业收入的直接相关性弱化了，企业经营重点应转变为提升经营效益；第二，管理面积的增长趋缓，且预计很难会有高速增长；第三，管理业态及业务更多元，学校、医院、景区、轨道交通等项目大多是根据服务内容和要求核算项目金额，取代了按建筑面积收取物业费的模式，而且有一些项目比如公园、景区本身就没有建筑面积。
2.实行区域聚焦战略，坚持高质量外拓
2024上半年，上市物业企业来自第三方管理面积占比53.76%，较2023年全年上升0.39个百分点。高质量外拓有助于：第一，对冲来自关联方管理面积下降导致的增长降速；第二，提升获取第三方项目的能力，赢得市场及客户认可和信任，彰显独立化发展的信心；第三，外拓项目以非住宅业态为主，可以平衡企业的收入来源、有利于多元业务的开展，满足企业战略发展需要。
图：2020-2024H1上市物业企业来自第三方面积占比
数据来源：上市公司中报、年报，中指研究院整理
“深耕”和“聚焦”成为物业企业市场拓展的主题词。如中海物业明确了要在当地市场实现规模排名前三的目标；提出核心策略是打好聚焦城市深耕战，把“四大深耕”（区域、业态、客户、项目）做深、做实。世茂服务实行“城市深耕”战略，设定19个深耕城市，重点关注市场拓展的集中化和协同性问题。永升服务以获得的项目作为基石，继续在当地市场实现渗透，从而实现当地市场密度的提升。
表：部分上市物业企业区域深耕战略
数据来源：公开资料，中指研究院整理
完善拓展机制是高质量外拓的关键。全面优化市场拓展机制，建立可衡量的市场评估及管控机制，持续关注高品质投拓标的。坚持“投前测算-投后管理”一体化运营，避免投前投后两张皮。投资部门考核指标为投资额、外拓面积、项目饱和收入等，奖励也与这些指标挂钩，造成投前测算的假设往往过于理想化，后期运营难以实现。一套完善的外拓投资制度，涵盖运营人员参与项目前期尽调、投前测算、投资决策会议等细节，需要物业企业各部门长期磨合，多部门有效协动作战。坚持战略定力，实施更具目的性的外拓。无论是加大重点区域的外拓以提升管理密度，还是聚焦一两个细分赛道如：学校、医院、公共等，打造细分赛道标杆，提升细分赛道竞争力和构筑护城河，亦或是为了更好地开展的增值业务，物业企业如今外拓目的性更强，与企业长中期战略保持一致。
物业并购市场继续遇冷，但部分企业仍伺机而动。虽然2024年物业并购市场“平淡无奇”，除年初金茂服务以总现金3.238亿元收购北京市润物嘉业企业管理有限公司全部股权外，鲜有物业公司规模型收并购的消息传出，并购市场继续遇冷。
但是，并购重组是物业企业进行资源整合、规模扩张和产业升级的重要方式，存量市场下，更是为并购市场提供了机会和整合空间。同时，政策环境的优化也为物业企业的收并购提供了有力支持，进一步激发市场活力。二级市场对估值的压制，不乏一些被低估的优质标的将成为重点被并购的目标。物业企业对并购标的选择标准更加严格，主要考虑以下几个方面：第一，有助于提升覆盖区域管理密度并与现业务产生协同效应；第二，企业摒弃追求扩大管理面积的单纯“规模型”并购，重点对标的成本、商誉、并购后资源的导入及助力公司长远发展等方面进行综合考量；第三，在选出优质标的后，更看重对价的合理性。
表：部分物业企业并购标的条件
数据来源：上市公司中报，中指研究院整理
3.守好底线，坚持精细化管理，高品质服务赢得客户满意
以客户权益为出发点，就是要将客户安全与健康放在首位，确保业主的人身和财产安全得到充分保障，避免口碑崩塌。为提升客户健康安全标准及风险预防能力，物业服务企业推行层级分明的安全管理机制，涵盖总部、区域及项目各级别；落实安全生产责任，严格执行“一票否决制”，确保任何存在安全隐患的决策都无法通过；通过组织开展多样化的安全培训和实战演练，并实施年度安全生产责任考核，对安全目标达成情况及责任履行状况进行严格评估。同时，物业企业还强化风险控制和紧急预案的制定，以规范突发事件的响应、报告和处理流程，从而能够更有效地应对突发事件，减少潜在损失。此外，实施更为严格的督导巡检管理，通过上下级联合的定期督导检查，确保各项服务标准得到切实执行，进而提升客户满意度。
图：保障客户安全与健康
数据来源：中指研究院整理
有效回应客户诉求，加强客户沟通，正确应对投诉管理也是提升服务品质的重要环节。物业服务企业建立健全完善客户投诉处理机制，确保客户的问题能够得到及时、有效处理。多元化的渠道建设，能够满足不同客户需求，及时捕捉客户意见与建议，拉近与业主距离与了解业主真实需求；针对客户的问题，处理要及时、高效，融入情感，有礼有节，提升沟通技巧，还要体现专业性与高效率，确保每一位客户的问题能够迅速、妥善解决；建立档案，注意跟踪与回访，借助大数据处理技术，对于多发问题要制定针对性的解决方案，并加强内部管理和监督，防止类似问题再次发生。
图：客户投诉处理流程
数据来源：中指研究院整理
精细化管理要求物业服务企业一方面把服务的每个环节拆解到最小单位，落实到每一个服务步骤上，做到细致入微、精益求精；另一方面，针对每个服务细节，制定出相关的执行标准，形成培训、考核、验收制度，旨在实现服务的规范化、标准化、专业化和人性化。
细节之处见真章，物业服务体现在日常的点点滴滴之中。以基础服务中的保绿为例，一块草坪，其背后是浇水、修剪、施肥、病虫害防治、除草、补种等一系列标准化作业流程，以标准促品质。景观之美不在于名贵花木堆砌，而在于能否吸引业主漫步其中。通过绿化台账的精细化管理，确保树木、花草从位置、数量、养护工具、流程等都清晰明了，因地制宜的养护方案，详尽的养护日历，共同推动着绿化工作的开展。
提供精细化服务，注重细节，全面提升服务水平，助力客户满意度提高。2024年物业服务满意度相比上年有了小幅提升，达到73.1分。这一成绩的取得，离不开物业企业持续努力，通过提供优质服务、加强与业主的沟通互动等，赢得了业主的广泛信任和认可。
图：2020-2024年物业服务满意度得分
数据来源：2024中国物业服务满意度研究报告
从各细项指标来看，在10个细项指标中，客户服务满意度得分为78.6分，位列第一位，充分体现了客服团队在提升服务品质方面的重要作用。同时，物业服务人员作为行业的核心力量，其专业素养和服务态度对于业主的居住体验至关重要，调研结果显示，物业服务人员满意度达到78.4分，位居第二位，显示出物业企业在人员培训和管理方面取得的积极成效。值得一提的是，相较于2023年，10个细项指标均呈现出不同程度的提升。其中，社区文化活动指标的上涨幅度最为显著，较去年提升了2.1分，这得益于物业企业通过举办各类文化活动，丰富了业主的业余生活，增强了业主之间的交流与互动，同时也提升了物业服务的品牌形象和影响力。
图：物业服务细项指标满意度情况
数据来源：2024中国物业服务满意度研究报告
4.服务产品再设计，打造卓越服务品质
物业企业通过服务产品再设计以提升服务品质，主要体现在社区运营升级、智慧化建设以及人才培养等方面。为了构建和谐、符合业主需求且能可持续发展社区生活，物业企业致力于建立紧密的社区链接，促进业主之间的相互认知与理解，有效激发社群活力；密切关注客户社交方面需求，积极运营社群IP，策划各类社区活动，营造出一个精神文化生活丰富多彩的社区环境；聚焦老幼及弱势群体，通过暖心关怀传递爱与尊重，让每一位业主都能感受到温暖和归属感。
图：产品焕新主要体现
数据来源：中指研究院整理
科技让生活越来越便捷，物业企业的服务也不断更迭服务：从“有服务”到“优服务”再到“智服务”。如：通过广泛部署的传感器和智能设备网络，实现对小区内公共设施、安全监控以及环境参数的全面、实时监测与远程控制。这种技术革新不仅显著提升了小区的安全性，让居民生活更加安心，还大幅提高了生活的便利性，让日常操作更加轻松快捷。在办公楼宇，通过对能耗的精细管理，物联网技术也促进了能效水平的提升，为客户营造了一个更加绿色、节能且舒适的生活、办公环境。智能客服系统的引入，使得客户能够享受到24小时不间断的在线服务，无论是咨询、报修还是投诉，都能得到及时、专业的响应。
表：2024年部分物业企业产品焕新行动
数据来源：中指研究院整理
人才是推动物业管理行业发展的核心动力，员工的专业能力和服务力对服务质量与客户满意度有决定性作用。重视人才培养，不断提高员工的综合素质，是物业企业发展立足之根本。如：保利物业持续推进星生代、星辰铁三角、星河运营官、星耀专才、星海指挥官五支关键队伍相关的人才培养项目，聚焦各级人才能力提升，持续锻造企业服务品质核心竞争力。
（二）行业风险逐步出清，各项经营指标企稳，多元业务有待突破
1.营业收入同比增长4.86%，基础服务中流砥柱作用凸显
近五年，行业成长步伐逐年放缓，反应在营收增速上，由2021年的最高值41.67%，下降至2023年的8.46%。2024上半年，物业上市企业营收均值22.24亿元，同比增长仅4.86%，增速进一步下降。
图：2020-2024H1上市物业企业营收均值及均值增长率
数据来源：上市公司中报、年报，中指研究院整理
物业服务企业通过深化基础服务主业，成功打破不同业态间壁垒，从而拓宽经营业态边界，实现“业态融合”，在这一进程中，基础物业服务的收入占比得到进一步提升，2024上半年该比例达到72.06%，是企业整体收入增长的主要动力。随着物业企业对基础服务标准化和颗粒化的细致拆解，多个业务单元可在不同业态中得到复用，增强了服务的灵活性和提升了运营效率。
增值服务中非业主增值服务受地产下行拖累、业主增值服务受消费下行影响、创新型服务仍未打开增长空间，增值服务及创新型服务整体占比有所下降，2024上半年下滑至27.94%。
图：2020-2024H1上市物业企业基础服务营收占比
数据来源：上市公司中报、年报，中指研究院整理
非业主增值服务持续萎缩，预计占总营收的比重将持续走低。非业主增值服务主要包括案场服务、咨询服务、住开服务、房修服务等，开发端的深度调整直接导致非业主增值服务的减少。2023年底所有可拆分收入的41家上市物业企业，非业主增值服务占总营业收入的比重为8.29%。2024上半年，非业主增值服务收入均值同比下降约26.12%，占营收的比重下降至7.19%，预计2024年全年该占比将进一步下降。
图：2021-2024H1部分上市企业非业主增值服务收入占比
数据来源：上市公司中报、年报，中指研究院整理
聚焦可持续、有质量的业务，持续优化产业或业务布局，深化产品生态和供应链合作，推动内生增长。消费降级的背景下，业主与客户对于价格敏感度更高，更加青睐高性价比、品质稳定的服务，无疑对于社区增值服务及非住宅业态增值服务的开展提出了更高的要求。2024上半年，所有可拆分社区增值服务的46家企业，实现0.59%增长，占营收的比重达到12.39%，较2023全年提升1.45个百分点。创新型服务摸索中前进，寻求突破。除了城市服务外，如设备管理、能源管理、团餐、智慧化解决方案等都有积极尝试与开展，但各业务开展有侧重，城市服务重点提升回款及盈利能力，项目布局更加侧重经济发达区域和优质项目；团餐则在于食品安全、客户关系维护、菜品设计和服务模式等，对物业企业跨界经营能力提出了更高的要求。
2.社区增值服务收入均值3.46亿元，与上年基本持平
社区增值服务是物业服务企业探索较早的多元业务，围绕业主的生活需求提供家政、零售、美居、房产经纪、养老、教育等增值服务。这一板块在2021年的增速非常高，有的企业甚至超过200%，但2022年以来，增速急转直下，不少上市公司出现负增长。首先，这与管理面积增速下降有直接关系；其次，宏观经济承压，经济下行，人们的消费需求不高，购买服务的意愿有所降低；再次，房地产开发市场供求关系发生显著变化，与之相关的房产经纪、美居服务等均受到一定影响；最后，相比于基础物业服务，社区增值服务刚性较弱，稳定性较差。综合看来，该板块仍未取得突破性发展。
图：2022H1-2024H1港股上市公司社区增值服务收入均值情况
数据来源：上市公司中报、年报，中指研究院整理
我们以2024年中报披露社区增值服务收入的46家港股上市公司为样本，整理相关数据发现，社区增值服务仍处于发展瓶颈期，且样本中过半数企业社区增值服务收入出现负增长。2024年上半年，披露社区增值服务收入的46家港股上市公司社区增值服务均值约为3.46亿元，基本保持稳定，未取得显著增长。46家样本企业中，有25家社区增值服务出现负增长，占比过半。力高健康生活、雅生活服务、正荣服务等降幅超过30%。
表：2023H1-2024H1部分上市公司房屋经纪服务收入情况（单位：百万元）
数据来源：上市公司中报，中指研究院整理
具体来看，房产经纪服务受房地产市场影响较大，收入呈现下降趋势，鲜有企业该板块收入实现正增长。在明确披露该业务收入数据的14家上市公司中，仅滨江服务2024年上半年的房屋经纪服务收入实现增长，且增幅仅为3.06%，绝大多数企业房屋经纪业务收入同比均大幅下降。
受新房销售及二手房交易下行的影响，美居服务收入也呈现下降的趋势。2024年中期，大多数披露美居服务收入的上市公司该指标同比均出现下降，德信服务降幅最高，达85.01%；金茂服务、雅生活服务、世茂服务降幅均超过50%。滨江服务逆势而上，表现突出，2024年上半年美居服务实现收入4.2亿元，同比大增247.72%，主要原因为优居服务中硬装业务取得了不错的发展。
表：2023H1-2024H1部分上市公司美居服务收入情况（单位：百万元）
数据来源：上市公司中报，中指研究院整理
影响房屋经纪和美居服务的原因主要有以下几个方面：第一，尽管2024年鼓励支持房地产行业的政策层出不穷，但市场依然相对低迷，新交付项目较少，二手房市场整体热度不高，对经纪业务及美居业务的需求随之减弱；第二，市场环境竞争激烈，竞争者众多，贝壳、我爱我家、麦田等房产中介机构以及大大小小的装修平台都在市场中竞逐，物业服务企业相比之下在专业能力、资源整合能力等方面仍然有所欠缺；第三，业主认知的提升以及需求的多样化，对服务品质和产品的价格等方面均会设定更为严格的标准和期望，这对物业公司提出了更高的要求。因此物业公司既要在当前形势下，紧抓存量市场机会，也要不断提升自身专业能力、服务能力、资源整合能力等，以应对市场环境变化带来的挑战。
图：2023H1-2024H1社区生活服务收入情况
数据来源：披露相关数据的15家上市公司2024年中报，中指研究院整理
相比之下，社区增值服务中，生活服务有较强的刚性需求，具备发展潜力。围绕“人”的社区生活服务整体收入稳中有升，包括社区零售、家政服务、养老服务、教育服务、饮水服务等。从披露社区生活服务的15家上市公司数据看，2024年上半年，15家样本公司的社区生活服务收入均值约为1.85亿元，同比微增1.04%。该类业务需求刚性较强，具有较大的挖掘空间。
图：2023H1-2024H1社区生活服务类收入情况
数据来源：披露相关数据的15家上市公司2024年中报，中指研究院整理
具体来看，社区零售、养老服务、教育服务等均具备较高的增长潜力。2024年上半年，绿城服务和新希望服务的社区零售收入同比分别增长11.39%、45.27%；建业新生活、世茂服务、东原仁知服务的养老服务同比分别增长37.42%、19.19%、27.06%；祈福生活服务和绿城服务的教育服务同比分别增长35.26%、9.06%。
社区生活服务是值得物业服务企业持续探索并取得突破的业务方向，在社区增值服务板块中的重要性有望进一步提升。一方面，近几年来，政策层面一直鼓励物业服务企业发展“物业+生活”服务。2024年8月，国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》中提到的6方面重点任务，第一点就是挖掘餐饮住宿、家政服务、养老托育等基础型消费潜力，再次为物业企业发展社区生活服务提供了有力的政策支持。另一方面，家政、零售、餐饮、养老、托育、教育等都关乎居民基本的日常生活，需求旺盛且具备一定的消费刚性。因此，物业服务企业可结合自身情况有所侧重地进行业务布局，培育新的业绩增长点。
3.新业务有待突破，IFM聚焦优势领域发力，城市服务审慎拓展
近几年，物业企业对非住宅领域的探索逐步深入，通过并购、搭建专业团队、战略合作、品牌化等方式布局创新型业务。在布局IFM领域的实践过程中，物业企业主要聚焦在团餐、设施管理、泛行政服务等。例如金科服务、新城悦服务主要布局团餐业务；招商积余主攻设施管理领域，为楼宇、园区等设施提供设备运维与管理、能源评估，电梯购买、安装、维保等服务；卓越商企服务主要聚焦泛行政服务，为企业提供企业集采、行政后勤、商务服务、员工福利等多维度企业服务。物业企业结合自身优势选择重点发力赛道，以点及面，逐步突破。
表：部分物业服务企业IFM业务布局情况
数据来源：公开资料，中指研究院整理
目前，物业企业布局数量最多的业务是团餐，金科服务、雅生活服务、新城悦服务、新希望服务、保利物业、远洋服务、特发服务、星盛商业、世茂服务、绿城服务等十多家物企纷纷涉足团餐相关业务。从上市公司披露数据看，世茂服务、新城悦服务、金科服务主要布局IFM中的团餐业务，且该业务板块已经取得了显著而稳定的收入。2024年上半年，世茂服务、新城悦服务、金科服务的团餐业务收入分别为1.76亿元、2.44亿元、1.51亿元，相对稳定；浦江中国于2024年新增餐饮服务板块，预计更多物企将入局该业务。
图：2023H1-2024H1部分上市物企团餐服务收入情况
数据来源：上市企业中报，中指研究院整理
值得一提的是，并购整合和战略合作是发展IFM业务并做大做强的重要方式，能够快速建立起专业服务能力，抢先切入新赛道。如新城悦服务为了打造“物业+餐饮”的新型后勤服务模式，先后收购了上海学府餐饮、苏州海奥斯餐饮等优质团餐企业，目前团餐板块收入领跑物管行业。
表：部分物业服务企业通过并购/合作布局团餐业务
数据来源：公开资料，中指研究院整理
然而，在当前的经济环境和市场环境下，消费需求降低，市场竞争程度日益激烈，均对团餐业务的进一步发展带来挑战，持续保持团餐业务的规模扩大和营收提升并非易事。如世茂服务和金科服务团餐业务板块虽已初具规模，但2024年上半年的收入出现一定下滑；金融街物业在餐饮服务方面布局多年，但2024年该板块收入大幅萎缩，甚至毛利为负，面临一定压力。物业企业只有不断学习、积累宝贵的市场经验、积极寻求合作，才能在激烈的市场竞争中赢得一席之地。
在头部企业的引领下，近年来布局城市服务赛道的物企数量不在少数。但头部企业入局较早，优势更突出，经过近几年的发展已经取得一定成效，探索出合适的业务模式，并形成独立的业务板块和经营品牌，如碧桂园服务的“城市共生计划”、万物云的“万物云城”、保利物业的“镇兴中国”、华润万象生活的“万象服务”、招商积余的“城市运营板块”、绿城服务的“城市绿洲”、正荣服务的“荣城”等。
图：2023H1-2024H1部分上市物企城市服务收入情况
数据来源：2024年中报，中指数据整理，城市服务披露口径有差异
2024年上半年，披露城市服务收入的上市公司共有12家，板块收入均值约为3.92亿元，同比小幅下降4.57%。主要原因有两方面，第一，受到宏观经济的影响，部分地区政府收缩了对于城市服务的需求；第二，考虑到政府财务状况及支付能力的变化，有些物企积极调整，主动退出部分利润率较低或信用期较长的项目。尽管多半上市物企都有开展城市服务业务，但形成一定业务体量并披露数据的企业不多，城市服务收入贡献仍较低。碧桂园服务在城市服务领域的收入遥遥领先，大部分企业城市服务依然处于探索阶段。
在盈利方面，城市服务的毛利率水平基本保持稳定。从披露数据看，康桥悦生活、万物云、雅生活服务、碧桂园服务、世茂服务、永升服务、荣万家等企业的城市服务毛利率均值稳定在16%左右（2023年上半年为16.09%，2024年上半年为15.89%）。而同期的环卫服务上市公司的毛利率水平普遍位于20%以上，表明物企在该赛道的利润水平尚有提升空间。
图：2021-2024H1部分上市物企城市服务毛利率情况
数据来源：企业年报、中报，中指数据整理，城市服务披露口径有差异
4.风险逐步出清+严控费用，力促利润率止跌回稳
2024上半年，上市物业企业毛利率均值23.35%，较上年同期下降1.33个百分点，较2023年全年上升0.21个百分点；净利率均值7.11%，较上年同期下降1.24个百分点，较上年全年上升1.72个百分点。
图：2020-2024H1上市物业企业毛利率均值及净利率均值
数据来源：上市公司中报、年报，中指研究院整理
央国企表现稳健，毛利率和净利率保持稳定。2024年上半年央国企毛利率均值20.83%，虽然低于民营企业3.69个百分点，但是，净利率均值9.28%，高于民营企业2.93个百分点，这得益于央国企严格的财务管理以及高效的风险防控机制。
图：2020-2024H1上市央国企及民营企业毛利率均值及净利率均值
数据来源：上市公司中报、年报，中指研究院整理
商管业务占比较高的企业利润率水平保持高位。2024上半年毛利率排名前5的企业，无一例外，商业运营或商业运营及物业管理服务占营收的比重都超过35%。为维持高利润率，该部分企业：第一，全力招商，精准定位，因城施策，差异化经营以应对市场变化。第二，打造商业新场景，数字化驱动新媒体精准营销。第三，提升服务品质，树立客户思维，优化消费体验。
表：上市企业2024H1毛利率TOP5
数据来源：上市公司中报，中指研究院整理
除了以上少部分企业依托高毛利业务支撑高利润率外，大部分物业企业在优化收入结构的同时，通过管控费用，对冲毛利率震荡下行。主要措施包括：第一，精简组织框架，优化配置结构。依据公司规模及项目实际，明确总部、区域、城市（或项目）的互补定位，增强专业条线能力，提升人均效率，降低行政费用等开支，保持费用率维持低位运行。
图：物业上市企业2020-2024H1期间费用率
数据来源：上市公司中报、年报，中指研究院整理
第二，提高区域管理密度，强化业务生态协同。在项目地域布局上，聚焦已确定及深耕的核心城市，严格把控管理半径，不盲目承接地理位置偏远、孤立的项目，通过管理密度提升促发展、缩减成本、提升整体效能；提升供应链管理能力，打造良性供应链生态，降低运营成本，提高运作效率。第三，推行标准管理。明确各项工作的责任和流程，提高物业管理效率，减少工作重复和资源浪费。第四，智能机器设备代替人工。智能巡检、高压清洗机、扫地机器人、智能客服等设备的运用与推广，显著提高物业运营效率，大幅降低人工成本，实现业务新模式。
图：物业企业管控成本措施
数据来源：中指研究院整理
并购“后遗症”、关联方应收账款等风险敞口得到有效控制，对于净利率的影响逐渐接近尾声，上市物业企业尤其是民营企业的净利率将逐渐起稳，并有修复预期。2024上半年上市物业企业应收账款及票据总额达到1020.67亿元，继续创新高，增速较上年同期增长8.54%，基本与2023全年增速持平。2024上半年折旧及摊销总计12.03亿元，较上年同期大幅下滑63.64%，对于利润率的影响“渐行渐远”。
图：2020-2024H1上市物企应收账款及票据等增速情况
数据来源：上市公司中报、年报，中指研究院整理
（三）资本市场：资本市场止跌回稳，IPO有回暖迹象
1.板块总市值2638亿元，较4月最低点回升约30%
截至2024年11月20日，物业管理行业共计有68家上市企业，其中包括62家港股企业和6家A股企业；板块总市值2638亿元，较4月最低点回升约30%，市盈率为12.51倍。行业在2021年突破万亿市值后，板块市值、市盈率经历了显著的下滑，行业进入了深度调整期。步入2024年后，尤其是4月中下旬以来，一系列旨在提振房地产市场的利好政策相继出台，为房地产市场的企稳回升提供了有力支撑，加上国际资金流动等多因素影响，物业板块的估值修复迎来新的契机。
图：2021年以来物业管理行业总市值及市盈率情况
数据来源：wind，中指研究院整理
两家国资物企成功登陆资本市场。泓盈城市服务与经发物业分别于5月与7月登陆港股，弥补了湖南省及陕西省无上市物企的空白，两家企业共计募集资金约2.53亿港元。此外，6月，港誉智慧城市服务在正式完成更名及更换管理层等一系列动作后，正式步入物业管理行业，9月，华发股份完成对华发物业的私有化，完成摘牌，退出资本市场。11月，融信服务控股股东建议私有化，可能年内完成退市。
图：2014-2024年上市物企数量及募集资金总额
数据来源：中指研究院整理
IPO市场有回暖迹象。目前，深业物业已获得证监会备案，于10月16日再次更新招股书，湖北联投城市运营拟通过*ST明诚资产重组完成上市，另外还有多家企业正在推进行业顾问事宜，预计2025年将会有5家物业企业登陆资本市场。
表：截至2024年11月20日部分物企上市进度
数据来源：中指研究院整理
2.分红回购增持多措并举，物业企业夯实价值投资基础
截至2024年11月20日，共有37家上市物业企业实施了现金分红，共计分红134.98亿元，创历史新高。从分红金额看，华润万象生活分红金额最高，为33.39亿元，万物云27.38亿元，紧随其后。持续稳定分红能够提振投资者信心，有助于资本市场的长期发展。回归现金流逻辑，聚焦具有稳定现金回报特征的物业企业，符合机构筛选投资标的的要求，能够吸引更多的长期投资者和稳健型资本的关注，进而形成一个积极的、自我强化的良性循环。
图：2020-2024.11.20上市物企现金分红情况
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图：2024.1.1-2024.11.20区间分红TOP10及区间股价涨跌
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基于对公司未来发展的信心、对公司内在价值的认可，股东亲自下场加入资本市场的风云际会，助力企业估值回归。回购是资本市场的一项重要活动，一方面，回购可以聚拢控制权，稳定经营计划；另一方面，回购可以提升自身股票价值，也可视作现金分红，是对股东的一种回报方式。2024年初至2024年11月20日，上市物企中，万物云以约2.96亿元的资金用于回购股票，回购数量约1410万股，位居回购金额榜首；金科服务动用资金约1.88亿元，共计回购股票数量约2693万股。
图：2024.1.1-2024.11.20区间回购金额TOP10及区间回购股票数量
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除了分红、回购外，增持也是资本市场资本运作常用的手法。大股东、机构投资者或公司管理层通过增持公司股票，向市场传递积极信号，表达对公司价值的认可和对未来发展的乐观预期。如：8月27日，FIDELITY FUNDS在场内以每股均价24.94港元增持保利物业23.62万股，涉资约589.2万港元。
物业企业加大分红等行为得到了资本市场的认可。从二级市场表现看，今年年初以来，有分红物业上市公司股价涨幅均值为20.94%，显著高于其他无分红物业企业。
图：2024.1.1-2024.11.20分红及未分红物企股价涨幅均值
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3.物业板块与地产板块走势高度趋同，估值回升需新的增长逻辑
在资本市场上，高业绩增长对应着高估值。2019年下半年至2022年上半年，恒生物业服务及管理指数大幅背离地产板块走势，主要原因在于：关联方给予的规模持续高增长、多元增值业务打开相像空间、创新型业务如城市服务纳入业务板块等重因素叠加下，资本市场给予了物业板块较高的估值。
图：2019.6-2024.11.20恒生综合行业指数-地产建筑业及恒生物业服务及管理指数走势
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随着规模增长驱动下的业绩增速下滑、多元衍生赛道可提供额外成长动能降速，从资本市场来看，物业板块走势回归地产周期之中。经过该轮地产周期大调整，短期内，关联方地产端的演绎仍是影响物业企业估值的重要因素。但未来，物业板块若想再次走出独立行情，收入与利润成长性与确定性、现金流质量与可持续性等是核心因素，物业企业需要新的增长逻辑来支撑。
除了财务上轻资产投入、稳定永续净现金流等优势外，在资本市场的视角下，对于物业企业而言，需要有新的增长想象空间来进一步推升估值。
目前，物业企业面临的主要挑战就在于如何突破“增长瓶颈”，探索并实践新的增长模式。面对规模增长驱动业绩增长下滑的窘境，物业企业管理者需要有“创业”、“创新”精神，在组织架构、人才建设、专业知识等方面的配合下，积极探索多元衍生赛道，不断挖掘并开拓新的增长点，这不仅包括深化和优化现有的社区服务，如提升物业管理效率、丰富社区文化生活等，更期待企业能够跨界融合，探索与物业管理相关的多元化业务，如智慧社区建设、智能家居服务、设备管理、能源管理等。这些业务不仅能够为物业企业带来额外的收入，更重要的是，它们能够展现出企业对于未来趋势的敏锐洞察力和强大的创新能力，从而增强投资者对企业长期发展的信心
